Основными условиями приватизации жилых помещений в порядке, установленном Законом, являются принадлежность жилья к государственному (муниципальному) жилому фонду и занятие жилого помещения на условиях найма (аренды). Понятие государственного и муниципального жилищного фондов, договоров найма и аренды дано в Законе Российской Федерации „Об основах федеральной жилищной политики“ (ст. ст. 1, 7).
В соответствии с названным Законом к государственному жилищному фонду относятся:
1) ведомственный фонд, состоящий в государственной (федеральной) собственности Российской Федерации и находящийся в полном хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений;
2) фонд, находящийся в собственности субъектов России, а также ведомственный фонд субъектов Российской Федерации, находящийся в полном хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений.
Муниципальный жилищный фонд включает совокупность жилых помещений, находящихся в собственности муниципалитета, а также ведомственный муниципальный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений.
Приватизация жилых помещений, относящихся к иным видам жилищного фонда — общественному, коллективному и др., — под действие Закона не подпадает и возможна лишь по решению собственника жилого помещения. Возникающие в таких случаях споры следует разрешать исходя из установленных собственником условий и порядка передачи жилья. Принудить собственника безвозмездно передать гражданину занимаемое жилое помещение никто не вправе.
Ч. обратился в суд с иском к Товариществу с ограниченной ответственностью „Дмитриевы горы“ о передаче в собственность занимаемой квартиры. В обоснование своего требования он сослался на то, что работал в органах внутренних дел участковым инспектором. По согласованию с правлением колхоза „Большевик“ и руководством ОВД в его обязанности входило обслуживание территории двух сельских Советов народных депутатов. Колхоз предоставил семье истца трехкомнатную квартиру. Решением Товарищества „Дмитриевы горы“, образованного на базе колхоза „Большевик“, в приватизации квартиры Ч. отказано, что и послужило основанием для обращения в суд. Решением суда первой инстанции иск удовлетворен.
Отменяя данное решение, суд кассационной инстанции указал, что спорная квартира не является жилым помещением, находящимся в государственном или муниципальном жилищном фонде. Поскольку жилищный фонд Товарищества создавался за счет средств колхоза, передать квартиру в собственность истца возможно лишь с учетом мнения собственника жилья.
Договор найма представляет собой соглашение, по которому наймодатель предоставляет в пользование нанимателю и членам его семьи жилое помещение в пределах установленной нормы жилой площади. По договору аренды арендодатель предоставляет арендатору и членам его семьи жилое помещение без ограничения размеров за договорную плату. Следует иметь в виду, что само по себе занятие жилья по договору аренды не является основанием для удовлетворения требования арендатора (членов его семьи) о безвозмездной передаче занимаемого помещения в их собственность (собственность одного из них), так как при определенных условиях это может повлечь злоупотребление гражданином правом аренды государственного (муниципального) жилья с целью бесплатного получения помещения, превышающего по площади социальную норму жилой площади.
Основанием для вселения в жилое помещение по договору социального найма является ордер (ст. 13 Закона „Об основах федеральной жилищной политики“). Сам договор найма заключается в письменной форме на основании ордера между наймодателем — жилищно-эксплуатационной организацией и нанимателем-гражданином, на имя которого выдан ордер (ст. 674 ГК Российской Федерации, ст. 51 ЖК). Отсюда единственными доказательствами состоявшегося между нанимателем и наймодателем договора социального найма жилого помещения являются ордер на жилое помещение (в том числе обменный ордер — при заселении жилого помещения в порядке обмена) и договор найма. На практике договор найма в письменной форме, как правило, не заключается, поэтому его представление не является обязательным.
По Закону не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, коммунальных квартирах, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других приравненных к ним сельскохозяйственных предприятий (ст. 4). Закон „Об основах федеральной жилищной политики“ дополнил перечень жилых помещений, не подлежащих приватизации, запретив также приватизацию жилых помещений в специализированных домах, к которым, в частности, относятся: общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и др. (ст. ст. 1, 12).
Во избежание удовлетворения требований о передаче в собственность граждан жилых помещений, приватизация которых не допускается, следует еще на стадии подготовки дела к судебному разбирательству ставить на обсуждение сторон вопрос о характере спорного жилого помещения и предлагать сторонам представить соответствующие доказательства. Данное обстоятельство, как свидетельствует практика, не всегда является предметом судебного рассмотрения.
Ларина обратилась в суд с иском к управлению народного образования местной администрации о приватизации жилого дома. Решением Московского городского суда иск удовлетворен.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации решение отменила, указав следующее. Удовлетворяя иск, суд принадлежность спорного жилого дома не проверил, тогда как выяснение этого вопроса имело значение для правильного разрешения заявленных Лариной требований, поскольку Законом „О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации“ предусмотрены случаи запрета приватизации ряда жилых помещений, в частности, служебных. Опровергая доводы ответчика о принадлежности занимаемой истицей жилой площади к числу служебных, суд указал, что такого решения местной администрацией не выносилось. Однако в нарушение требований ст. ст. 194, 197 ГПК на конкретные доказательства не сослался, приобщив к материалам дела лишь копию технического паспорта, изготовленного Бюро технической инвентаризации задолго до возникновения спора в суде, причем без указания собственника (владельца) дома. Между тем согласно объяснениям представителя ответчика дом возведен управлением образования для обеспечения учителей жильем на период их работы и введен в эксплуатацию как служебное жилое помещение.
Сам по себе факт принадлежности спорного жилого помещения к числу служебных или коммунальных не является основанием к отказу в удовлетворении заявленного требования о передаче его в собственность гражданина в порядке приватизации. По ст. 4 Закона собственники жилищного фонда или уполномоченные ими органы, а также предприятия и учреждения, за которыми закреплен жилой фонд, вправе принимать решения о приватизации служебных жилых помещений и коммунальных квартир. Данное обстоятельство также следует устанавливать при разрешении спора.
Закон „О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации“ предоставляет каждому гражданину приобрести в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилое помещение в доме государственного (муниципального) жилого фонда один раз (ст. 11). Данное ограничение не распространяется на граждан, ставших собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации до достижения совершеннолетия. За ними сохраняется право на однократную бесплатную приватизацию после достижения ими восемнадцати лет. Поэтому для исключения возможности приватизации государственной (муниципальной) жилой площади отдельными несознательными элементами следует предлагать гражданину, претендующему на приватизацию и сменившему место жительства после вступления в силу Закона (11 июля 1991 г.), представить справку с прежнего места жительства о неиспользовании им ранее права приватизации. При непредставлении такого доказательства суд вправе при определенных обстоятельствах установить в отношении гражданина, что содержащиеся в справке сведения об обстоятельствах, имеющих значение для дела, признаны им как исключающие возможность повторного использования права на приватизацию (ст. 65 ГПК).
Суздальский районный суд Владимирской области, рассмотрев дело по заявлению М. к совхозу «Нерль» и местной администрации об устранении нарушения права на приватизацию жилья, обязал ответчиков заключить с истцом договор о передаче в его собственность в порядке приватизации спорного жилого помещения. При этом, как следует из материалов дела, ордер на занятие квартиры семьей истца выдан в 1992 году, однако вопрос о том, получал ли истец ранее в собственность жилое помещение путем его бесплатной приватизации, суд на обсуждение сторон не ставил.
По другому делу суд, напротив, ошибочно пришел к выводу об использовании гражданином права на приватизацию. Между тем по прежнему месту жительства квартира была приобретена, хотя и в порядке приватизации, однако, не безвозмездно, а по договору купли-продажи с оплатой ее полной стоимости.