В подтверждение факта обращения нанимателя (членов его семьи) с заявлением о приватизации занимаемого жилого помещения могут быть представлены копия заявления с отметкой о его принятии, официальный ответ органа (должностного лица), ответственного за оформление документов, об отказе в удовлетворении просьбы гражданина, иные письменные доказательства, не исключается по закону использование и свидетельских показаний. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда России разъяснила, что неистечение установленного Законом (ст. 8) двухмесячного срока для окончательного решения органом (должностным лицом) вопроса о приватизации жилья на момент рассмотрения дела в суде не является основанием для оставления искового заявления без рассмотрения, а может служить основанием к отказу в удовлетворении заявленного гражданином требования.
Для осуществления гражданином предоставленного ему права на приватизацию жилья необходимо получить согласие на приватизацию как нанимателя, так и всех совместно проживающих с ним членов его семьи (ст. 54.1 ЖК, ст. 2 Закона). Данное требование закона не случайно: проживающие по договору социального найма жилого помещения совместно с нанимателем члены его семьи пользуются всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из договора найма жилого помещения, наравне с нанимателем (ст. 672 ГК, ст. 53 ЖК). Принимая во внимание, что норма о праве нанимателя на приватизацию занимаемого жилого помещения изложена в Жилищном кодексе наряду с нормами о других его правах и обязанностях, право на приватизацию жилья в равной мере распространяется и на членов семьи нанимателя. К членам семьи нанимателя относятся совместно проживающие с ним его супруг, дети и родители. Членами семьи нанимателя могут быть признаны и другие совместно проживающие с ним родственники, нетрудоспособные иждивенцы и иные лица при условии, что они ведут с ним общее хозяйство. Перечисленные лица сохраняют за собой права и обязанности по договору социального найма и в том случае, когда они перестали быть членами семьи нанимателя, но продолжают проживать в жилом помещении (ст. 53 ЖК) или, не проживая в нем в силу тех или иных причин, сохраняют за собой самостоятельное право пользования. Пленум Верховного Суда СССР разъяснил, что при решении вопроса о признании членом семьи других лиц (кроме супруга, детей, родителей) суду следует выяснять характер их отношений с нанимателем и членами его семьи, в частности, устанавливать, имели ли место ведение общего хозяйства (общие расходы), оказание взаимной помощи, другие обстоятельства, свидетельствующие о наличии семейных отношений. Любое из указанных лиц как имеющее субъективное гражданское право на жилое помещение может при необходимости ставить вопрос о приватизации жилого помещения.
За несовершеннолетних в возрасте до четырнадцати лет, обладающих правом пользования жилым помещением по договору социального найма, согласие на приватизацию жилой площади дают их законные представители (родители, усыновители, опекуны) с предварительного разрешения органов опеки и попечительства (ст. ст. 28, 37 ГК, ст. 2 Закона). Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет свое мнение относительно целесообразности приватизации занимаемого жилого помещения выражают лично с письменного согласия своих законных представителей (родителей, усыновителей, попечителей) и с разрешения органов опеки и попечительства (ст. ст. 26, 37 ГК, ст. 2 Закона).
По одному из дел о признании недействительным договора о передаче жилого помещения в собственность гражданина суд указал, что в случае приватизации жилого помещения несовершеннолетние вправе наравне с совершеннолетними пользователями стать участниками общей собственности на приватизируемое жилье, поскольку согласно ст. 53 ЖК они имеют равные права, вытекающие из договора найма жилого помещения. Отказ от участия несовершеннолетнего в приватизации занимаемой жилой площади допустим исключительно с разрешения органа опеки и попечительства.
Исходя из изложенного, при разрешении споров, связанных с приватизацией жилья, следует устанавливать круг лиц, обладающих правом пользования жилым помещением на момент подачи заявления о приватизации, выяснять, давали ли они согласие на приватизацию, и если да, то на каких условиях (в какой форме — совместной или долевой и в каком соотношении долей должна быть произведена передача жилого помещения в собственность граждан, желали ли они участвовать в приватизации или нет). Вынесение решения без выяснения указанных обстоятельств может существенно ущемить интересы лиц, имеющих самостоятельное право пользования жилым помещением, о приватизации которого возник спор.
