Положения статьи 222 ГК РФ распространяются в том числе на самовольную реконструкцию, в результате которой возник новый объект недвижимости, а также на самовольное возведение объектов незавершенного строительства.
Приобретение ПС на самовольную постройку возможно при соблюдении следующих условий - в совокупности:
1. сохранение постройки не нарушает права иных лиц
2. сохранение постройки не создает угрозы жизни и здоровью граждан, в том числе проживающих в строении
3. наличие у истца вещных прав на земельный участок на котором осуществлена постройка - как правило право собственности.
В концепции предлагается предусмотреть, что наличие вещных прав на земельный участок не является обязательным условием.
4. наличие факта создания объекта недвижимости соответствующим лицом - это должен доказать истец. С помощью документов, подтверждающих строительство
5. отсутствие существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил.- это закреплено в судебной практике.
6. наличие обстоятельств подтверждающих что истец обращался за получением разрешения на строительство, однако уполномоченный орган незаконно отказал в его выдаче. - позиция высших судов и практики.
Истец и ответчик
Истец - статья 222 - лицо обладающее вещным правом на земельный участок.
Ответчик- если самовольная постройка была осуществлена на земельном участке не принадлежащим застройщику. Однако на ее создание было получено необходимое разрешение - то истец - обладатель вещного права на земельный участок, а ответчик - застройщик.
Если на земельном участке, принадлежащее застройщику но на ее создание не было получено разрешение то в качестве истца должен выступать застройщик, а ответчик - ОМСУ, на территории которого находится самовольная постройка
Если СП была осуществлена на земельном участке не принадлежащем застройщику и на ее создание не были получены необходимые разрешения - в качестве истца должен выступать обладатель вещного права на земельный участок в качестве ответчика - застройщик и ОМСУ.
В концепции предлагается ограничить круг лиц, которые могут заявлять требования о сносе самовольной постройки: собственник земельного участка, на котором осуществлена данная постройка, лица, чьи права и законные интересы нарушаются строительством самовольной постройки, а также уполномоченный госорган. В развитие этих положений Пленум ВС и ВАС указывают, что в качестве лица может выступать любое заинтересованное лицо, в том случае, если требование о сносе самовольной постройки заявляется в частных интересах, если в публичных интересах - то прокурор, или уполномоченный законом госорган. Кроме того высшие судебные инстанции конкретизируют положения, определяющие круг лиц, которые выступают или могут выступать ответчиком: лицо, осуществлявшее постройку, если привлекались подрядчики - то заказчик. Но есть исключения, если самовольная постройка находится во владении лица, не осуществлявшего его постройку, то ответчиком должно выступать лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не являлась самовольной, например, приобретатель самовольной постройки. В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, в данном случае должны привлекаться лица, правами которых обременена самовольная постройка. По действующему законодательству требование о сносе самовольной постройки удовлетворяются в том случае, если соответствующая постройка отвечает признакам самовольной. В концепции предлагается предусмотреть, что если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, то требование о ее сносе может быть удовлетворено при наличии следующих условий:
1. если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц
2. если сохранение постройки создает угрозу жизни и здоровью граждан,
3. если постройка осуществлена на земельном участке строительство на котором запрещено законом.
Пленум ВС и ВАС в развитии положении статьи 222 ГК выработал определенную позицию - требование о сносе самовольной постройки может быть удовлетворено и в том случае, если право собственности на данную постройку зарегистрировано в установленном законом порядке, более того, решение суда о сносе самовольной постройки является основанием прекращения любых прав на данную постройку.
4. Приобретение права собственности добросовестным приобретателем. Проблемы законодательного регулирования и правоприменительной практики.
п.2 абз. 2 ст. 223 ГК - Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.
Разработчики Концепции предлагают усовершенствовать данную модель - предусмотреть правила приобретения права собственности добросовестным приобретателем, как в отношении движимого, так и недвижимого имущества. Высшие судебные инстанции закрепляют в постановлении плена №10/22: добросовестный приобретатель может стать собственником имущества в 2 случаях:
1. когда вступило в силу решение суда об отказе в удовлетворении иска об истребовании имущества
2. когда прежний собственник в суд не обращался и основания для его удовлетворения отсутствуют.
