Отметим здесь следующее. Во-первых, при разрешении указанных дел суды исходили из того, что договор об отчуждении будущей недвижимой вещи за вознаграждение не может быть квалифицирован как купля-продажа, так как у заказчика строительства отсутствует право собственности. Таким образом, договор купли-продажи рассматривался судами как распорядительная сделка, что не соответствует ст.223, 454, 549 ГК РФ.
Во-вторых, в тех случаях, когда конечной целью встречного договора долевого участия в строительстве является передача жилого или нежилого помещения в собственность дольщику с получением имущественного эквивалента, он ничем не отличается от купли-продажи (кроме названия). При наличии специальной главы ГК РФ (глава 30), а значит, и специального типа договоров, какой бы ни была специфика соответствующего вида договоров, он не может считаться непоименованным договором.
Так, Президиум ВАС РФ по конкретному делу признал, что договор купли-продажи квартиры в строящемся доме содержал все необходимые для его вида условия. Квартира причиталась продавцу как участнику долевого строительства дома, поэтому он вправе был ею распорядиться, заключив договор купли-продажи.
Вернемся к рассмотрению предмета договора купли-продажи, то есть его наименованию и количеству.
Наименование предмета договора купли-продажи должно позволить его идентифицировать среди прочих, объединенных схожими свойствами объектов или родовых товаров, то есть содержать данные достаточные для его определения. В противном случае договор может быть признан незаключенным.
Кроме сказанного, точное определение наименования договора купли-продажи служит основанием для определения конкретного вида договора купли (например, продажи недвижимости и продажи предприятия). На практике, иногда, стороны называя иной предмет договора купли-продажи пытаются скрыть истинное содержание договора. В дополнение к наименованию, соглашение должно содержать условие о количестве товара. На практике необходимо учитывать ряд особенностей определения количества товара. Так, например, определение количества сыпучих товаров, а также товаров наливом цистернами (вагонами) означает достижение соглашения по наименованию и количеству товара, поскольку последнее определимо[4].
При поставках железнодорожным транспортом сыпучих товаров, а также товаров наливом (топочного мазута) заранее невозможно точно определить вес товара, который будет отправлен вагонами (цистернами). Поэтому обычаем делового оборота (статья 5 Гражданского кодекса РФ) является определение количества названных видов товара исходя из количества вагонов и цистерн и их вместимости. При отсутствии указания на какие-либо особенности с точки зрения емкости отправляемых цистерн по правилам той же статьи 5 Кодекса следует исходить из того, что стороны имели в виду обычно применяемые в таком случае цистерны. Более точное определение количества товара уже при исполнении договора имеет для сторон значение при расчете за товар, но не является существенным для заключения договора.
Является ли, по общему правилу, существенным условием договора купли-продажи качество товара? По мнению отдельных исследователей (М.Н. Сафонов) «в договоре купли-продажи существенным условием является также и качество товара. Допустим, можно приобрести современный компьютер со сложным дополнительным оборудованием, а в договоре записать только его цену - 2 тыс. долларов. Однако такой договор не будет считаться заключенным и с продавца нельзя будет потребовать передачи компьютера, а с покупателя - уплаты соответствующей цены, если в договоре четко не отражено, какими качествами обладает данный компьютер (размер памяти, быстродействие и т.д.)». Условие «качества» не является существенным условием договора купли-продажи, названные же выше обстоятельства являются именно наименованием товара, позволяющим его идентифицировать среди подобных объектов. Что же касается условия качества, то товар всегда должен быть надлежащего качества.
Купля-продажа - это двухсторонняя сделка, контрагентами которой выступают продавец и покупатель. Рассмотрим обстоятельства, когда на стороне продавца выступает ненадлежащая сторона. Согласно действующему законодательству договор купли-продажи чужого имущества является ничтожным в силу статьи 168 ГК РФ как противоречащий статье 209 ГК РФ.
Обратимся к форме соглашения купли-продажи. Любое волевое согласие по всем существенным условием должно быть обличено в предусмотренную законодателем форму.
В зависимости от предмета купли-продажи, от его участников, договор может быть заключен как в устной, так и в письменной форме, при этом, законодатель специально закрепляет обязательность письменной формы в тех или иных случаях.
Несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания[5].
