6. В случае нарушения застройщиком предусмотренных частями 2 и 5 настоящей статьи срока возврата денежных средств или срока зачисления этих денежных средств в депозит нотариуса застройщик уплачивает участнику долевого строительства проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день соответствующего исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня, следующего за днем истечения срока возврата застройщиком денежных средств участнику долевого строительства или срока зачисления этих денежных средств в депозит нотариуса, до дня возврата денежных средств застройщиком участнику долевого строительства или дня зачисления таких денежных средств в депозит нотариуса. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере.
7. При возврате застройщиком денежных средств в случае его одностороннего отказа от исполнения договора зачет требований по уплате участником долевого строительства неустойки (пеней), предусмотренной настоящим Федеральным законом или договором, не допускается.
Если строительство не может быть завершено в надлежащий срок то застройщик должен предложить дольщику изменить договор до истечения 2 месяцев. Если застройщик не передает квартиру более чем 2 месяца то в этом случае дольщик вправе в одностороннем порядке отказаться.
4.права и обяз сторон по договору об участии в дол стротельства.
Обязанности застройщика:
1. получить разрешение на строительство. Если оно получено до 1 апреля 2005 года закон не распространяется.
2. он должен опубликовать в СМИ и/или разместить в Интернете проектную декларацию. Кроме того он должен ее представить в федеральную регистрационную службу. Эту обязанность он должен выполнить не позднее чем за 14 дней до заключения договора с первым дольщиком. Он может вообще это не выполнять если он не распространяет рекламу об этом. Проектную декларацию он должен хранить и представлять любому заинтересованному лицу. Декларация состоит из информации о застройщике и проекте строительства – ст. 20. Изменения в декларацию вносятся ежеквартально. Если не исполняет – участник может обратится в суд о недействительности. Проценты – 1/300 ставки рефинансирования, если физическое лицо – 1/150 ставки рефинансирования.
3. должен зарегистрировать права на земельный участок.
При соблюдении этих трех обязанностей застройщик может привлекать деньги иначе дольщик может потребовать от него возврата денежных средств с процентами 1/150 и возмещение убытков.
Следующая обязанность застройщика – обязанность вернуть денежные средства либо перечислить их в депозит нотариуса если дольщик не обращается за денежными средствами.
Также было выявлено – застройщики часто заявляли – вот акт приема дома государственной комиссией. Но суды слава богу поняли что эта государственная приемка не подтверждает качество.
Требования о качестве могут быть предъявлено дольщиком в течении гарантийного срока (то есть 5 и 3 года).
Права застройщика:
1. требовать от участника принятия объекта в течении 7 дней с момента извещения. По ст. 8 если дольщик уклоняется или отказывается застройщик может составить односторонний акт. Юридическое значение такого акта 1. признается перешедшим к участнику риск случайной гибели объекта долевого строительства. 2. начинает течь гарантийный срок по общему правилу 3. по ст. 12 обязанности застройщика считаются исполненным.
2. требовать внесения дольщиками денежных средств.
Правовой статус дольщика:
1. должен уплатить цену договора. При просрочке он уплачивает неустойку 1/300 ставки на день исполнения за каждый день от суммы просроченного платежа. У застройщика появляется право в одностороннем порядке отказаться от договора.
2. должен приступить к принятию объекта. Если срок для принятия не установлен то в течении 7 дней со дня получения уведомления. При уклонении возможно составление акта.
Права дольщика:
1. Право уступить право требования по договору. Причем уступка подлежит тоже государственной регистрации. Уступка допускается только после уплаты цены или одновременно с переводом долга на нового дольщика.
2. Право составить акт о недостатках до подписания передаточного акта.
Особенности расторжения договора:
Ст. 9 - смотреть обязательно.
5. ответственность сторон по дольке.
С 21 июня 2010 – по КоАП ответственность за несоблюдение каких либо из этих условий огромная ответственность на застройщика.
4 – обязанность – должен использовать привлеченные деньги в соответствии с целевым назначением. Без целевое использование не допускается.
По п. 1 ст. 18 целевое использование это непосредственно само строительство или создание объекта недвижимости, это затраты на оформление прав на земельный участок, это затраты на проектную документация и разные изыскания инженерные, это строительство систем обеспечения, это плата за подключение к общим сетям, это возмещение затрат в связи с подготовкой документов по планировке территории и благоустройству инфраструктуры (детские площадки), возмещение затрат в связи с заключением договора о развитии застроенной территории (если застройка осуществляется по такому договору).
5 – обязанность – должен зарегистрировать договор. по ст. 25.1 Закона о регистрации такая регистрация осуществляется на основании заявления сторон договора. Для регистрации застройщик должен предоставить проект, разрешение на строительство, план объекта недвижимости с указанием количества жилых помещений. Святая обязанность застройщика после этого построить проект недвижимости. И после окончания строительства он должен получить разрешение на ввод в эксплуатацию.
По ст. 16 Закона застройщик обязан не позднее чем через 10 рабочих дней должен передать данное разрешение в федеральную регистрационную службу.
6 – обязанность – застройщик должен сообщить участникам о готовности объекта. Порядок такого сообщения указан в ст. 4 Закона. Если в договоре есть указание на это – а это должно быть оговорено – то обязан предупредить – направляется заказное уведомление с описью либо вручение под расписку.
7 – обязанность передать объект долевого строительства – срок тот который должен быть пересмотрен в договоре. По ст. 6 в случае просрочки застройщик уплачивает неустойку в размере 1/300 а если дольщик гражданин 1/150 за каждый день до дня исполнения обязательства.
К примеру – 70 000 кв.м. – заплатили за 50 кв.м. – 1 комн. Квартира. Предположим просрочка 6 месяцев. 180 дней.
Статья 10. Ответственность за нарушение обязательств по договору
В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.
6.способы обеспечения исполнения обязательств…..
Обязательства, которые обеспечиваются залогом:
Способами обеспечения обеспечиваются следующие обязательства:
1. возврат денег внесенных дольщиком.
2. уплата ему неустойки.
3. возмещение убытков.
Ст. 14 – особенности обращения взыскания на предмет залога – оно обращается не ранее чем через 6 месяцев после того как заканчивается срок или прекращается строительство. Особенности распределения денежных средств:
1. сначала деньги полученные направляются на удовлетворение требований дольщиков.
2. если не хватает на всех – пропорционально требованиям всех дольщиков.
Обязанность застройщика передать дольщику объект строительства качественный. Качество это соответствие во первых договору – если это указано в договоре. Во вторых техническому регламенту. Третье – проектной документации и градостроительным регламентам и другим требованиям. Иначе если передан некачественный то дольщик вправе требовать:
1. уценки.
2. ремонта.
3. ремонтирует сам и требует возмещения.
В случае существенного нарушения требований к качеству либо если недостатки не устраняются в разумный срок то в этом случае может отказаться от договора либо потребовать возврата всех денег.
Статья 12.1. Способы обеспечения исполнения обязательств по договору
1. Исполнение обязательств застройщика должно обеспечиваться по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство, одним из следующих способов:
1) залог в порядке, предусмотренном статьями 13 - 15 настоящего Федерального закона;
2) поручительство в порядке, предусмотренном статьей 15.1 настоящего Федерального закона.
2. Залогом в порядке, предусмотренном статьями 13 - 15 настоящего Федерального закона, а также поручительством в порядке, предусмотренном статьей 15.1 настоящего Федерального закона, обеспечивается исполнение следующих обязательств застройщика по договору:
1) возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом и (или) договором;
2) уплата участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, и иных причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами денежных средств.
7 вопрос Статья 110. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы