С другой стороны, плательщик ренты может уклоняться от получения письменного требования получателя ренты. Последнему в этом случае можно рекомендовать использование передачи соответствующего заявления нотариусом под расписку или по почте с обратным уведомлением. В этом случае кредитору по его просьбе нотариус выдает свидетельство о передаче заявления (ст. 86 Основ законодательства РФ о нотариате).
Нормы статьи 587 ГК РФ направлены на защиту интересов получателя ренты и закрепляют правила об обеспечении выплаты ренты. В частности, при передаче под выплату ренты недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество. Статья 12 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" называет залог видом ограничения (обременения) регистрируемого права собственности на имущество. Пункты 2 и 3 ст. 334 ГК РФ устанавливают, что залог недвижимого имущества (ипотека) регулируется Законом об ипотеке (см. главу II).
Залог может возникнуть в силу договора или на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге. При заключении договора ренты в отношении недвижимого имущества ипотека возникает на основании закона (п. 1 ст. 587 ГК РФ). Пункт 2 ст. 1 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" говорит, что к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании Федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное. Пункт 1 ст. 11 данного Закона разъясняет, что государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона (в данном случае - договора ренты), является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о возникновении ипотеки в силу закона. В отношении жилых помещений, которые чаще всего передаются под выплату ренты, дополнительно действует Инструкция о порядке регистрации ипотеки жилого помещения, возникшей в силу закона или договора, а также о порядке регистрации смены залогодержателя в связи с переходом прав требований по ипотечным кредитам, утвержденная Приказом Минюста РФ, Госстроя РФ и Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг от 16 октября 2000 г. N 289/235/290 с изменениями от 7 февраля 2003 г. // БНА ФОИВ. 2000. N 48; 2003. N 17.
Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется без представления отдельного заявления и без уплаты государственной пошлины (п. 2 ст. 20 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
Сложнее осуществлять контроль за имуществом, не относимым к недвижимому. Оно выбывает из собственности плательщика ренты без перехода рентных обязательств к приобретателю, т.к. обратное правило установлено лишь в отношении отчуждения недвижимого имущества (п. 1 ст. 586 ГК РФ). Это обусловлено невозможностью реального контроля за соблюдением подобного правила в отношении движимого имущества - в связи с отсутствием государственной регистрации прав на такое имущество. Потому получатель ренты рискует в таких случаях необеспеченностью своих прав.
Законодатель предложил наиболее действенный механизм обеспечения интересов получателя ренты. В частности, предусмотрено, что при передаче под выплату ренты денежной суммы или иного движимого имущества существенным условием договора ренты является условие, устанавливающее обязанность плательщика ренты предоставить обеспечение исполнения его обязательств одним из предусмотренных законодательством способов, либо не поименованным правовыми актами способом (ст. 329 ГК РФ), либо застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение этих обязательств (подп. 2 п. 2 ст. 929, ст. 932 ГК РФ). Таким образом, в целях обеспечения выплаты ренты может быть использован любой способ обеспечения исполнения обязательств или страхование риска гражданско-правовой ответственности. Стороны вправе одновременно использовать оба средства.
Если стороны включили в договор ренты последнее условие, правовым последствием добровольного принятия на себя плательщиком ренты обязательства заключить договор страхования (п. 1 ст. 421 ГК РФ) будет возникновение у него соответствующей обязанности и возникновение у получателя ренты права требовать понуждения плательщика ренты к заключению такого договора (п. 4 ст. 445 ГК РФ). По договору страхования плательщик ренты будет страхователем, а получатель ренты - выгодоприобретателем (п. 3 ст. 932 ГК РФ). При этом может быть застрахован лишь риск ответственности самого страхователя (плательщика ренты). При несоблюдении данного правила соответствующий договор страхования считается ничтожным (п. 2 ст. 932 ГК РФ).
