Рисунок 2 - Особенности жилья как товараОсобое значение для рынка жилья имеет его местоположение. Покупатель жилья приобретает вместе с ним определенный набор характеристик местности:
• доступность к рабочим местам, магазинам, местам развлечений, которая в зависимости от положения может быть очень разной;
• обеспеченность общественными услугами: Школы, пожарная команда, органы правопорядка и т. п.;
• качество окружающей среды: состояние воздуха, воды, уровень шума и т. п.;
• внешний вид (ландшафт), внешние характеристики домов и участков.
Принято разделять первичный и вторичный рынки жилья. Под первичным рынком понимается рынок нового жилья, вводимого в эксплуатацию. Под вторичным рынком понимается рынок жилья, освобождающегося по разным причинам:
приобретение жилья на первичном рынке, переезд на другое место жительства, смерть и т. п. В условиях сокращения объемов нового жилищного строительства, снижения численности населения в России в целом и во многих муниципальных образованиях и активных миграционных процессов роль вторичного рынка жилья все более возрастает. Основная часть жилья приобретается гражданами в последние годы именно на вторичном рынке.
Рынки жилья различных муниципальных территорий характеризуются особенностями структуры спроса и емкости. Емкость рынка зависит от общей численности нуждающихся в улучшении жилищных условий и платежеспособности населения.
При расчете емкости местного рынка жилья необходимо также учитывать выбытие из эксплуатации ветхого и аварийного жилья, а также перевод части жилых помещений в нежилые, особенно на первых этажах многоквартирных домов.
Ситуация на рынке жилья зависит от многих факторов. К основным факторам относятся:
• государственная и муниципальная политика, регулирующие вопросы распределения бесплатного жилья малообеспеченным группам населения, предоставления ссуд на приобретение жилья;
• наличие и развитость инфраструктуры, обслуживающей рынок жилья: агентства недвижимости, регистрационные и нотариальные конторы и т. п.;
• территориальные особенности: климатические условия, социальная стабильность, национальные традиции, криминогенная обстановка и т. п.
Особое влияние на состояние рынка жилья оказывает состояние жилищно-коммунального комплекса, обеспечивающее пользование жильем.
Регулирование рынка жилья может осуществляться с помощью государственных и местных программ по следующим направлениям:
• политика стимулирования предложения, которая осуществляется двумя основными методами: строительство государственного и муниципального жилья и субсидирование частного строительства;
• политика стимулирования спроса, т. е. субсидирование потребителей жилья через различные инструменты (пособия, сертификаты и т. д.);
• административное ограничение квартирной платы.
Политика стимулирования предложения предполагает, что местные органы власти могут строить и обслуживать специальное жилье для бедных. Участие государства при этом может осуществляться несколькими способами.
1. Капитальные субсидии, предполагающие, что государственное жилье может строиться за счет выпуска ценных бумаг, освобожденных от налогообложения.
После оплаты этих бумаг правительством жилье становится муниципальной собственностью.
2. Субсидирование расходов по эксплуатации жилья. Государство может покрывать разницу между квартплатой и фактическими затратами его эксплуатации.
3. Субсидирование частного жилья посредством выплат домовладельцу ежегодных субсидий, покрывающих разницу между получаемой от жильцов квартплатой и фактической стоимостью строительства и эксплуатации дома или посредством выплат жильцами в качестве квартплаты определенного процента их доходов.
Политика стимулирования спроса направлена на предоставление бедным семьям права свободного выбора жилища. Получаемые ими купоны могут использоваться для оплаты как нового, так и вторичного жилья, которое обычно дешевле.
Ограничение квартплаты — самый простой инструмент регулирования рынка жилья административными методами. Фактически речь идет о перераспределении доходов, передаче определенной суммы от домовладельцев каждому жильцу.
Эти направления регулирования рынка жилья реализуются с помощью соответствующих программ. Выделяют три основных типа таких программ.
