1.2 Правовое регулирование договорных отношений,
связанных с ипотечным кредитованием
Договорные отношения, связанные с ипотечным кредитованием, регулируются многочисленными нормативными правовым актами, основными из которых являются Гражданский кодекс РФ, Федеральные законы РФ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Во всех схемах жилищного ипотечного кредитования основным договором является договор кредитования. Согласно ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуется предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты за нее .
По действующему законодательству на первичном рынке по жилищному кредиту (займу) обеспечением может являться только жилая недвижимость, приобретаемая на средства ипотечного кредита (займа).
Существуют системы ипотечного кредита, которые предусматривают наряду с банковским кредитом под закладную использование ряда дополнительных источников финансирования, в частности приватизационных сертификатов, дотаций муниципалитетов, финансовых средств предприятий и граждан, дополнительных кредитов банков под дополнительные закладные, под земельный участок, дачу, гараж и другую недвижимость
Рассмотрим типичный случай из судебной практики.[2] Сын и мать Нихаевы обратились в районный суд с иском о признании договора залога квартиры недействительным.
Суд удовлетворил иск, поскольку ТОО "Ломбард-Сервис" не был наделен правом предоставления краткосрочных кредитов, не имел лицензии на подобную деятельность и, следовательно, действовал противозаконно, в связи с чем сделка и продажа квартиры недействительны. Кроме того, договор залога квартиры не был нотариально удостоверен. После этого Нихаевы подали иск о признании недействительными других договоров купли-продажи квартиры и о выселении Н. Витовой из занимаемого жилого помещения.В суде Бочарников заявил, что договор залога квартиры не имеет к договору ее купли-продажи никакого отношения, ведь спорная квартира продана им по доверенности, он выполнял лишь волю доверителя.
Суд установил, что Бочарников продал квартиру на том основании, что Нихаев не выполнил свои обязательства по договору кредита (не возвратил своевременно сумму кредита и проценты). Вырученные от продажи квартиры деньги он не передал самому Нихаеву, а внес в кассу "Ломбард-Сервиса" для погашения задолженности. Между тем Нихаев не уполномочивал Бочарникова распоряжаться вырученными от продажи квартиры деньгами и никаких указаний на этот счет в доверенности не содержалось. Следовательно, последний нарушил его права, изменив в одностороннем порядке свои обязательства (ст. 310 ГК РФ).Кроме того, суд пришел к выводу, что Бочарников, передавая деньги от продажи квартиры в кассу "Ломбард-Сервиса", одновременно представлял интересы другого лица - фирмы, будучи ее директором. По мнению суда, в данной ситуации были нарушены требования ст. 349 ГК РФ, запрещавшей продажу залогового имущества без решения суда.В итоге суд удовлетворил иск Нихаевых, указав, что признание в судебном порядке договора кредита под залог квартиры недействительным влечет за собой последствия, предусмотренные ст. 167 ГК РФ. Таким образом, сделка является недействительной с момента ее совершения, при этом стороны обязаны возвратить друг другу все полученное по сделке. 5 тыс. руб. в пользу ТОО "Ломбард-Сервис" с Нихаева уже взысканы по решению суда, а квартира подлежит возврату. Суд признал сделки купли-продажи квартиры недействительными и обязал Витову передать квартиру Нихаеву.
Следует признать, что позитивная судебная, нотариальная и иная правоприменительная практика в данной области значительно уменьшает риски граждан на приобретение жилища.
Таким образом, основополагающим нормативным актом, регулирующим ипотечное жилищное кредитование, является Закон "Об ипотеке" , который содержит механизм, позволяющий гражданам России покупать жилье в кредит. В этот Закон неоднократно вносились дополнения и изменения, целью которых были попытки усилить рыночную составляющую ипотеки. В Российской Федерации процесс усовершенствования законодательства об ипотеке только набирает темпы, впереди обобщение практики применения ипотеки не только на федеральном уровне, но и выделение эффективного опыта в отдельных регионах страны, получение базы данных судебными, прокурорскими и иными органами власти.
Глава 2. Характеристика договора об ипотеке.
2.1 Понятие Договора ипотеки
В России под ипотекой понимается залог недвижимого имущества. По договору об ипотеке одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по основному обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя за изъятиями, установленными федеральным законом.
Понятие ипотеки впервые было введено в Афинах Солоном в начале VI в. до н.э. и в буквальном смысле обозначало столб, установленный на территории имения должника, с надписью о характере и размере долга. Для обозначения вида залога слово ипотека. стало использоваться в переносном смысле, а в юридический язык официально было введено Юстинианом
В обеспечение кредитного договора стороны заключают договор залога (ипотеки). По статье 339 ГК РФ в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество.
Договор о залоге также заключается в письменной форме. ( Примеры договора ипотеки смотри в Приложении )
Договор об ипотеке должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом.
Несоблюдение указанных правил влечет недействительность договора о залоге.
Федеральный закон РФ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (ст. 9) содержит более полное содержание договора ипотеки, указывая, что в нем определяются предмет ипотеки (наименование, место нахождения и достаточное для идентификации этого предмета описание), его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.[3]
Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды.
Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем.
При ипотеке государственного и муниципального имущества его оценка осуществляется в соответствии с требованиями, установленными федеральным законом, или в определенном им порядке.
В случае залога, не завершенного строительством недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется оценка рыночной стоимости этого имущества.
Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.
Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.
Если права залогодержателя удостоверяются закладной, на это указывается в договоре об ипотеке, за исключением случаев выдачи закладной при ипотеке в силу закона.
Согласно ст. 8 ФЗ "Об ипотеке" договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении договоров, а также положений ФЗ "Об ипотеке". Исходя из этого, можно заключить следующее.
1. Ипотека как разновидность залога может быть оформлена только путем заключения договора.
2. К ипотеке применяются правила о двух- и многосторонних сделках, предусмотренных гл. 9 ГК Российской Федерации (п. 2 ст. 420).
3. К ипотеке, возникшей на основании договора, применяются общие положения об обязательствах (ст. ст. 307 - 419 ГК Российской Федерации), если иное не предусмотрено правилами гл. 27 ГК Российской Федерации
4. Если договор ипотеки не регулируется положениями ГК Российской Федерации, к нему применяются нормы Федерального закона "Об ипотеке" закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
2.2 Субъекты договора ипотеки: их права и обязанности.
Обязательства, исполнение которых обеспечивается Договором, включают: возмещение убытков и других расходов, которые могут быть причинены Залогодержателю (Кредитору) неисполнением или ненадлежащим исполнением Залогодателем (Заемщиком) Кредитного договора, уплату неустойки по Кредитному договору, уплату процентов по Кредитному договору, погашение кредита по Кредитному договору.