По заявлению залогодателя суд, при наличии уважительных причин вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его реализацию на срок до одного года
Заложенное имущество продается лицу, предложившему наивысшую цену. Если залогодержатель не воспользуется правом оставить за собой предмет залога в течение месяца со дня объявления повторных торгов несостоявшимися, договор о залоге прекращается (п. 4 ст. 350 ГК).
В Законе об ипотеке и ГК РФ содержатся нормы о распределении суммы, вырученной от реализации заложенного имущества. После покрытия за счет нее расходов, вызванных обращением взыскания на имущество, остальная часть распределяется между залогодержателем, предъявившим свои требования, другими кредиторами залогодателя и самим залогодателем. Это делает орган, производящий исполнение судебных решений. Когда взыскание на заложенное имущество обращается во внесудебном порядке, данную функцию выполняет нотариус, который удостоверил соответствующее соглашение.
При этом необходимо соблюдать правила ст. 319 ГК об очередности погашения требований по денежному обязательству. Так, согласно п. 1 ст. 334 ГК кредитор-залогодержатель имеет преимущественное право на удовлетворение из стоимости заложенной недвижимости перед другими кредиторами залогодателя.
Гражданское законодательство России, Закон об ипотеке предоставляют сторонам залогового правоотношения избежать процедуру публичных торгов, выйдя за рамки залоговых отношений и воспользовавшись институтами новации и отступного (ст. ст. 409 и 414 ГК РФ). Иными словами, залогодатель и залогодержатель вправе заключать между собой соглашение, согласно которому кредитное обязательство прекращается путем передачи залогодателем предмета залога в собственность залогодержателя.
Согласно п. 3 ст. 55 Закона в соглашении об удовлетворении требований залогодержателя, удостоверенном нотариально и заключенном после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет ипотеки, стороны могут предусмотреть приобретение заложенного имущества залогодержателем для себя или третьих лиц с зачетом покупной цены требований залогодержателя к должнику, обеспеченных ипотекой.
В Постановлении Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ N 6/8 от 1 июля 1996 г. (п. 46) указано, что "действующее законодательство не предусматривает возможность передачи имущества, являющегося предметом залога, в собственность залогодержателя. Всякие соглашения, предусматривающие такую передачу, являются ничтожными, за исключением тех, которые могут быть квалифицированы как отступное или новация обеспеченного залогом обязательства". В этом случае стороны такого соглашения не являются сторонами залоговых правоотношений, ибо оно прекращается, а выступают субъектами особого договора об отступном (ст. 409 ГК РФ)
Следует иметь в виду, что нормы ГК РФ о залоге предусматривают отчуждение и иное распоряжение заложенным имуществом с согласия залогодержателя, то есть Гражданский кодекс не запрещает продажу заложенного имущества иным способом, чем путем его продажи с торгов. Безусловно, при этом необходимо учитывать ст. 353 ГК РФ: "В случае перехода права собственности на заложенное имущество или права хозяйственного ведения им от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества либо в порядке универсального правопреемства право залога сохраняет силу. При этом правопреемник залогодателя становится на место залогодателя и несет все обязанности залогодателя, если соглашением с залогодержателем не установлено иное". Поэтому продажа заложенного имущества, осуществленная в ином порядке, чем предусмотрено ст. 350 Гражданского кодекса Российской Федерации (то есть путем продажи с публичных торгов), не является основанием для прекращения залога на это имущество. Продажа заложенного имущества вне процедуры обращения на него взыскания вырученных денежных сумм будет недостаточна для полного удовлетворения всех обеспеченных залогом требований залогодержателя, и не произойдет прекращения залога в соответствии со ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации. Следовательно, лицо будет приобретать имущество, обремененное залогом, и единственным способом прекращения залога в данном случае будет заключение лицом, приобретающим имущество, договора с залогодержателем, притом такой договор желательно заключить одновременно с подписанием договора купли-продажи заложенного имущества.
