является перечень лиц с указанием их прав пользования этим жильем ст558 ГК РФ. Важным, но не обязательным, Является отражение в договоре купли-продажи срока оплаты покупателем стоимости покупаемой недвижимости, так как право собственности у него возникает не в момент заключения договора, а в момент государственной регистрации его прав. Обобщая сведения, можно представить таблицу договора купли-продажи недвижимого имущества.
| № | Основные сведения о договоре | Основные сведения о договоре |
| 1 | Форма договора -письменная, экземпляры подписываются сторонами и нотариально регистрируются. | Ст550ГК РФ,Ст239ГК РСФСР,ст7 з -н О введении в действие ч2 ГК РФ. |
| 2 | Реквизиты сторон фамилия, имя, отчество участников, их регистрация по месту жительства, наличие и вид правоустанавливающих документов | Ст55 Основ законодательства РФ О нотариате. |
| 3 | Содержание договора- существенные условия. | |
| 3.1 | Предмет договора-данные, позволяющие точно определить недвижимое имущество; данные, определяющие расположение недвижимого имущества на соответствующем участке, либо в составе другого недвижимого имущества. | Ст554ГК РФ |
| 3.2 | Цена имущества- определяется соглашением сторон. | Ст555ГК РФ. |
| 3.3 | Права третьих лиц, сохранивших право пользования жилым помещением. | Ст460ГК РФ |
| Их отсутствие, наличие. Права пользования жилым помещением перечень лиц имеющих это право. | Ст558 ГК РФ | |
| 4 | Сроки и порядок передачи имущества - подписание акта передачи | Ст556,557ГК РФ. |
2.Следующим видом реализации права на жилое помещение является договор мены
По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне одно жилое помещение в обмен на другое ст.567 ГК РФ.
К договору мены применяются правила купли-продажи. Если договором мены не предусмотрено иное, то цена обмениваемого имущества признается равной. Если после осуществления мены у одной из сторон по решению суда изымается жилье, то другая сторона обязана возвратить полученное жилье и (или) возместить ущерб. В содержание включается указание на сторону, которая несет расходы на передачу и принятие объекта недвижимости; указание на сроки передачи обмениваемых объектов недвижимости. Необходимо отметить, что право преимущественной покупки действует также и при отчуждении доли жилья по договору мены. Основные элементы договора мены можно представить так:
| № | Обязательные условия | Основания |
| 1 | Форма договора:К договору мены применяются правила о договоре купле-продаже, гл. 30 ГК РФ. | Статья567 п.1ГК РФ |
| 2 | Реквизиты сторон: Те же что и в договоре купли-продажи | |
| 3 | Содержание договора:Существенные условия:Те же что и в договоре купли-продажи-презумпция равноценности обмениваемых объектов недвижимости | Статья 568 п. 2 ГК РФ |
| -компенсация в денежной форме при неравноценности обмениваемых объектов недвижимости. | Статья 568 п.2 ГК РФ. | |
| -должно быть указание на сторону, которая несет расходы на передачу и принятие объекта недвижимости. | Статья 568 п. 1 ГК РФ. | |
| -сроки передачи обмениваемых объектов недвижимости, при несовпадении сроков-ст328 ГК РФ. | Статья 569 ГК РФ. | |
| -возврат недвижимости или возмещение убытков при изъятии недвижимости третьим лицом. | Статья 461 ГК РФ. |
3.Новым видом договора, на основе которого осуществляется договор отчуждение прав собственности, является договор ренты Где одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику) в собственность недвижимое имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное жилье периодически выплачивать получателю ренты в денежной форме, либо представлять средства на его содержание в иной форме (ст.583 ГК РФ). Возможна как бессрочная, так и пожизненная рента. Договор ренты предусматривает нотариальное удостоверение и государственную регистрация. Плательщик ренты вправе до смерти получателя, с его согласия обменять переданное ему жилище (ст.604 ГК). При этом новый собственник несет субсидиарную ответственность с плательщиком ренты. Отчуждение объекта ренты возможно только после смерти продавца, либо с его согласия. Своеобразие договора ренты заключается в том, что он состоит фактически из двух договоров. По первому осуществляется передача права собственности на жилье, как возмездно, так и безвозмездно. Вторым договором является договор ренты, то есть постоянной или пожизненной выплаты денежных средств тому, кто передает недвижимость. Ранее действовавший ГК предусматривал аналог ренты в виде договора купли-продажи жилья с условием пожизненного содержания продавца.
