Если тот факт, что в арендные отношения стороны вступают по поводу имущества, причем такого, которое не теряет своих натуральных свойств, ни у кого не вызывает сомнений, то при обращении к предмету рентного договора наблюдается отсутствие привычной однозначности в определении его предмета.
Для плательщика ренты элементом предмета договора является, бесспорно, имущество (рентный капитал), и это положение традиционно для договоров о передаче имущества[49]. Для получателя ренты аналогичным элементом предмета договора выступают рентные платежи: их форма, объем, периодичность выплаты и т.п., - что тоже вполне обоснованно. Исполнением обязанности по выплате рентных платежей и достигается тот правовой эффект, на достижение которого была направлена воля сторон в момент заключения такого договора. Рассматривая рентный капитал в качестве предмета договора, рентные платежи следует рассматривать в качестве своеобразного "эквивалента" - категории, близкой к цене. И если рентные платежи рассматриваются в качестве предмета договора, то его "ценой", "эквивалентом" будет имущество - рентный капитал.
Распространенный прием логического деления сложных договоров, охватывающих большой спектр разнообразных правоотношений, на простые, как в смысле рентного договора на два: на договор на передачу имущества и собственно рентный договор, может быть применен и для определения предмета рентного договора. Таковым является и имущество (рентный капитал), и рентные платежи.
Аналогичная точка зрения высказана М.И. Брагинским: "К числу существенных условий в данном договоре, как и в любом другом, относится прежде всего предмет договора. В этой роли выступает как рента - в денежной и натуральной форме, - так и имущество, которое должно быть передано под выплату ренты".[50]
Учитывая реальный характер рентного договора, тот факт, что договор заключается в момент передачи вещи плательщику ренты, а исполнение договора фактически представляет собой исполнение обязательства по выплате рентных платежей, последние, выступая в качестве предмета договора, являются, на мой взгляд, основной частью предмета договора.
Однако последнее положение порождает вопрос: что же препятствует распространить данный прием и на арендные отношения и говорить о сложности предмета договора аренды, который, по аналогии, будет представлен как имуществом, передаваемым в аренду, так и арендными платежами? Заманчивость данной конструкции нивелируется допущенной законодателем возможностью определения размера арендной платы в порядке, предусмотренном ст. 424 ГК РФ (абз. 2 п. 1 ст. 614 ГК РФ): законодатель рассматривает арендную плату как "цену" договора. Последняя, являясь существенным условием договора, все же не является его предметом. Таким образом, в арендном договоре (в отличие от рентного) предмет един, и им является имущество.
Законодательное регулирование данных положений предусматривает многообразие форм представления рентных и арендных платежей.
В отношении рентных платежей законодателем установлено две возможных формы их представления:
- денежная;
- натуральная.
Если в отношении денежной формы рентных платежей все относительно ясно, то с натуральными рентными платежами не все так просто.
М.И. Брагинский считает, что натуральная рента не относится к числу существенных условий[51].
На наш взгляд, специфика правового регулирования, определяемая формой рентных платежей, является кажущейся, если принять во внимание тот факт, что одна форма рентных платежей легко может быть заменена другой как в момент заключения договора, так и в ходе его исполнения. Пунктом 1 статьи 590 ГК РФ предусмотрена возможность выплаты ренты путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты. Статьей 603 ГК РФ предусмотрена возможность замены натуральной формы денежной. Пунктом 2 статьи 602 ГК РФ предусмотрено, что договором пожизненного содержания должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением. Совершенно очевидно, что при замене натурального содержания периодическими денежными выплатами последние будут производиться в соответствии с указанной в договоре пожизненного содержания с иждивением стоимостью натурального содержания.
В любом случае плательщик ренты берет на себя определенный объем обязанностей, представляющий собой комплекс мер по обеспечению и поддержанию уровня благосостояния получателя ренты, определяемого согласованным сторонами денежным эквивалентом[52].
Относительно формы внесения арендной платы - законодатель оставляет решение данного вопроса на усмотрение сторон, приводя в п. 2 статьи 614 ГК РФ лишь открытый перечень возможных форм:
- денежной (твердая сумма платежей, доля доходов, возложение на арендатора затрат на улучшение имущества);
- натуральной (доля полученной продукции, плодов, передача арендатором в собственность или аренду определенной вещи, предоставление определенных услуг).
Таким образом, в момент исполнения договора аренды и договора ренты путем периодического предоставления имущественных благ (арендной платы и рентных платежей), с учетом вероятности совпадения их формы, найти их отличие друг от друга простому обывателю достаточно сложно.
Как уже отмечалось выше, арендный договор является классическим договором о передаче имущества. Определяя категорию "объект аренды" (терминология в соответствии со статьей 607 ГК РФ), законодатель использует понятие "имущество", сознательно сужая его до категории "вещь", исключив, таким образом, из данной категории имущественные права.
Предметом договора аренды "не может выступать имущественное право, которое по определению не может быть передано кому-либо во владение. Исключена возможность передачи в аренду и денежных средств, поскольку весь смысл пользования ими состоит в их употреблении"[53].
Сомнение вызывает также и возможность передачи в аренду объектов незавершенного строительства, рассматриваемых в правовом смысле в качестве объектов недвижимости (прошедших государственную регистрацию в реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним), поскольку извлечение полезных свойств из незавершенной вещи (использование объекта незавершенного строительства по назначению) не представляется возможным.
Таким образом, в смысле указания на предмет аренды, термин "имущество" используется законодателем в узком его значении - "вещь", причем не любая, а находящаяся в свободном или ограниченном обороте (в случае если арендатор является субъектом, управомоченным законом или иными правовыми актами на его использование), возможность использования которой по назначению арендатором не вызывает сомнений в момент заключения договора.
Рентный капитал представляет собой имущество, передаваемое под выплату ренты. Совершенно очевидно, что по смыслу договора имущество должно представлять особую ценность для плательщика ренты, коль скоро он соглашается на приобретение имущества в собственность на, прямо скажем, не всегда выгодных для него условиях. Как правило, речь идет о недвижимом имуществе или о движимости, которую можно отнести к предметам роскоши, - когда у плательщика ренты нет возможности выплатить капитальную денежную сумму за приобретение в собственность названного имущества. Главная качественная характеристика рентного капитала - то, что он является средством капитализации денежных средств, требующихся для исполнения обязательства по выплате рентных платежей.
Определяя категорию рентного капитала, законодатель также использует понятие "имущество". При этом предусмотренная законодателем формула "передача имущества в собственность" порождает сомнения относительно того, что категория "имущество" употребляется законодателем в широком ее смысле, а не является тождественной категории "вещь".
"Следует учитывать, что, согласно господствующей в науке континентального гражданского права доктрине, объектом права собственности могут быть только индивидуально-определенные вещи. Вследствие сказанного предметом договора ренты, бесспорно, могут быть вещи (как движимые, так и недвижимые), наличные деньги и документарные ценные бумаги".[54]
И если с возможностью передачи ценных бумаг под выплату ренты можно согласиться, причем ценных бумаг как документарных, так и бездокументарных, поскольку форма фиксации прав не меняет их правовой природы, то возможность передачи денежных средств под выплату ренты остается под сомнением. Договор по передаче капитальной суммы взамен на представление рентных платежей будет "перерождаться" либо в договор займа (при денежной форме рентных платежей), либо в договор возмездного оказания услуг или подряда (при натуральной форме их выплаты). Кроме того, учитывая алеаторность первоначального договора ренты, "перерожденные" договоры будут носить черты кабальности, поскольку принцип эквивалентности, присущий указанным видам договоров, будет отсутствовать в "перерожденных".