Казимиров предъявил в суд иск к администрации г. Элисты и Казимировой о признании недействительным договора о передаче в порядке приватизации жилого помещения в ее единоличную собственность. Возражая против заявленного требования, Казимирова указала, что истец в спорной квартире не проживает, так как забрал все свои вещи и ушел из квартиры, а поэтому его согласия на приватизацию квартиры не требовалось.
Оставляя в силе решение суда первой инстанции, которым иск удовлетворен, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации указала следующее. Как следует из материалов дела, спорная квартира предоставлена по договору найма Казимировой. В ордер был включен и истец (муж Казимировой), который в квартиру вселился. При таких обстоятельствах в соответствии со ст. 53 ЖК Казимиров как член семьи нанимателя Казимировой приобрел равное с ней право пользования спорной квартирой. То обстоятельство, что после расторжения брака между ними сложились неприязненные отношения и Казимиров вынужден был временно в квартире не проживать, оставаясь в ней прописанным, не лишает его этого права. Поскольку истец не утратил права пользования спорной жилой площадью, то ее приватизация была возможна с его согласия.
Таким образом, для приватизации жилого помещения необходимо получить согласие не только членов семьи нанимателя, фактически проживающих на жилой площади, вопрос о приватизации которой ставится, но тех лиц, которые членами семьи нанимателя не являются, но имеют равное с нанимателем и членами его семьи право пользования жилым помещением. Такое согласие необходимо и в тех случаях, когда бывшие члены семьи нанимателя по независящим от них причинам на приватизируемой жилой площади не проживают.
Не разрешенным до недавнего времени в практике судов общей юрисдикции оставался вопрос о необходимости получения согласия на приватизацию жилого помещения, находящегося в коммунальной квартире, других проживающих в ней нанимателей и членов их семей в случаях, когда собственником (уполномоченным им органом) принято решение о приватизации жилых помещений в коммунальных квартирах. Нормы ст. 4 Закона «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» изложены несколько некорректно с точки зрения юридической техники и вызывают двоякое толкование. С одной стороны, законодатель говорит о запрете на приватизацию «жилых помещений, находящихся… в… коммунальных квартирах», отождествляя понятие жилого помещения с изолированными комнатами, являющимися предметом самостоятельного договора социального найма. С другой стороны, закон предоставляет собственникам жилищного фонда (уполномоченным им органам) право принимать решения о приватизации «коммунальных квартир», что можно истолковать как возможность приватизации коммунальной квартиры в целом или входящих в нее комнат раздельно, но с предварительного согласия других проживающих в ней нанимателей и членов их семей.
В качестве примера разноречивого толкования нормы ст. 4 Закона можно привести одно из дел, рассмотренных в Свердловской области.
К. обратилась в суд с иском к И. о признании договора приватизации комнаты недействительным. В обоснование своего требования она указала, что с двумя детьми проживает в комнате, находящейся в трехкомнатной коммунальной квартире, относящейся к муниципальному жилищному фонду. Вторую комнату занимает А., а третью — ответчица И. И. приватизировала комнату без согласия К., что, по мнению истицы, нарушает установленный законом порядок приватизации жилых помещений, находящихся в коммунальных квартирах.
Решением суда иск удовлетворен. Как установил суд, решением Малого Совета народных депутатов г. Екатеринбурга от 17 февраля 1993 г. «О приватизации муниципального жилого фонда в г. Екатеринбурге» разрешена приватизация комнат в коммунальной квартире без согласия других проживающих в квартире нанимателей и членов их семей. Между тем, по мнению суда, предоставляя собственникам жилищного фонда и уполномоченным им органам право принимать решения о приватизации коммунальных квартир (ст. 4 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»), законодатель передал в компетенцию собственника (уполномоченного им органа) решение вопроса о приватизации коммунальных квартир, а не комнат.
Данную коллизию окончательно разрешил Конституционный Суд России, Постановлением которого от 3 ноября 1998 г. N 25-П «По делу о проверке конституционности отдельных положений статьи 4 Закона Российской Федерации „О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации“…» нормы ст. 4 Закона в части, ограничивающей приватизацию жилых помещений в коммунальных квартирах государственного и муниципального жилищного фонда социального использования, признаны не соответствующими Конституции России. Исходя из мотивировочной части Постановления, под ограничениями, признанными неконституционными, Конституционный Суд имел в виду не только необходимость получения на приватизацию занимаемой в коммунальной квартире комнаты согласия другого нанимателя и членов его семьи, но и наличие решения собственника жилищного фонда (уполномоченного им органа) о приватизации коммунальных квартир.