На практике зачастую договор заключается путем совершения действий по выполнению условий письменной оферты (п.3 ст.434, п.3 ст.438 ГК РФ). В этой связи необходимо выделить ряд особенностей. Прежде всего, «подписанный сторонами договор купли-продажи (поставки), не содержащий существенных условий (о наименовании и количестве товара) является заключенным, если передача товара по накладным (счету-фактуре, письму), содержащим существенные условия купли-продажи, относима к спорному договору. Договор в этом случае является заключенным в исполненной части».
При направлении поставщиком товара счета на его оплату и оплате счета покупателем договор купли-продажи (поставки) считается заключенным в соответствии со статьями 432-435, 438 ГК РФ, если счет поставщика содержит существенные для данного вида договоров условия.
На практике необходимо различать договор купли-продажи и договор мены.
Договор о встречных поставках не может быть квалифицирован как мена, если обязательство ни одной из сторон по передаче товара не обусловлено встречной передачей товара другой стороной (т.е. договор не содержит специального указания о том, что оплата полученных от контрагента товаров производится встречной поставкой) и при этом стороны использовали в договоре механизм зачета (что свидетельствует о наличии денежных обязательств сторон).
Необходимо отличать договор купли-продажи и договор подряда. Как подчеркивают исследователи, «в основу дифференциации купли-продажи и любого договора из группы обязательств, предусматривающих выполнение работ (оказание услуг), в том числе и договора подряда, законодатель положил признак направленности интересов участников правоотношения.
Следовательно, этот признак должен применяться и на практике при разграничении указанных договоров. Иные признаки (в том числе и такой, как соотношение количества материалов, передаваемых сторонами) не могут служить надежной основой для правильной квалификации. Договор, согласно которому одна сторона обязалась передать другой стороне вещь, изготовленную из своего материала, должен рассматриваться как подрядный в том случае, если из его содержания следует, что интересы сторон включают не только передачу результата работы заказчику, но и процесс ее выполнения»[6].
Договор купли-продажи служит основанием возникновения обязательства, по которому продавец обязуется передать вещь (товар) в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (п.2 ст.307, ст.454 ГК РФ).
Обязанность продавца передать товар состоит из ряда отдельных обязательств[7]: передать товар свободным от любых прав третьих лиц, если только покупатель не согласился принять товар, обремененный такими правами (как мы уже подчеркнули, продавец не обязан доказывать свое право собственности на продаваемый товар); передать товар покупателю в ассортименте, согласованном сторонами (по видам, моделям, размерам, цвету); передать товар, качество которого должно соответствовать договору, в течение определенного им срока (договорная гарантия); передать товар, пригодный в пределах разумного срока для целей, в которых такие товары обычно используются (законная гарантия); передать товар, соответствующий условиям договора о комплектности.
Срок исполнения продавцом обязанности передать товар покупателю (ст.457 ГК РФ) определяется договором купли-продажи, а если договор не позволяет определить этот срок, в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 314 ГК РФ. Продавец вправе исполнять такой договор до наступления или после истечения определенного в нем срока только с согласия покупателя.
Моментом исполнения обязанности продавца передать товар, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, является время (ст.458 ГК РФ): вручения товара покупателю или указанному им лицу, если договором предусмотрена обязанность продавца по доставке товара; предоставления товара в распоряжение покупателя, если товар должен быть передан покупателю или указанному им лицу в месте нахождения товара. Товар считается предоставленным в распоряжение покупателя, когда к сроку, предусмотренному договором, товар готов к передаче в надлежащем месте и покупатель в соответствии с условиями договора осведомлен о готовности товара к передаче. Товар не признается готовым к передаче, если он не идентифицирован для целей договора путем маркировки или иным образом.
В случаях, когда из договора купли-продажи не вытекает обязанность продавца по доставке товара или передаче товара в месте его нахождения покупателю, обязанность продавца передать товар покупателю считается исполненной в момент сдачи товара перевозчику или организации связи для доставки покупателю, если договором не предусмотрено иное. Сдача товара перевозчику определяется транспортными уставами и кодексами с учетом перевозки грузов каждым видом транспорта, а в области международной купли-продажи - Конвенцией ООН 1980 г. «О договорах международной купли-продажи товаров». Общими условиями поставки, межгосударственными соглашениями, а также нормами обычного права, содержащимися в «Инкотермс-2000» (положения по «Группе F - Основная перевозка не оплачена» и «Группе G - Основная перевозка оплачена»).