Анализ действующего законодательства по реализации заложенного жилища позволяет сделать вывод, что в правовом регулировании данных отношений как завершающей стадии обращения взыскания на заложенное жилище имеются проблемы, требующие своего совершенствования. При неразвитой системе социального обеспечения, узком рынке дешевого жилья выселение неплатежеспособного залогодателя из купленной в кредит квартиры создает угрозу для жизни семьи последнего и не может одобряться обществом. Поэтому с целью закрепления прав залогодателей по непосредственному участию в реализации своего недвижимого имущества, в частности жилища, статьи 350 ГК РФ, п. 1 ст. 56 Закона об ипотеке должны содержать альтернативные варианты реализации. Ипотечная система будет работать только тогда, когда будут усовершенствованы механизмы гарантирования государством прав собственника, в частности, включающие право залогодателя на свободную продажу жилища.
Заключение
Среди способов обеспечения исполнения обязательств ипотека (залог недвижимости), основанная на рыночных принципах, на современном этапе признана приоритетной в осуществлении жилищной программы в России.
Многие юристы и политики считают, что для преодоления разрыва между ценами на жилье и доходами граждан достаточно создать эффективно работающий рынок, в основе которого должно лежать жилищное кредитование с использованием традиционного залога недвижимости.
Между тем система ипотеки жилища должна обеспечивать сопряжение двух финансовых потоков - кредитование населения с широкомасштабной поддержкой, гарантией государства. Несомненно, среди способов обеспечения исполнения обязательств ипотека жилища является для кредиторов одним из самых эффективных, надежных, наиболее популярных способов обеспечения исполнения обязательств в мировой практике, которые существуют еще со времен Древнего Рима
В работе показана сложность российской модели ипотечного кредитования.
Исходя из результатов данной работы, можно сделать вывод, что для России необходима система ипотеки жилища, жилищного ипотечного кредитования с комбинацией различных методов и финансовых инструментов, различных схем накопления, адресной поддержки ипотеки жилища на основе различных видов субсидирования, совершенствования залоговых правоотношений.
Решение проблемы обеспечения жильем населения через запуск ипотечных схем возможно только при активной финансовой поддержке государства.
Крайне необходимо создание безопасных и надежных условий участия залогодателей в ипотечной программе, в получении кредита, покупке квартиры и участии в строительстве объектов жилой недвижимости. Под понятием "надежность сбережений" имеются в виду минимальные риски и максимальная защищенность целевых вкладов от инфляции и недобросовестного партнерства. Гарантом таких отношений должно быть государство
В системе ипотеки жилища, жилищного ипотечного кредитования применяются десятки различных видов договоров, соглашений. В работе проанализированы договоры кредитования и ипотеки жилища, которые практически состоят из одних обязательств залогодателя.
По договору ипотеки в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения заемщиком каких-либо обязательств по кредитному договору кредитор имеет право произвести обращение взыскания на предмет залога для удовлетворения своих требований и т.п. Закон об ипотеке допускает продажу заложенного имущества на открытом аукционе и предусматривает уже избранную для этого залогодержателем специализированную организацию, которая действует на основании договора с залогодержателем и выступает от его или от своего имени. Естественно, и защищая интересы кредитных организаций.
Для нормального функционирования ипотеки жилища, системы жилищного ипотечного кредитования необходимы защита рядовых граждан, уменьшение затрат на оплату десятка посреднических дорогостоящих услуг. Перечисленное возможно с помощью разработки и утверждения на уровне Правительства РФ паритетных, справедливых, доступных и действенных для широкого круга лиц типовых кредитного договора, договора ипотеки, договора о долевом строительстве и др., а также положения о порядке их заключения и исполнения
Список использованной литературы.
Законодательные акты
1. Гражданский кодекс РФ от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ ( Ч.1 в ред. от 30.06. 2006 г.), (Ч.2 ред.02.02.2006)//Собрание законодательства РФ, 1994, N 32, ст. 3301), СПС Консультант Плюс
2 Жилищный кодекс Российской Федерации ( по сост. на 5 марта 2005 г.)- М: Юрайт- Издат, 2005.- 112 с.
3.Закон РФ от 29 мая 1992 г. N 2872-1 "О залоге" ( с изм.16.07. 1998 г)//Российская газета, N 129, 6 июня 1992 г. Закон о залоге является действующим, однако содержащиеся в нем правила применяются постольку, поскольку они не противоречат ГК РФ и Закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (п. 2 ст. 79).
4. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ (в ред. от 30 декабря 2004 г.) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (Собрание законодательства РФ, 1997, N 30, ст. 3594).