Сославшись на п. 1 ст. 6 ГК распространили правило на движимые вещи. Право возникает с момента передачи вещи. Поскольку первоначальный приобретатель становится собственником не вправе истребовать имущества и в том случае, когда оно перешло последующему приобретателю по безвозмездной сделке.
5.Приобретение права собственности в силу приобретательной давности. Проблемы законодательного регулирования и правоприменительной практики.
Статья 234 ГК
Условия признания права собственности в силу приобретательной давности:
1. добросовестность владения, как указывается в постановление № 10/22 добросовестность должна определяться на момент получения владения, то есть на момент получения владения лицо не должно знать об отсутствии основания у него возникновения ПС на соответствующее имущество. Концепция исходит из необходимости исключения данного условия (ее сложно доказать, плюс чтобы облегчить возвращение вещи в гражданский оборот).
2. открытость - лицо не скрывает факта нахождения имущества у него от третьих лиц.
3. непрерывность владения в течение срока приобретательной давности - владение не должно прекращаться в течение всего срока приобретательной давности, при этом как указывают высшие судебные инстанции не прерывает давностного владения: передача имущества во временное владение другому лицу, переход имущества в порядке универсального и сингулярного правопреемства, а также завладение имуществом другим лицом, если иск давностного владельца об истребовании имущества у этого лица удовлетворен.
В концепции предлагается увеличить срок приобретательской давности - на недвижимое имущество - 30 лет, начала течения этого срока должно определяться моментом завладения имущества. В постановлении Пленума уточнено применение пункта 4 статьи 234 ГК и указано, что в данном пункте закреплено специальное основание для течения срока приобретательной давности оно действует в том случае, если собственнику отказано в удовлетворении виндикационного иска в связи с пропуском срока исковой давности, в этом случае срок приобретательной давности начинает течь с момента истечения срока исковой давности.
4. владел имуществом как своим собственным, в данном случае владение не должно основываться на каком либо договорном основании. В случае если объектом в отношении которого приобретается право собственности в силу приобретательной давности является недвижимое имущество, то отсутствие государственной регистрации права собственности на данное имущество не является препятствием для признания права собственности в силу статьи 234. однако в отношении данного имущества должен быть проведен государственный кадастровый учет.
5. Право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено как на бесхозяйное имущество, так и на имущество имеющее собственника.
Процессуальные аспекты:
На сегодня существует 2 порядка рассмотрения данных дел:
1. если прежний собственник известен- то исковое производство путем предъявления иска о признании права, ответчиком выступает прежний собственник
2. если прежний не известен дело рассматривается в порядке особого производства, либо в рамках производства арбитражным судом по отдельным категориям дел. Дело рассматривается путем подачи заявления об установлении факта добросовестного открытого и непрерывного владения имуществом как своим собственным в течение срока приобретательной давности. Если имущество недвижимое то в качестве заинтересованного лица - государственный регистратор.
Решение суда как в первом так и во втором случае является основанием для регистрации ПС в ЕГРправ. Для удовлетворения своих требований давностный владелец по действующему законодательству имеет право на защиту своего владения применительно к правилам статей 301, 304 ГК РФ. В соответствии с концепцией - давностному владельцу будет предоставляться владельческая защит, а использовать вещно-правовые способы защиты он уже не сможет.
6. Проблемы применения зак-ва об истребовании имущества из чужого незаконного владения, а также об использовании иных вещно-правовых способов защиты.
УСЛОВИЯ ИСТРЕБОВАНИЯ ИМУЩЕСТВА ИЗ ЧУЖОГО НЕЗАКОННОГО ВЛАДЕНИЯ И ОСНОВАНИЯ ОТКАЗА В УДОВЛЕТВОРЕНИИ ДАННЫХ ТРЕБОВАНИЙ
Условия, при которых истребование имущества из чужого незаконного владения допускается законом, предусмотрено ст. 302 ГК РФ. Кроме того, существуют разъяснения высших судебных инстанций, которые в определенной степени дополняют и развивают указанные положения: