Ипотечное банковское кредитование в россии проблемы и перспективы развития (стр. 13 из 16)

Страхование как инструмент снижения рисков при ипотечном кредитовании

Кредитные организации, кредитующие население на приобретение жилья в рамках долгосрочной ипотечной программы, должны обязательно использовать в качестве одного из видов обеспечения специальную страховую программу. Ее необходимые элементы перечислены ниже.

1. Имущественные интересы, связанные с жизнью, здоровьем, трудоспособностью заемщика – личное страхование.

Личное страхование должно включать страхование жизни и потери трудоспособности заемщика. Страховыми случаями должны являться следующие события, совершившиеся в период действия договора страхования как на территории Российской Федерации, так и за ее пределами:

- смерть застрахованного из-за любой причины;

- частичная или полная утрата трудоспособности застрахованным (присвоение ему статуса инвалида) в результате несчастного случая. При этом дата формального завершения процедуры присвоения гражданину статуса инвалидности не должна оказывать влияния на отнесение указанного случая к страховому.

Размер страхового возмещения не должен зависеть от группы инвалидности, присвоенной застрахованному лицу.

2. Имущественные интересы, связанные с владением, пользованием и распоряжением имуществом – имущественное страхование.

Первым объектом имущественного страхования должно являться жилье, предоставляемое в ипотеку в качестве обеспечения кредита. Второй объект страхования – право собственности владельца на такое жилье. Договор страхования должен покрывать риск утраты владельцем права собственности на жилье по любой причине, за исключением его отчуждения собственником с согласия залогодержателя и отчуждения в результате обращения взыскания на предмет страхования ипотечным кредитором. Страховым случаем для данного вида страхования должно являться вступившее в законную силу решение суда, в результате которого заемщик утратил права собственности на предмет ипотеки (в т.ч. случившееся после окончания срока страхования, если судебный иск был подан в период действия договора страхования).

Страхование осуществляется за счет средств заемщика. Страхователем по договорам страхования должен являться заемщик. Первым выгодоприобретателем по договорам страхования должна являться кредитная организация, предоставившая ипотечный кредит на приобретение квартиры. В случае уступки прав требования по кредитному договору на вторичном ипотечном рынке права первого выгодоприобретателя должны перейти к новому кредитору.

В последнее время как на федеральном, так и на региональном уровнях прорабатываются различные программы с использованием ипотечного механизма в качестве обеспечения исполнения обязательств. В частности, постановлением правительства Москвы №625 от 11.08.1998г. была принята Концепция развития ипотечного кредитования в Москве, в которой, в частности, определена и программа страхования, реализуемая при ипотечном кредитовании.

Сумма страхового возмещения определяется в соответствии с требованиями кредитного договора и на каждую конкретную дату периода кредитования должна быть не менее остатка обязательств заемщика по обеспечиваемому обязательству. Необходима разработка специальной страховой ипотечной программы, при которой будет происходить постепенное уменьшение суммы страхового возмещения (с исполнением заемщиком обязательств по частичному погашению ипотечного кредита), но не будет происходить т.н. “недострахования”. Страховое возмещение должно поступать на специальный счет первого выгодоприобретателя.

Срок действия договоров страхования должен быть не менее срока кредитования либо заключаться на срок не менее 12 месяцев с последующим продлением договоров.

Кредитор должен контролировать исполнение заемщиком обязательств по выплате страховых премий по договорам страхования, являющимся обеспечением по ипотечному кредиту. Рекомендуется выплачивать страховые премии периодически (ежеквартально, ежемесячно) равными частями в течение срока действия договора страхования одновременно с частичным исполнением обязательств по самому ипотечному кредиту.

В России страхование имущества осуществляется на договорной основе. Из этого вытекает, что страховая сумма определяется и оговаривается договором страхования. Закон №4015-1 от 27.11.1992г. “Об организации страхового дела в Российской Федерации” установил, что размер страховой суммы не может превышать действительной стоимости имущества на момент заключения договора (ст. 10). Такая стоимость, зафиксированная в договоре, именуется страховой стоимостью имущества. Если страховая сумма, определенная договором страхования, будет превышать страховую стоимость имущества, договор считается недействительным в той части страховой суммы, которая превышает действительную стоимость имущества на момент заключения договора.

