Пункт 2 ст. 585 Кодекса говорит о правовом регулировании отношений, возникающих при отчуждении имущества под выплату ренты. Эта норма позволяет правильно квалифицировать такие отношения. Так, при передаче имущества за плату к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже (гл. 30 ГК РФ); при бесплатной передаче - правила о договоре дарения (гл. 32 ГК РФ). Это сделано лишь во избежание дублирования норм, соблюдая принцип нормативной экономии. Договор ренты от этого не становится разновидностью двух названных традиционных договоров и не приобретает смешанного характера. Свидетельством тому служит специальное указание: нормы гл. гл. 30 и 32 Кодекса применяются к соответствующим отношениям сторон в процессе заключения договора ренты постольку, поскольку иное не установлено правилами гл. 33 ГК РФ и не противоречит существу договора ренты.[43]
Под выплату ренты может быть передано любое имущество. Исключение составляет лишь пожизненное содержание с иждивением, под которое отчуждается исключительно недвижимое имущество. Практика свидетельствует, что в большинстве случаев именно недвижимое имущество отчуждается под выплату ренты во всех видах данного договора.
Рента обременяет только недвижимое имущество, переданное под ее выплату. В случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества. В отношении движимого имущества такой переход обязательств плательщика ренты не предусмотрен.
Не случайно законодатель выделил в ст. 586 ГК РФ лишь недвижимое имущество. Во-первых, оно всегда является дорогостоящим и нередко служит удовлетворению одной из важнейших потребностей человека - потребности в жилье. Во-вторых, все вещные права на недвижимое имущество подлежат учету и регистрации - в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество государственной регистрации подлежат ограничения (обременения) прав на него (п. 1 ст. 4 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). Пункт 1 ст. 1 названного Закона определяет обременения как установленные законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условия, запрещения, стесняющие правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества.
Пункт 6 ст. 12 Закона определяет содержание Реестра и устанавливает, что в подраздел III Реестра вносятся записи об ограничениях (обременениях) права собственности и других прав на недвижимое имущество. В записях об ограничениях (обременениях) права указываются содержание ограничения (обременения), срок его действия, лица, в пользу которых ограничиваются права, сумма ренты при отчуждении недвижимого имущества, наименование документа, на основании которого возникает ограничение (обременение) права, время его действия, стороны по таким сделкам, сроки и условия исполнения обязательств по сделкам, цены сделок.
В процессе заключения договора ренты плательщик ренты получает в собственность имущество от получателя ренты, которое обременяется рентой. Плательщик ренты, будучи собственником этого имущества, вправе распорядиться им по своему усмотрению (п. п. 1 и 2 ст. 209 ГК РФ), в том числе передать в собственность другого лица.
Поверхностный взгляд может привести к ошибочному мнению о том, что, по общему правилу, согласия получателя ренты на отчуждение недвижимого имущества не требуется, т.к. он в любом случае станет кредитором в рентном обязательстве по отношению к приобретателю имущества. Исключением может выглядеть распоряжение недвижимым имуществом, полученным плательщиком ренты в собственность в процессе заключения договора пожизненного содержания с иждивением (см. ст. 604 ГК РФ). В последнем случае законодатель прямо указал, что распоряжение или обременение этого имущества по любому правовому основанию может быть совершено плательщиком ренты исключительно после получения согласия получателя ренты.
Системное толкование общих и специальных норм приводит к обратному выводу: законодатель лишь в силу особой социальной ценности отношений, возникающих из договора пожизненного содержания с иждивением, "напомнил" в ст. 604 Кодекса об общем правиле, которое при неизменности нормы общего характера не может быть изменено никакой специальной нормой и тем более условиями договора. Такое общее правило закреплено в императивной норме п. 1 ст. 391 ГК РФ: перевод должником своего долга на другое лицо допускается лишь с согласия кредитора. Соответственно, если отчуждение недвижимого имущества, полученного при заключении договора ренты, влечет перевод рентного долга (и лишь его в силу односторонне обязывающего характера договора) на приобретателя имущества, то должны быть соблюдены правила о переводе долга.[44]
Рассматриваемые правила позволяют квалифицировать право плательщика ренты на полученное недвижимое имущество как ограниченное вещное право. Налицо явная идентичность его по содержанию, в частности, с правом хозяйственного ведения. Но это сходство ограничивается лишь содержанием. Не исключено, что наукой, а в дальнейшем и законодательством, будет выработан новый вид ограниченного вещного права на недвижимость, возникающего в процессе заключения договора ренты и прекращающегося в момент "положительного" прекращения рентного обязательства. Сегодня плательщик ренты приобретает именно право собственности, но существенно ограниченное в силу характера длящегося рентного обязательства.
