1. Заявление
2. Опросный лист
3. Паспорта (полные ксерокопии) членов семьи
4. Свидетельства о рождении (ксерокопии) несовершеннолетних членов семьи
5. Выписки из трудовых книжек членов семьи, заверенные по месту работы (последние 5 лет)
6. Выписки из домовой книги по месту регистрации членов семьи
7. Копии финансово-лицевого счёта по месту регистрации членов семьи
8. Справки с места работы о доходах с указанием должности (для всех членов семьи) за последние 6 месяцев
9. Копии документов, подтверждающие права на имущество, указанное в опросном листе:
· на квартиру (свидетельство о приватизации, договор купли-продажи, др.);
· на машину;
· на дачу, загородный дом, земельный участок;
· на вклады;
· др.[12]
Таблица 3
Схема взаимодействия участников программы:
| Сбербанк РФ [13] | Инвестсбербанк[14] |
| 1) Заёмщик предоставляет в банк заявление на участие в программе с приложением справки с места работы о заработке, установленного образца. Банк производит предварительную оценку кредитоспособности заёмщика в соответствии с правилами кредитования. В случае соответствия заёмщика требованиям банка, заёмщик должен внести на счёт по вкладу до востребования в банке сумму собственных средств в размере не менее 30% стоимости приобретаемой квартиры. 2) Банк направляет сведения о заёмщике в Правительство Москвы для получения бланка ипотечного сертификата для его последующего оформления на имя заёмщика. Срок действия ипотечного сертификата – 3 месяца с правом продления его действия на один месяц (не более двух раз). 3) За период действия ипотечного сертификата заёмщик должен подобрать вариант квартиры, заключить предварительный договор купли-продажи с продавцом жилья. 4) Правительство Москвы Распределяет выделенные средства для выкупа кредитов у банков-участников согласно количеству и сумме выданных ипотечных сертификатов заёмщикам для каждого банка. 5) Банк повторно оценивает платёжеспособность заёмщика и оформляет ему кредит в сумме, не превышающей 70% стоимости квартиры, указанной в договоре купли-продажи, предъявленном им в банк в составе всех необходимых для получения кредита документов. Договор купли-продажи оформляется с условием оплаты 70% стоимости квартиры в течение нескольких дней после вступления его в силу (после регистрации договора залога и перечислении средств по кредиту банком на счёт продавца). 6) Заёмщик заключает с банком договор залога на приобретаемую квартиру. Перечисление средств по кредиту на счёт продавца квартиры осуществляется после регистрации договора купли-продажи и договора залога в регистрирующих органах. 7) В течение 30 дней после даты перечисления денежных средств по кредитному договору на счёт продавца или даты регистрации договора залога квартиры, в зависимости от того, какая из этих дат позднее. Банк уступает права по кредитному договору и договору залога Банку Москвы (МИА) путём заключения с банком Москвы договора уступки прав требования. При этом Банк Москвы возмещает банку сумму кредита, а также разницу в процентных ставках. Государственная перерегистрация договора залога производится за счёт Банка Москвы. 8) Сбербанк РФ и Банк Москвы заключают договор об обслуживании Московским банком текущих платежей по кредиту, по условиям которого заёмщик осуществляет ежемесячное внесение платежей по кредиту в отделения Сбербанка России в городе Москве, которые в свою очередь перечисляют их в Банк Москвы. Банк Москвы выплачивает ежемесячное вознаграждение в размере 1% годовых от суммы кредита за обслуживание и своевременное перечисление платежей. | 1) Заёмщик заполняет заявление на выдачу ему кредита для приобретения квартиры и предоставляет в Инвестсбербанк вместе с документами согласно предлагаемому выше перечню. 2) Инвестсбербанк анализирует информацию о заёмщике, проверяет его кредитоспособность и в течение 7 дней выносит заявление заёмщика на Кредитный комитет. 3) Кредитный комитет приглашает заёмщика на очередное заседание, принимает решение о возможности выдачи кредита, размере кредита и размере первоначального взноса. 4) Заёмщик открывает в банке необходимые счета и депонирует на специальном ипотечном счёте первоначальный взнос в размере, согласованном с банком. 5) Банк выдаёт заёмщику на руки ипотечный сертификат на сумму утверждённого банком кредита. Сертификат подтверждает готовность банка в любой момент в течение 5 месяцев с даты его выдачи оформить кредит и перечислить средства продавцу приобретаемой квартиры. 6) Заёмщик самостоятельно или с помощью риэлторских компаний подбирает у продавца жилья подходящую квартиру. 7) Лицензированный оценщик осуществляет оценку стоимости выбранной заёмщиком квартиры. Банк соотносит её стоимость с размером утверждённого им кредита. 8) После проверки документов на приобретаемую квартиру и, при необходимости, повторной проверки платёжеспособности заёмщика банк заключает с заёмщиком договор на ипотечный кредит и перечисляет средства на специальный ипотечный счёт. 9) Заёмщик, продавец и банк заключают трёхсторонний договор купли-продажи квартиры и ипотеки и регистрируют его в установленном законом порядке (нотариальное удостоверение и государственная регистрация перехода прав собственности и ипотеки /залога/). 10) Банк по распоряжению заёмщика перечисляет продавцу жилья полную стоимость квартиры (первоначальный взнос + сумма кредита). 11) Заёмщик вселяется в квартиру и прописывается в ней. 12) Заёмщик заключает договор страхования квартиры в пользу банка. 13) Банк уступает МИА право требования по договору ипотечного кредитования. 14) Банк продолжает обслуживание заёмщика в течение всего срока действия кредитного договора, т.е. в установленные соответствующим договором сроки взимает с заёмщика по графику все положенные выплаты по предоставляемому кредиту и своевременно перечисляет их на расчётный счёт МИА. |
Пример расчёта ежемесячных платежей по кредиту и ежемесячного дохода семьи.