На основании указанной нормы страховые компании, как правило, устанавливают выплату по принципу пропорциональной (долевой) системы страхового обеспечения. Другими словами, когда страховая сумма ниже страховой стоимости застрахованного имущества, размер страхового возмещения сокращается пропорционально отношению страховой суммы к страховой стоимости имущества. Тогда сумма страхового возмещения (СВ) будет рассчитана следующим образом:

, где

ФУ – сумма фактического убытка; S – страховая сумма по договору;

ДС – действительная стоимость имущества.

При этом немаловажную роль играет определение величины страхового взноса, вносимого страхователем. В страховании имущества на длительный срок (в случае страхования имущества как залога при ипотечном кредитовании) для расчета суммы страхового взноса (SV), как правило, используется следующая формула:

, где

Т – тарифная ставка в процентах; n – срок страхования в месяцах.

Рассмотрим пример. Страхователь желает застраховать имущество, стоимость которого составляет 100 у. е., а страховая сумма по договору – 90 у. е. Необходимо рассчитать страховой взнос при сроке страхования 5 лет, ставке 5% и определить сумму выплаты при нанесении ущерба в сумме 50 у. е.

SV = 90 * 5 / 100 *5 = 0,225 у. е.

СВ = 50 * 90 / 100 = 45 у. е.

Таким образом, страховой взнос составит 0,225 у. е., а сумма возмещения – 45 у. е. На основании расчетов а также приведенных выше аргументов можно заключить, что определение реальной стоимости имущества, передаваемого в залог, является одной из важнейших задач как кредитора, так и заемщика. В этой связи рассмотрим некоторые аспекты оценки рыночной стоимости объектов ипотеки.

3.3. Оценка рыночной стоимости объектов ипотеки

Оценка стоимости и правового положения объекта недвижимого имущества

Методы оценки объектов недвижимости базируются в основном на трех подходах:

- с точки зрения сравнимых продаж;

- на основе затрат;

- с точки зрения капитализации дохода.

При оценке объектов недвижимости в рамках данных подходов обычно используют следующие методы:

- метод оценки по сравнимым продажам (метод сравнения продаж);

- методы соотнесения (переноса) и экстракции;

- метод капитализации земельной ренты (метод развития);

- метод капитализации дохода.

Метод оценки по сравнимым продажам

Метод оценки по сравнимым продажам наиболее приемлем и широко используется в странах с развитым земельным рынком. Он основан на сравнении и сопоставлении соответствующих данных по уже проданным аналогичным объектам недвижимости на момент проведения оценки. При этом рыночные условия наилучшим образом отражает цена текущих продаж аналогичных объектов, хотя можно проводить оценку и с учетом анализа рыночных цен спроса и предложения.

Для определения сопоставимости объектов недвижимости необходимо использовать следующие элементы сравнения:

- финансовые условия (условия финансирования сделки);

- условия продажи;

- рыночные условия (время сделки);

- местоположение объекта;

- физические характеристики;

- показатели доходности.

После получения оценки обычно проводится ее коррекция на основе дополнительного анализа каждого из факторов.

В качестве единицы сравнения обычно используется процент повышения или понижения рыночной цены за счет влияния данного фактора. Коррекция цены проводится в стандартизованной последовательности с нарастающим итогом в абсолютном выражении. То есть формула оценки по сравнимым продажам может быть следующей:

, где

Ц_СП – цена по сравнимым продажам; Ц_Б – цена базовая; k_i – коэффициент i-того элемента сравнения, выраженный в долях единицы (знак коэффициента определяется направлением влияния: положительное влияние – знак положительный, отрицательное – отрицательный); N – количество элементов сравнения.

Очевидно, что если сумма отрицательных влияний больше суммы положительных, то конечная цена будет ниже базовой, и наоборот.

Методы соотнесения и экстракции

Метод соотнесения применяется при сравнении цен продаж сопоставимых объектов недвижимости путем разнесения общей цены продажи между двумя ее составными частями: собственно объектом недвижимости и улучшениями.

Главное – правильно определить соотношение этих частей. Для этого на первом шаге анализа определяется рыночная стоимость всех улучшений, сделанных на объекте. Для корректного использования данной методики требуется максимально полное статистическое обеспечение.