Смекни!
smekni.com

Цивільне право 2 (стр. 76 из 193)

Договір найму житла у приватному житловому фонді є одним з ци­вільно-правових договорів. Він одержав своє правове регулювання в главі 59 «Найм (оренда) житла» (статті 810-826) ЦК. При цьому за­значається, що до договору найму житла застосовуються положення даного Кодексу, якщо інше не встановлено законом (ч. З ст. 810 ЦК)2.

§ 1. Поняття договору найму (оренди) житла

За договором найму (оренди) житла одна сторона - власник житла (наймодавець) передає або зобов'язується передати другій стороні (наймачеві) житло для проживання у ньому на певний строк за плату (ч. 1 ст. 810 ЦК).

1 Кабінетом Міністрів України розроблений проект нового ЖК, який опублікова­
ний для широкого обговорення. Розділ III (глава 1) проекту ЖК присвячуєтеся
відносинам з найму житла у публічних житлових фондах соціального призначення //
Голос України. - 2001. - № 63. - 7 квіт.

2 Таким законом має стати новий Житловий кодекс України, як комплексний коди­
фікаційний акт, призначений врегулювати увесь спектр відносин фізичних та юри­
дичних осіб у житловій сфері (ст. 4 проекту ЖК).


Виходячи із загального визначення договору, він може бути як ре­альним, так і консенсуальним. Це залежить від того, як сторони ви­значили порядок його укладення. Якщо вони встановили, що договір вважатиметься укладеним з моменту досягнення сторонами згоди за всіма його істотними умовами, договір є консенсуальним. Якщо ж момент укладання договору визначено передачею житла у користу­вання, це - реальний договір.

Названий договір є двостороннім та оплатним.

Згідно зі ст. 811 ЦК договір найму житла укладається у письмовій формі, Проте недодержання сторонами письмової форми не тягне за собою визнання його недійсним. Такі правові наслідки мають місце лише у випадках, встановлених законом (ч. 1 ст. 218 ЦК).

Сторонами у договорі найму житла є наймодавець і наймач. За загальним правилом наймодавцем виступає власник житла — фізична або юридична особа (ч. 1 ст. 810 ЦК). У окремих випадках наймодав­цем може бути й уповноважена власником особа (наприклад, управи­тель за договором управління майном - ст. 1029 ЦК). Наймачем жит­ла може бути як фізична, так й юридична особа. Однак, якщо наймачем є юридична особа, вона може використовувати житло лише для проживання у ньому фізичних осіб (ч. 2 ст. 813 ЦК), бо сучасне законодавство України закріплює принцип цільового використання житла. Згідно з даним принципом житло призначається виключно для проживання людини. Якщо вказаний принцип діє щодо власника житла, який має право використовувати помешкання тільки для влас­ного проживання, проживання членів своєї сім'ї, інших осіб і не має право використовувати його для промислового виробництва (ч. 1 ст. 383 ЦК), то він тим більше повинен діяти стосовно наймодавця та наймача. Внаслідок цього юридична особа, що отримала житло на умовах найму, в подальшому може лише передавати його у користу­вання фізичній особі (наприклад, своєму працівнику) на підставі сплатного договору піднайму (ст. 823 ЦК) або безоплатного догово­ру позички (ст. 827 ЦК).

Наймачем у відносинах з найму житла, як правило, виступає одна особа. Між тим у договорі найму житла мають бути вказані особи, які постійно проживатимуть разом з наймачем. Ці особи набувають рів­них з наймачем прав та обов'язків щодо користування житлом (ч. 1 ст, 816 ЦК).Як правило, з наймачем постійно проживають члени його сім'ї. Проте це можуть бути й особи, не зв'язані з наймачем сімейни­ми або родинними відносинами. Порядок користування житлом най­мачем та особами, які постійно проживають разом з ним, визначаєть­ся за домовленістю між ними, а у разі спору - встановлюється за рішенням суду (ч. 4 ст. 816 ЦК).

Якщо наймачами житла є декілька осіб, їх обов'язки за договором найму житла солідарні (ч. З ст. 816 ЦК). У цьому разі усі вони є спів­наймачами житла, що тягне за собою виникнення зобов'язання з де­кількома особами на боці наймача.


