По Закону Республики Татарстан от 19 июля 1994 г. №2180-XII "Об иностранных инвестициях в Республике Татарстан"[46] при принятии решения о реквизиции государственные органы, осуществляющие указанные принудительные меры, назначают независимый компетентный орган или учреждение для проведения оценки стоимости изымаемых инвестиций.
4) Срок выплаты компенсации не указывается. По Сводному закону 1927 г.[47] компенсация производилась не позднее месячного срока со дня фактического изъятия имущества. В Законе Республики Мордовия от 14 июня 1996 г. №24-З "Об иностранных инвестициях в Республике Мордовия"[48] предусмотрено, что иностранному инвестору выплачивается "быстрая компенсация". Очевидно, в настоящее время предполагается, что компенсация выдается сразу при подписании акта либо в разумный срок.
5) Собственнику земельного участка выдается документ о реквизиции. При изъятии транспортных средств у граждан в военное время им выдаются документы, подтверждающие предоставление транспортных средств. Требования к содержанию таких документов не установлены. Ранее по Декрету 1921 г. при каждой реквизиции составлялся акт, подписываемый собственником, должностным лицом и двумя свидетелями. Видимо, подобный акт необходимо ввести и в современную практику при реквизиции любого имущества.
Подобный акт должен выдаваться собственнику, а копия - государственному органу.
Можно предположить, что затем имущество поступает в распоряжение государственных органов, проводивших реквизицию. Реже в актах субъектов Российской Федерации прямо указываются направления использования реквизируемого имущества. Например, согласно Закону Свердловской области от 22 ноября 1999 г. №31-ОЗ "О государственной казне Свердловской области"[49] имущество, полученное в результате реквизиции, поступает в государственную казну Свердловской области.
Реквизиция производится без ограничения срока, то есть безвозвратно.
Бывший собственник вправе требовать по суду возврата ему имущества при условии сохранения имущества и прекращении действия обстоятельств, вызвавших реквизицию.
Федеральный закон "Об иностранных инвестициях в Российской Федерации"[50] предусматривает обязанность бывшего собственника возвратить полученную им сумму компенсации с учетом потерь от снижения стоимости имущества. Думается, что эта норма может быть использована в порядке аналогии закона и в других ситуациях реквизиции.
В случае нарушения правил проведения реквизиции потерпевший собственник наряду с требованием возврата неправильно изъятого имущества в натуре вправе требовать и возмещения убытков в полном объеме.
Высказанные размышления о применении института реквизиции настоятельно требуют принятия специального закона или внесения дополнений в ГК РФ.
2.3. Реквизиция и изъятие земельных участков.
ГК устанавливает, что в случаях стихийных бедствий, аварий, эпидемий, эпизоотий и при иных обстоятельствах, носящих чрезвычайный характер, имущество в интересах общества по решению государственных органов может быть изъято у собственника в порядке и на условиях, установленных законом, с выплатой ему стоимости имущества. Такое изъятие имущества и считается реквизицией.
Земельный Кодекс устанавливает особенности применения реквизиции по отношению к земельным участкам. Основная особенность связана с тем, что земельный участок после отпадения чрезвычайных обстоятельств в большинстве случаев может быть возвращен владельцу, в то время как в отношении любого иного имущества такой возврат чаще всего невозможен (например, пораженный эпидемией скот изымается и уничтожается). Поэтому в ГК идет речь о выплате стоимости реквизированного имущества, и лишь в отдельных случаях, если имущество при прекращении чрезвычайных обстоятельств сохранилось (например, изъятые при ликвидации аварии или во время военных действий транспортные средства), собственник вправе требовать его возврата по суду. В ЗК же специально указано на временный характер изъятия земли при реквизиции, собственнику при этом возмещаются только убытки, понесенные им в связи с невозможностью использования земельного участка. Стоимость участка возмещается только в том случае, если участок не может быть возвращен после прекращения действия чрезвычайных обстоятельств. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. №11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства"[51] в ст. 11. говорит о том, что отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий, строений, сооружений в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается. Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными. Такой же порядок отчуждения принадлежащих одному лицу земельных участков и находящихся на них объектов недвижимости должен применяться и при прекращении права на землю в случае реквизиции, конфискации здания, строения, сооружения, обращения взыскания на указанное имущество по обязательствам его собственника[52].