Пункт 3 комментируемой статьи закрепляет дополнительные средства защиты прав и интересов получателя ренты в случае невыполнения плательщиком ренты обязанностей по обеспечению выплаты ренты при передаче ему движимого имущества. В этих случаях, а также при утрате обеспечения или ухудшении его условий по обстоятельствам, за которые получатель ренты не отвечает, получатель ренты вправе расторгнуть договор ренты и потребовать возмещения убытков, вызванных расторжением договора.
При заключении договора постоянной ренты и невыполнении обязанностей, предусмотренных комментируемой статьей, независимо от вида переданного под выплату ренты имущества у получателя ренты возникает право требования выкупа ренты (ст. 593 ГК РФ).
В соответствии с п. 1 ст. 583 ГК РФ рента может состоять из периодических выплат получателю ренты определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме. Нельзя признать ответственность, названную комментируемой статьей, универсальной, т.е. применимой к любым видам договора ренты.[46] Статья 395 ГК РФ устанавливает ответственность за нарушение сугубо денежных обязательств. К иным обязательствам она не может быть применена. Поэтому ст. 588 подлежит применению лишь в случае просрочки выплаты ренты, предусмотренной в виде денежного обязательства.
Соответственно, учитывая сферу действия комментируемой статьи, ограниченную лишь денежными обязательствами, получателю ренты при предоставлении ренты в иной форме целесообразно позаботиться о включении в договор условий об ответственности плательщика ренты в случае просрочки выплаты. В противном случае кредитор сможет потребовать лишь применения санкции общего характера - возмещения убытков (ст. 15, 393 ГК РФ), что представляется весьма проблематичным в данном случае.
2.1. Сравнительно-правовой анализ договора ренты и договора аренды
Распространенная классификация гражданско-правовых договоров по направленности результата позволяет нам отнести и ренту, и аренду к группе договоров, направленных на передачу имущества.
Безусловно, что и рентные, и арендные отношения формируются по поводу какого-либо конкретного имущества и помимо этого имеют по крайней мере еще один признак, позволяющий говорить обывателям о близости, вплоть до смешения, двух абсолютно разных договорных институтов. В качестве такого признака называется встречное удовлетворение, характеризующееся периодичностью его представления.
На самом деле договоры аренды и ренты - разные договорные институты. Единственное, что объединяет эти два института, так это сложность их предмета, который включает "в себя как действия обязанных сторон, в том числе по передаче и принятию имущества (объект первого рода), так и само имущество".[47]
Общность предмета, одним из объектов которого выступает имущество, периодичность представления имущественных благ, которые формируют рентные платежи и арендную плату, часто совпадающая форма их предоставления (натуральная или денежная), а также предусмотренный законодателем как в отношении рентного, так и в отношении арендного договора такой инструмент, как "выкуп", требуют, на мой взгляд, пристального изучения данных договоров в сравнительном аспекте.
Если говорить о субъектном составе участников арендных отношений, то единственное ограничение, установленное законодателем, касается лишь арендодателя и состоит в необходимости наличия правомочия распоряжения имуществом у данного субъекта. Таким образом, арендодателем имущества может выступать либо собственник имущества, либо уполномоченное им в силу закона либо договора лицо.
Требования, предъявляемые законодателем к субъектному составу участников рентных отношений, также касаются лишь одной стороны - получателя ренты. Это связано с тем, что, в отличие от арендных отношений, которые используются как в сфере имущественного оборота, связанной с осуществлением предпринимательской деятельности, так и вне ее, договор ренты является по своей природе "некоммерческим".
Социальный характер рентного договора диктует необходимость того, чтобы получателем ренты выступал субъект, далекий от предпринимательской деятельности. Таковыми являются граждане и некоммерческие организации.
Прежде всего, необходимо отметить, что категорией "существенные условия" необходимо оперировать не только в отношении условий, прямо включенных в текст договора. В п. 1 статьи 432 ГК РФ законодатель дает понятие категории "существенные условия договора" как условие о предмете и иные условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Таким образом, при отсутствии в тексте договора условия, признаваемого законодателем в качестве существенного для договора данного вида, его содержание может быть определено на основе соответствующей императивной или диспозитивной нормы[48].