Независимо от разновидности договора ренты в результате передачи плательщиком ренты имущества в собственность другого лица возникают единые правовые последствия: во-первых, переход права собственности на имущество влечет переход обязательств по договору ренты к приобретателю имущества; во-вторых, первоначальный плательщик ренты несет субсидиарную с новым плательщиком ответственность (ст. 399 Кодекса) по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты. Последнее правило действует, если Гражданским кодексом РФ, другим федеральным законом или договором не предусмотрена солидарная ответственность по этому обязательству.
Следует отметить, что первоначальный плательщик ренты ни при каких условиях не освобождается от ответственности за исполнение обязательства новым должником, неся либо субсидиарную, либо солидарную с ним ответственность.
Кредитору (получателю ренты) всегда выгоднее наличие солидарных должников при отчуждении имущества, переданного плательщику ренты при заключении договора. Потому можно рекомендовать включение в договор ренты при первоначальном согласовании его условий правила о возникновении солидарной ответственности в рассматриваемом случае. Если стороны включили в договор такое условие, то у получателя ренты возникает право требовать исполнения обязательства как одновременно от первоначального и нового плательщиков ренты, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга (п. 1 ст. 323 ГК РФ). Не получив полного удовлетворения своих требований от одного из таких должников, получатель ренты вправе требовать недополученное от другого должника. При этом солидарный долг существует до момента полного исполнения обязательства перед кредитором - получателем ренты (п. 2 ст. 323 ГК РФ).
При отсутствии в договоре рассмотренного в предыдущем абзаце условия ответственность первоначального плательщика ренты будет субсидиарной. Соответственно, при нарушении условий договора новым плательщиком получатель ренты вправе предъявить требование именно к этому нарушителю обязательства. Право обращения с требованием к первоначальному плательщику ренты возникает лишь при условии отказа основного должника (нового плательщика ренты) удовлетворить заявленное требование или неполучения в разумный срок ответа от него (п. 1 ст. 399 ГК РФ). Порядок предварительного обращения к основному должнику считается соблюденным, что дает возможность предъявления требования к субсидиарному должнику, в частности при доказанности предъявления получателем ренты письменного требования и получения на него отказа или неполучения ответа в разумный срок (п. 53 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса РФ")[45].
При этом первоначальный плательщик ренты (субсидиарный должник) до удовлетворения требования получателя ренты обязан предупредить об этом нового плательщика ренты (основного должника). Если к субсидиарному должнику предъявлен иск, то основной должник должен быть привлечен к участию в деле. Такая обязанность также возлагается на первоначального плательщика ренты (п. 3 ст. 399 ГК РФ). Это требование оправдано тем, что, выбыв из рентного обязательства, первоначальный плательщик ренты может не знать об обстоятельствах спора. В частности, невнесение рентных платежей может быть обусловлено и недобросовестным поведением получателя ренты, например, отказывающегося от принятия платежей, умышленно создавая ситуацию существенного нарушения условий договора с целью возврата имущества на основании ст. 599 ГК РФ. В этом случае участие сторон договора в споре будет способствовать лишь всестороннему исследованию материалов дела и принятию правильного решения судом.
Кроме того, у субсидиарного должника, исполнившего требование кредитора, возникает право регресса к основному должнику. Если последний не был предварительно извещен первоначальным плательщиком ренты, то налицо невозможность выдвижения им возражений, которые он имел против требований получателя ренты. В таком случае плательщик ренты приобретает право использовать возражения, имевшиеся против требований получателя ренты, в ответ на регрессное требование первоначального плательщика ренты (п. 3 ст. 399 ГК РФ).