Как в ГК, так и в ЗК речь идет о реквизиции земельного участка только у собственника. В то же время в других статьях ЗК реквизиция названа как одно из оснований прекращения права пожизненного наследуемого владения, постоянного бессрочного пользования, аренды, безвозмездного срочного пользования (ст. 45-47). Разумеется, арендуемый или предоставленный в пользование, пожизненное наследуемое владение участок находится в чьей-то собственности (федеральной, муниципальной, субъекта РФ или частной) и в случае реквизиции изымается у собственника. Однако встает вопрос о возмещении убытков, понесенных при этом землевладельцем, землепользователем или арендатором. Порядок такого возмещения ЗК не определяет. Следовательно, в таких случаях придется руководствоваться общими нормами гражданского законодательства; убытки, вызванные расторжением договора аренды или пользования, будет возмещать собственник земельного участка.
ГК установлено, что реквизиция производится в порядке и на условиях, установленных законом, - следовательно, предполагается принятие специального закона о реквизиции, конкретизирующего нормы ГК. Возможно, такой закон будет регламентировать и особенности порядка реквизиции земельных участков.
Реквизиция земельного участка напоминает изъятие земель для государственных и муниципальных нужд:
1) то и другое производится в интересах общества и государства, участок в обоих случаях изымается с соответствующей компенсацией собственнику. Однако это разные понятия.
2) различаются основания, по которым производится реквизиция и изъятие земли для государственных и муниципальных нужд. Случаи последнего исчерпывающе перечислены в законе, они не носят чрезвычайного характера и связаны чаще всего с планируемым строительством и расширением промышленных, социальных, транспортных и иных объектов.
Ситуации, когда возможно применение реквизиции, очерчены в законе примерно: никто не может предусмотреть всех экстраординарных обстоятельств, которые случаются в жизни, но в любой из этих ситуаций действовать приходится незамедлительно, поэтому нельзя исполнить всю процедуру, соблюдаемую при изъятии земель для государственных и муниципальных нужд и включающую, в частности, письменное уведомление собственника за год до предстоящего изъятия.
3) изъятие земельного участка для государственных и муниципальных нужд окончательно, а реквизиция носит чаще всего временный характер. Из указанных различий вытекают и важные правовые последствия. Поэтому, к примеру, лицо, у которого изъят земельный участок под строительство высокоскоростной магистрали, не может требовать возврата участка, даже если в дальнейшем государством принято решение об отказе от этого строительства и участок не используется; а при проведении реквизиции лицо не может требовать предварительного и равноценного возмещения стоимости участка.
4) порядок возмещения причиненных убытков. Возмещение убытков при изъятии, ухудшении качества земель, временном занятии земельного участка, ограничении прав собственников земельных участков, землевладельцев, землепользователей и арендаторов земельных участков для государственных и муниципальных нужд урегулировано в ст. 57 ЗК. На случаи реквизиции земель она не распространяется. Порядок возмещения собственнику возникших в связи с реквизицией убытков законом специально не определен, поэтому следует руководствоваться общими нормами гражданского законодательства. В соответствии со ст. 15 ГК "под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода)". Представляется, пока на практике следует ориентироваться на порядок, установленный для возмещения убытков при изъятии земель для государственных и муниципальных нужд (ст. 57 ЗК). В любом случае собственник земельного участка в судебном порядке может оспорить размер сумм, выплаченных ему в возмещение стоимости участка и понесенных убытков.[53]