1. Жилищная помощь, включающая различные меры для улучшения жилищных условий и снижения стоимости жилья для малоимущих граждан.
2. Жилищная поддержка, предполагающая поддержку усилий местной администрации по улучшению качества жилья и оживлению заброшенных микрорайонов.
3. Ограничение максимального размера квартирной платы. Источники и механизмы финансирования жилищного строительства
Местными источниками финансовых ресурсов для жилищного строительства могут быть бюджетные средства, амортизационные отчисления, плата, взимаемая с населения на капитальный ремонт жилья, налоги на имущество, страховые платежи.
Однако все эти источники крайне ограничены. Лишь немногие предприятия могут позволить себе строительство жилья для своих работников за счет собственных средств.
Одним из главных источников в настоящее время являются средства населения, нуждающегося в улучшении жилищных условий. При этом денежные доходы большей части населения не позволяют приобретать жилье даже на вторичном рынке. Решением данной проблемы является использование различных кредитных механизмов, важнейшим из которых является ипотека. Ипотекой называется залог недвижимого имущества для получения кредита на приобретение жилья. Гражданин может заключить с банком или иным кредитным учреждением договор на получение кредита для приобретения жилья под залог имеющегося у него жилья. По ипотечному договору он может получить жилье в короткие сроки, однако собственником жилья станет только после погашения ссуды и выплаты процентов по ней. При невыполнении условий договора заемщик может лишиться жилья. Система ипотечного кредитования регулируется специальным федеральным законом.
6. Муниципальные органы реализации жилищной политики
Для регулирования отношений в жилищной сфере в структуре местной администрации обычно создается специальное структурное подразделение (как правило, отдел или управление по учету и распределению жилья). Его основные обязанности — ведение учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий и имеющих право на получение жилья за счет муниципальных или государственных средств, установление очереди на получение жилья, в том числе по различным льготным категориям, предоставление жилья из муниципальных и иных жилищных фондов в порядке установленной очереди. В крупных городах эта структура может быть построена по районам (округам). Для решения вопросов приватизации муниципального жилья, регулирования вторичного рынка жилья и содействия строительству жилья с участием средств населения во многих городах создаются специальные муниципальные учреждения: агентства, жилищные центры и т. д.
Заключение
Таким образом, муниципальная жилищная политика реализуется по следующим направлениям: а) содействие новому строительству. Сюда также относится строительство жилья для сдачи его в аренду, стимулируемое государством в целях выравнивания региональных и структурных различий в обеспечении жильем и целевого пополнения жилищного фонда. Содействие жилищному строительству может осуществляться как прямо (через выделение соответствующих ассигнований), так и косвенно (например, через налоговые льготы застройщикам). При этом важным элементом является поддержка индивидуальных застройщиков; б) политика в отношении имеющегося жилищного фонда. Сюда относятся ограничение роста квартплаты, затруднение расторжения существующих договоров об аренде жилья, защита прав квартиросъемщиков, запрет отчуждения квартир под офисы, введение штрафов в отношении квартиросъемщиков, которые без должных оснований используют принадлежащий общинам жилой фонд для малоимущих, содействие модернизации жилого фонда, мероприятия по реставрации и развитию города; в) муниципальное пособие для покрытия расходов на наем жилья. Оно является основным элементом системы поддержки малоимущих квартиросъемщиков и позволяет им арендовать помещения у домовладельцев.
Список использованных источников
1. Зотов В.Б.Система муниципального управления. СПб.: Лидер, 2005.
2. Гуторова А.Л. Система государственного управления.В 5 кн. Кн. 2. Государство и политика.- М.: ГУУ, 2002.
3. Зотов В.Б. Территориальное управление: методология, теория, практика. М.:ИНФОРМ, 2005.
4. http://vasilievaa.narod.ru/mu/term_mu/tm_m.htm
5. http://ru.wikipedia.org
