Смекни!
smekni.com

Цивільне право 2 (стр. 19 из 193)

Відповідно до вимог ст. 4 Закону обтяження нерухомого майна іпо­текою підлягає державній реєстрації у порядку, встановленому зако­ном. Недотримання цієї умови не робить іпотечний договір недійс­ним, але вимога іпотекодержателя не набуває пріоритету стосовно зареєстрованих прав чи вимог інших осіб на передане у іпотеку неру­хоме майно, тобто іпотекодержатель не набуває за таким договором переважного права перед іншими особами, у тому числі й пізнішими іпотекодержателями, які зареєстрували свої права на це майно.

Іпотечний договір укладається у письмовій формі і підлягає нота­ріальному посвідченню. Згідно зі ст. 18 Закону іпотечний договір та договір, що обумовлює основне зобов'язання, можуть бути оформле­ні у вигляді одного документа, а у разі, якщо іпотекою забезпечуєть­ся повернення позики, кредиту для придбання нерухомого майна, яке передається в іпотеку (саме такі випадки найтиповіші для укладення іпотечного договору), договір купівлі-продажу цього нерухомого майна та іпотечний договір можуть укладатися одночасно.

Закон вводить поняття заставної, якою є борговий цінний папір, що засвідчує безумовне право його власника на отримання від бор­жника виконання за основним зобов'язанням, за умови, що воно підлягає виконанню у грошовій формі, уразі невиконання основного зобов'язання - право звернути стягнення на предмет іпотеки.

Заставна оформлюється, якщо її випуск передбачений іпотечним договором. Вона може передаватися її власником будь-якій особі шляхом вчинення індосаменту (передаточного напису). Наступний власник заставної має ті ж права, що мав іпотекодержатель згідно з договором, яким обумовлене основне зобов'язання, та іпотечним до­говором, на підставі котрого була оформлена заставна.

У разі видачі заставної припиняються грошові зобов'язання за до­говором, який обумовлює основне зобов'язання, та виникають грошо­ві зобов'язання боржника щодо платежу за заставною. Після оформ­лення заставної виконання основного зобов'язання та звернення стягнення на предмет іпотеки може бути здійснено лише на підставі вимоги власника заставної.

Заставна підлягає державній реєстрації у встановленому законом порядку разом з державною реєстрацією обтяження відповідного не­рухомого майна Іпотекою. Після реєстрації випуску заставної її ори­гінал передається іпотекодержателю.

Відповідно до вимог ст. 21 Закону заставна складається у письмо­вій формі в одному примірнику на бланку стандартної форми, яка встановлюється Державною комісією з цінних паперів та фондового ринку. На всіх оригінальних примірниках іпотечного договору ро­биться відмітка про оформлення заставної. Підписують заставну іпо-текодавець та іпотекодержатель.


Для реалізації прав за заставною її власник зобов'язаний заявити боржнику письмову вимогу про виконання основного зобов'язання. У ній вказується банківський рахунок власника заставної для здійс­нення боржником переказу відповідної грошової суми. На вимогу боржника власник заставної зобов'язаний пред'явити оригінал остан­ньої без його передачі боржнику.

Заставна підлягає передачі боржнику в разі належного виконання ним основного зобов'язання. Знаходження заставної у боржника свід­чить про виконання основного зобов'язання, якщо не буде доведено протилежне. У разі виконання основного зобов'язання боржником за­ставна, що знаходиться у нього, анулюється. Знаходження заставної в іншої особи свідчить, що основне зобов'язання не виконано, якщо не буде доведено інше.

У разі, коли основне зобов'язання підлягає виконанню частинами, власник заставної зобов'язаний видавати боржнику письмові квитан­ції про отримання платежу та вести реєстр платежів за заставною, який надається боржнику на його вимогу. В разі розбіжностей між квитанціями про отримання платежів та їх реєстром квитанції про от­римання платежів мають перевагу (ст. 22 Закону).