222


Розділ X



Предметом договору можуть бути помешкання, зокрема, житло­вий будинок чи його частина, квартира або її частина (ч. 1 ст. 812 ЦК), ЦК називає і дає визначення поняттям «житловий будинок» та «квартира» як об'єкти права власності у главі 28 «Право власності на житло» (статті 380-382). Оскільки сторони самі вирішують: чи відпо­відає помешкання їх потребам та можливостям - закон не встановлює особливих вимог щодо якості предмета цього договору. Відповідно до ч. 2 ст. 812 ЦК помешкання має бути лише придатним для по­стійного проживання у ньому. Це стосується санітарного і технічного стану житла. На сьогодні порядок обстеження стану житлових будин­ків з метою встановлення їх відповідності санітарним і технічним ви­могам та визнання житлових будинків і житлових приміщень непри­датними для проживання визначені постановою Ради Міністрів УРСР від 26 квітня 1984 р. № 189і. Проте цей нормативно-правовий акт регулює порядок визнання житла непридатним для проживання у публічних (державному та комунальному) житлових фондах, що по­требує вирішення даного питання й стосовно приватного житлового фонду.

До складу помешкання, що є предметом договору найму, обов'яз­ково входить житлове приміщення (одна чи декілька кімнат, частина кімнати). Не можуть бути самостійним предметом найму житла під­собні приміщення (наприклад, кухня, коридор, комора та інші). Якщо предметом договору найму є частина житлового будинку або кварти­ри, то підсобні приміщення знаходяться у загальному користуванні усіх осіб, що постійно проживають разом у житловому будинку або квартирі. Наймач житла у багатоквартирному житловому будинку має право користуватися також майном, що обслуговує будинок (ч. З ст. 812 ЦК).

Відповідно до ч, 1 ст. 821 ЦК договір найму житла укладається на строк, встановлений договором. Допускається укладення договору найму житла і без зазначення у ньому строку. В такому випадку він вважається укладеним на п'ять років.

Договір найму житла, укладений на строк до одного року, іме­нується законодавцем як короткостроковий найм. Законом встанов­лено певні особливості щодо регулювання відносин за договором ко­роткострокового найму житла (ч. 2 ст. 821 ЦК). Так, зокрема, до таких договорів не застосовуються: вимоги про обов'язковість зазна­чення у договорі осіб, які постійно проживатимуть разом з наймачем (ч. 1 ст. 816 ЦК); про дозвіл проживання тимчасових мешканців (ст. 818 ЦК); щодо права наймача передавати помешкання у користу­вання піднаймачеві (ст. 823 ЦК); про заміну наймача у договорі най­му житла (ст. 824 ЦК); про переважні права наймача на укладення договору найму на новий строк та придбання житла, яке було предме­том договору найму (ст. 822 ЦК). Слід зазначити, що укладення після

но t'<Г'

1 Зібрання постанов Уряду УРСР. - 1984. - № 5. - Ст. 31.

ЗОБОВ'ЯЗАННЯ... У ЗВ'ЯЗКУ 3 ПЕРЕДАЧЕЮ МАЙНА У КОРИСТУВАННЯ 223

короткострокового договору найму житла договору на новий строк до одного року з тим же наймачем не є підставою для втрати догово­ром статусу короткострокового.

§ 2. Права та обов'язки сторін і

за договором найму житла <

Як вже вказувалося, договір найму житла є двостороннім догово­ром і кожна із сторін - наймодавець та наймач - має як права, так й обов'язки.

Коло обов'язків наймодавця за договором найму житла залежить від того: є цей договір найму консенсуальним чи реальним. У консен-суальному договорі найму основний обов'язок наймодавця полягає у наданні житла наймачу. Хоча закон не передбачає правових наслідків невиконання наймодавцем зазначеного обов'язку, за загальним пра­вилом, що діє у цивільному законодавстві, невиконання боржником (наймодавцем) обов'язку передати у користування річ, визначену ін­дивідуальними ознаками (житло), кредитор (наймач) має право вит ребувати її у боржника та вимагати відшкодування збитків, завданих порушенням зобов'язання (ч. 1 ст. 620, ч. 1 ст. 623 ЦК). У реальному договорі найму передання житла є умовою укладення договору, а не обов'язком у відносинах з найму житла.

Проте незалежно від того, який це договір - реальний або консен-суальний, до обов'язків наймодавця слід віднести: обов'язок переда­ти у найм помешкання, яке придатне для постійного проживання у ньому (ч. 2 ст. 812 ЦК); здійснювання капітального ремонту житла, переданого у найм, якщо за умовами договору вказане не покладено на наймача (ч. 2 ст. 819 ЦК); дотримання переважного права наймача житла на укладення нового договору найму (ст. 822 ЦК).