| № | ГК РФ | ГК РСФСР | |
| 1 | Вид договора | Купля-продажа или дарение +договор ренты, определяющий ее вид(ст584,585) | Купля-продажа с условием пожизненного содержания продавца |
| 2 | Получатель ренты. | Собственник или собственники любого возраста и состояния здоровья, а также третьи лица ст595. | Только сам продавец, нетрудоспособный по возрасту или состоянию здоровья. |
| 3 | Вид ренты. | Пожизненная рента ст.595-600; пожизненное содержание с иждивением ст.601-605; постоянная рента ст.589-595. | Только пожизненная рента. |
| 4 | Выплата ренты. | Покупная цена сама по себе рента сама по себе. | Осуществлялась в "уплату покупной цены", и сумма затрат покупателя не может быть более стоимости жилища, просрочки в выплате не оговорены. |
| 5 | Распоряжение предметом договора. | Плательщик ренты вправе и до смерти получателя ренты, с согласия последнего обменять переданное ему жилище ст604, при этом новый собственник несет субсидиарную ответственность с плательщиком ренты ст586. | Отчуждение жилого объекта плательщиком ренты возможно только после смерти продавца. |
| 6 | Риск случайной гибели. | Подход более гибкий зависит от вида ренты. | Несет покупатель. |
4.Еще одним законным способом реализации права на жилье является обращение к договору о залоге
В силу залога, кредитор по обеспеченному залогом обязательству имеет право в случае неисполнения должником обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество. Существенными условиями договора о залоге являются его предмет, его оценка, существо, размер и сроки исполнения, а также условие о том, у какой из сторон находиться заложенное имущество. Если не достигнуто соглашение хотя бы по одному из названных условий, договор считается незаключенным. ( См. ТолстойЮ.К.Обменжилья. М1994). Согласно ст.339 ГК РФ договор о залоге идентичен договору об ипотеке. Договор о залоге заключается с соблюдением общих правил ГК о заключении договоров, а также положений Указа Президента РФ "О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования" Обращение взыскания на заложенное недвижимое имущество по требованию залогодержателя производится по решению суда, либо по нотариально удостоверенному соглашению между сторонами. На практике, вследствие несовершенства законодательства, договор залога подменяется договором купли-продажи в пользу заимодателя. Другая проблема связана с не возвратом кредита и трудностью реализации заложенной недвижимости, особенно, если там зарегистрированы несовершеннолетние.
5.Особо остановлюсь на содержании договора дарения, как одного из способов реализации конституционного права граждан на жилье№
дарения, по Получение недвижимости в дар осуществляется на основании договора которому одна сторона – даритель безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне – одариваемому, вещь в собственность или имущественное право к себе или к третьему лицу. Должен быть нотариально удостоверен, подлежит государственной регистрации. Обязательно указание имен участников сделки, их регистрация, правоустанавливающий документ. Описание объекта недвижимости, ограничения в пользовании предмета договора и права третьих лиц. Дарение имущества, находящегося в общей совместной собственности, допускается по согласию всех участников. Дарение не допускает встречной передачи вещи, передачу дара одаряемому после смерти дарителя.
| № | Обязательные условия. | Основания. |
| 1 | Договор дарения должен быть нотариально удостоверен, подлежит государственной регистрации. | Ст.7 Закона ”О введении в действие ч.2ГК РФ “,ст257ГК РСФСР. |
| 2 | Реквизиты сторон:-указание имен участников сделки, их регистрация по месту жительства;-указание правоустанавливающего документа. | Ст.55 Основ законодательства о нотариате. |
| 3 | Предмет договора:-описание объекта недвижимости, к договору земельного участка необходимо приложить план участка, в договоре дарения земельного участка указываются ограничения в пользовании предмета договора и права третьих лиц на него. | Ст.572 п.1ГК РФ. |
| 4 | Дарение имущества, находящегося в общей совместной собственности, допускается по согласию всех участников совместной собственности. | Ст. 576 п.2 ГК РФ. |
___________________________________________________ №Волочков И.Г. Справочник по недвижимости. М,.1996.с267-276.