При сумме кредита в 10.000 долл. США, сроке погашения 10 лет и процентной ставке 10% годовых ежемесячные погашения процентов и доли кредита не превышают 167 долларов США. Так как ежемесячные выплаты по кредиту не должны превышать 40% доходов семьи, то для получения кредита в 10.000 долларов США достаточно иметь совокупный семейный доход не менее 418 долл. в месяц.
С увеличением суммы кредита пропорционально растёт и сумма ежемесячных платежей и, соответственно, требования по необходимому совокупному доходу семьи. Например, при сумме кредита 35.000 долларов США сумма ежемесячных платежей по кредиту не превысит 585 долл. США, и доход должен быть не менее 1463 долл. США.
Практика жилищного ипотечного кредитования в России носит достаточно ограниченный характер вследствие наличия ряда проблем, среди которых следует особо отметить трудности формирования ресурсной базы долгосрочных ипотечных кредитов, а также рискованность ипотечного кредитования. Несмотря на это определенный прогресс в развитии жилищного кредитования достигнут. Интерес банков к этим операциям определяется реальным платежеспособным спросом на долгосрочные жилищные ссуды, предвидением будущего огромного рынка ипотечных кредитов. Эти тенденции подтверждаются при анализе опыта ипотечного кредитования в регионах.
Страхование ипотечных кредитов.
Покупка страховки – обязательное условие любой ипотечной программы. И это понятно: выдавать «длинные» ипотечные кредиты в российских условиях, не гарантируя хотя бы 90% возвратности, рискованно. Страховка и является гарантией возврата кредита.
Московская ипотечная программа. Страховой пакет для заёмщика по Московской ипотечной программе – один из самых дешёвых. Банки, аккредитованные по городской программе, такие как Сбербанк РФ, требуют страховку только по залогу – кредитору необходимо иметь гарантию возврата хотя бы стен вашей будущей квартиры. Поэтому при получении ипотечного кредита необходима страховка на случай пожара, взрыва газа, залива и противоправных действий третьих лиц.
Программа Собинбанка.. Собинбанк, запустивший собственную программу ипотечного кредитования, требует страховать большее число рисков. Помимо залога заёмщику придётся застраховать собственную жизнь и трудоспособность, поскольку даже в случае небольшой травмы или болезни заёмщика риск недополучить кредит у банка возрастает.[15]
Программы фонда «США-Россия» и Райффайзенбанка. По этим программам требуются следующие страховки: страхование залога, собственной жизни и страхование титула (права собственности на квартиру).[16]
Компании, реализующие полисы по ипотечным рискам, обещают разработать ещё и страхование от потери работы. Такой вид страховки распространён на Западе и был бы очень удобен для российских пользователей ипотеки.
Банки реализовывали программы ипотечного кредитования на микроуровне. Однако с течением времени масштаб программ стал увеличиваться, и постепенно стали появляться программы регионального уровне. Региональные программы имеют достаточно ярко выраженную специфику, обусловленную социальными и экономическими условиями отдельных регионов. Рассмотрим опыт отдельных регионов более подробно.
Санкт-Петербург стал полигоном для испытания федеральной ипотечной программы. В рамках пилотного проекта было выдано 5 кредитов и отобрано ещё около 50 заёмщиков. Ипотека в Санкт-Петербурге стартовала с 1-го марта 1999 г. Банками, которые приняли на себя первые риски, стали «Петровский» и «Балтийский».
Ещё 13 января 1999 г. новый состав законодательного собрания Санкт-Петербурга принял местный закон «Об организации ипотечного кредитования в Санкт-Петербурге». Цель этого документа, не вторгаясь в компетенцию федерального законодательства, решить на городском уровне ряд вопросов, позволяющих кредитору (банку) снизить риск необеспеченности выданного кредита. В том числе и за счёт резервного фонда для выселения по суду неплатёжеспособных заёмщиков.