У разі випуску заставної відступлення прав за іпотечним догово­ром та основним зобов'язанням не допускається. Після випуску за­ставної перехід прав іпотекодержателя за іпотечним договором та ос­новним зобов'язанням до іншої особи здійснюється шляхом передачі заставної за допомогою індосаменту.

Заставна може бути передана у заставу для забезпечення виконання зобов'язань її власника перед іншою особою — кредитором. Застава заставної здійснюється шляхом вчинення індосаменту, в якому зазна­чається, що заставна передається тільки у заставу та ідентифікується забезпечене заставою зобов'язання. При заставі заставна передається у володіння заставодержателю.

Закон покладає на іпотекодержателя як власника заставної обов'я­зок письмово повідомити боржника про передачу заставної у заставу. У разі порушення зобов'язання, забезпеченого заставою заставної, до заставодержателя переходять усі права за заставною.

За допомогою заставних може забезпечуватися випуск іпотечних цінних паперів - іпотечних облігацій й Іпотечних сертифікатів. При цьо­му емітентом іпотечних паперів можуть бути банки та інші фінансові установи, які мають право на таку діяльність відповідно до закону.

Порядок випуску та обігу іпотечних цінних паперів встановлюєть­ся законом.

Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі: рішення суду; виконавчого напису нотаріуса; згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.


Розділ VII


ЗОБОВ'ЯЗАЛЬНЕ ПРАВО, ЗАГАЛЬНІ ПОЛОЖЕННЯ


61



Договір про задоволення вимог іпотекодержателя може передба­чати:

- передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки
в рахунок виконання основного зобов'язання (ст. 37 Закону);

- право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки
будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу, якщо іпотеко-
давець та особи, що мають зареєстровані у встановленому законом
порядку права на предмет іпотеки, не виявили наміру укласти такий
договір (ст. 38 Закону).

Іпотека деяких видів нерухомого майна має особливості. Так, пе­редача в іпотеку майна, що є об'єктом права державної чи комуналь­ної власності, здійснюється після отримання згоди органу державної влади або органу місцевого самоврядування, до сфери управління якого належить відповідна юридична особа публічного права. Забо­роняється передача в іпотеку об'єктів права державної власності, що не підлягають приватизації. Не можуть бути предметом іпотеки на­ціональні, культурні та історичні цінності, які є объектами права дер­жавної власності і занесені до Державного реєстру національної культурної спадщини.

Іпотека земельних ділянок сільськогосподарського призначення здійснюється відповідно до положень Закону та Земельного кодексу України (ст. 15 Закону).

Іпотека об'єктів незавершеного будівництва здійснюється шляхом передачі в іпотеку земельної ділянки, на якій ведеться будівництво, або шляхом передачі в іпотеку нерухомого майна, право власності іпотекодавця на котре виникне у майбутньому. Після завершення бу­дівництва така будівля (споруда), житловий будинок або квартира за­лишається предметом іпотеки відповідно до іпотечного договору. Після звернення стягнення до нового власника завершеної будівлі (споруди) або об'єкта незавершеного будівництва переходять визна­чені договором права і обов'язки забудовника щодо третіх осіб - по­купців.

Іпотека жилих приміщень завжди привертала до себе особливу увагу в зв'язку з можливістю звернення стягнення на такі об'єкти. Мова йде про жилі приміщення, які були придбані громадянами за рахунок кредиту (позики) банку чи іншої особи, повернення котрого забезпечене іпотекою відповідного приміщення. Відповідно до вимог ст. 1322 Житлового кодексу України звернення стягнення на переда­не в іпотеку жиле приміщення є підставою для виселення всіх грома­дян, що мешкають у ньому, за винятками, встановленими законом. Після прийняття кредитором рішення про звернення стягнення на пе­редане в іпотеку жиле приміщення всі громадяни, що мешкають у ньому, зобов'язані на письмову вимогу кредитора або нового власни­ка цього приміщення добровільно звільнити його протягом одного місяця з дня отримання даної вимоги. Якщо громадяни не звільняють жиле приміщення у встановлений або інший погоджений сторонами