Цивільне право 2 (стр. 69 из 193)

² Див.: Там же.

Будівля або Інша капітальна споруда, що є предметом договору найму, може бути визначена через наступні ознаки. Будівля (капітальна споруда) - це нерухоме майно капітального типу, прийняте до експлуатації та призначене для нежилих цілей.

Будівлі та споруди, будучи єдиним об'єктом права, мають складну внутрішню структуру, частини, що їх складають. Внутрішньою частиною будівлі є приміщення. Приміщення, як окрема частина будівлі, може бути також предметом договору найму будівлі.

Будівля як нерухомість має певну супроводжувальну документацію, у якій визначається її функціональне призначення, план, розташування на земельній ділянці тощо. Супроводжувальні документи передаються наймачу разом з будівлею для ефективного використання об'єкта за призначенням.

Обчислення строку договору найму, як правило, починається з моменту передання наймачеві предмета договору. За домовленістю сторін у договорі може бути визначений інший момент, з якого починає обчислюватися строк його дії.

Передання наймачеві предмета договору оформлюється відповідним документом, яким, як правило, є акт приймання-передачі. Цей акт підписується наймодавцем та наймачем. Таким же чином оформлюється й припинення договору найму будівлі, а саме - сторони складають та підписують акт про повернення наймодавцю предмета договору найму. В акті засвідчується стан, у якому будівля передавалася однією стороною іншій. У зв'язку з неможливістю встановлення факту передачі нерухомого майна (воно фізично не може бути переміщене) саме дата підписання акта приймання-передачі вважається моментом передання цього об'єкта. Момент же передання будівлі за договором найму має важливе правове значення, тому що саме з ним пов'язуються такі наслідки як початок та закінчення строку договору найму.

Переданню будівлі може передувати певна процедура: її огляд, перевірка тощо. Перевірка стану будівлі та відповідності її умовам договору найму і призначенню будівлі є обов'язком наймача (ч. З ст. 767 ЦК). У разі невиконання цього обов'язку наймачем вважається, що будівля передана йому в належному стані.

Акт не тільки визначає момент (дату) передачі об'єкта найму, а й містить певні характеристики останнього, зокрема технічний та санітарний стан будівлі. Ці характеристики мають істотне значення пря вирішенні питання про належний стан будівлі при її поверненні най-модавцезі по закінченні строку договору.

Плата за користування будівлею не є істотною умовою договору найму будівлі. Розмір плати за користування будівлею визначається на підставі амортизаційних відрахувань за основними фондами. При цьому враховуються також такі чинники як територія розташування об'єкта, призначення його для певних видів діяльності, технічні характеристики тощо. Якщо плата за користування будівлею не визна-

202

РвзділХ

чена сторонами у договорі, він не вважається неукладеним. При цьому розмір плати за користування визначається відповідно до загальних правил, закріплених у ст. 632 ЦК. Зокрема, при визначенні розміру плати за користування можуть застосовуватися ціни (тарифи, ставки тощо), встановлені уповноваженими органами влади або органами місцевого самоврядування. Наприклад, згідно з постановою КМУ від 20 листопада 2003 р. № 1787 органи місцевого самоврядування можуть визначати мінімальну вартість місячної оренди за 1 кв. м. нерухомого майна фізичних осіб. Якщо ж розмір плати за користування будівлею не встановлений ні законом, ні договором і не може бути визначений, виходячи з умов договору, то він визначається виходячи із звичайної плати за користування будівлями, що склалася на момент укладення договору (статті 632, 762 ЦК).

Плата за користування будівлею складається з двох частин. По-перше, це плата за користування власне будівлею. По-друге, плата—за користування земельною ділянкою, на якій розташована будівля.

Договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) укладається у письмовій формі. Недодержання вимоги закону щодо оформлення договору в письмовій формі тягне правові наслідки, передбачені ст. 218 ЦК. У разі укладення договору найму будівлі, іншої капітальної споруди або їх окремої частини строком на один рік і більше він підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації. Отже, відповідно до загальних вимог ч.З ст. 640 ЦК договір найму даних об'єктів є вчиненим з моменту його державної реєстрації. Така реєстрація здійснюється нотаріусами шляхом внесення запису в Державний реєстр договорів одночасно з нотаріальним посвідченням договорів. Державна реєстрація договору найму будівлі може здійснюватися лише при наявності попередньої державної реєстрації прав на цей об'єкт.

Зміст договору найму будівлі становлять умови про права та обов'язки сторін. У ЦК відсутні спеціальні норми, що регулюють права та обов'язки наймодавця і наймача за договором найму будівлі. Отже, зміст цього договору складають загальні права та обов'язки сторін за договором найму (оренди).

До основних обов'язків наймодавця належить обов'язок виконання договору найму, що полягає у наданні наймачеві будівлі у тимчасове користування у стані, який відповідає умовам договору найму та призначенню будівлі. ЦК передбачає особливий порядок передання будівлі наймачеві. Акт передачі включає підписання відповідного документа (акта) та надання супроводжувальних об'єкт документів. У разі припинення договору найму наймодавець зобов'язаний прийняти будівлю від наймача, підписавши відповідний документ (акт) про повернення йому предмета договору.

Виходячи з господарсько-експлуатаційних характеристик, будівля та земельна ділянка, на якій вона розташована, розглядаються як єдиний об'єкт. Отже, обов'язком наймодавця є також передача наймачу

ЗОБОВ'ЯЗАННЯ... У ЗВ'ЯЗКУ З ПЕРЕДАЧЕЮ МАЙНА У КОРИСТУВАННЯ 203

права користування земельною ділянкою у розмірі, необхідному для досягнення мети найму будівлі. При цьому, якщо у договорі дане питання не врегульоване, то наймач автоматично отримує це право на весь строк договору найму будівлі. У разі, якщо власник будівлі не є власником земельної ділянки, на якій розміщена ця будівля, пря укладенні договору найму будівлі вважається, що власник ділянки погоджується на надання наймачеві права користування земельною ділянкою. Вказана презумпція може бути спростована договором між наймодавцем будівлі та власником земельної ділянки. У цьому разі наймач будівлі повинен укладати окремий договорі найму (оренди) земельної ділянки з її власником відповідно до ст. 792 ЦК.

Наймач зобов'язаний користуватися будівлею відповідно де її функціонального призначення, своєчасно та у повному розмір? здійснювати плату за користування, а у разі припинення договору найму негайно повернути наймодавцеві будівлю у належному стані.

У наймача за договором найму будівлі одночасно з правом найму будівлі завжди виникає право користування земельною ділянкою, на якій вона розташована. Крім того, наймач набуває право користування також земельною ділянкою, що прилягає до будівлі, у розмірі, необхідному для досягнення мети найму. Труднощі з визначенням розміру земельної ділянки, необхідної для ефективного використання приміщення наймачем, виникають при укладенні договору найму окремої частини будівлі.

Права та обов'язки сторін договору найму будівлі щодо ремонту, поліпшення або погіршення будівлі регулюються загальними нормами про найм (оренду).

Договір найму будівлі припиняється на підставах, зазначених законом для звичайного договору найму (оренди). Особливий порядок припинення встановлений для договору найму будівлі, укладеного на невизначений строк. Так, кожна із сторін договору найму будівлі, укладеного без визначення строку його дії, може відмовитися від договору в будь-який час, письмово попередивши про це другу сторону

за три місяці. ~^А

-Щ
§ 5. Найм (оренда) транспортного засобу їв

За договором найму (оренди) транспортного засобу наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві транспортний засіб у користування за плату на певний строк.

Договір найму (оренди) транспортного засобу є відплатнпм. Він може бути консенсуальним або реальним.

Сторонами договору є наймодавець - фізична чи юридична особа, які є власниками транспортного засобу або мають майнові права на нього.

Наймачем може бути також юридична або фізична особа. У разі, якщо користування транспортним засобом пов'язано із здійсненням перевезення (пасажирів, багажу, вантажу, пошти), наймачем висту-