Развитие системы ипотечного жилищного кредитования в УР определяется объектами кредитования и прибылью, получаемой от операций с ипотечными и ценными бумагами, а также от услуг ипотечным заемщикам, прибылью ипотечной корпорации УР от строительства жилья ипотечным заемщикам и от реализации агентских договоров с участниками системы, объемами привлечения инвестиций в строительство и через рефинансирования ипотечных кредитов.
Социально-экономическая оценка платежеспособности населения Удмуртии, его кредитных возможностей и способов решения жилищной проблемы определена с помощью исследования рынка жилья в УР, проведенного в 2005году.
Для определения покупательной способности населения Правительством УР был проведен анализ возможности респондентов приобрести жилье вновь в зависимости от их месячного дохода, а также в целом от финансовой возможности оплатить приобретаемое жилье с учетом наличия денежных сбережений или иного имущества.
На основе исследования определена емкость рынка жилья путем определения общей площади приобретаемого (строящегося) жилья в зависимости от количества семей, нуждающихся в жилье. Если принять во внимание ту часть населения, которая способна оплатить соответственно 75,50 и 25 процентов стоимости приобретаемого жилья, то есть которая является частично платежеспособной, и оказать ей государственную финансовую поддержку (выделение льготных жилищных кредитов, субсидий), то данные категории семей могут стать платежеспособными. И, в зависимости от увеличения процента платежеспособности семей, емкость рынка жилья в Удмуртской Республике может значительно возраста.
Распределение семей по вариантам решения жилищной проблемы[34]
Таблица 1.
| Варианты решения жилищной проблемы | Количество семей (шт.) | % |
| Строительство собственного индивидуального дома | 778 | 41,5 |
| Строительство квартиры долевым способом | 109 | 5,8 |
| Покупка новой квартиры | 162 | 8,6 |
| Покупка ранее эксплуатируемой квартиры | 223 | 11,9 |
| Покупка индивидуального дома | 124 | 6,7 |
| Покупка ранее эксплуатируемого индивидуального дома | 93 | 5,0 |
| Обмен жилья | 385 | 20,5 |
| Всего: | 1874 | 100,0 |
Из приведенных данных видно, что 53,2% семей отдают предпочтение индивидуальным домам, 20,5% семей хотели бы решить вопрос через обмен жилья и 26,3% семей намерены покупать квартиры в многоквартирных домах, причем 8,6% семей предполагают покупку новых квартир.
Также в 2005 году проводилась оценка кредитных возможностей населения УР на основе стандартов ипотечного кредитования, утвержденных ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию»:
- процентная ставка - 18%годовых, фиксированная в рублях;
- срок кредитования - 15 лет;
- коэффициент «платеж к доходу» - 35% от совокупного семейного дохода;
- обязательное дополнительное обеспечение кредитов - страхование имущества, жизни и трудоспособности заемщика (расчетный страховой тариф 1,8% от страховой суммы; страховая сумма не менее, чем сумма кредитной задолженности).
Таким образом, при приобретении жилья площадью по социальной норме как на первичном, так и на вторичном рынке средняя величина ипотечного кредита может составить от 17 до 52% (в среднем порядка 35%) от стоимости жилья.
Благодаря ипотечному кредитованию доля населения, способного оплатить 100% от стоимости жилья, повышается с 1,4% до 10,9%; доля населения, способного оплатить не менее 75% от стоимости жилья, до 19,8%; не менее 50% - до 31,3%; не менее 25% - до 46,7% от общей численности населения Удмуртской Республики.
На основании проведенного анализа можно сделать следующие выводы о перспективе развития ипотечного жилищного кредитования в Удмуртской Республике:
1) Значительное число граждан УР будет иметь возможность улучшать свои жилищные условия путем привлечения ипотечных кредитов, основанных на стандартах ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию». Указанные стандарты соответствуют условиям, сложившимся на рынке заемных средств, отвечают требованиям по кредитному риску и могут служить основной для успешного развития системы ипотечного жилищного кредитования в Удмуртской Республике.
2) Платежеспособный спрос на кредиты в ближайшие годы будет превышать предложение кредитных ресурсов и организационные возможности республиканской системы ипотечного жилищного кредитования.
3) Для формирования необходимых объемов первоначальных накоплений граждан под цели ипотечного жилищного кредитования целесообразно:
во-первых, развивать систему частных накоплений, в особенности на долгосрочные потребительские нужды, такие как приобретение жилья, и вовлекать данные накопления в систему ипотечного жилищного кредитования;
во-вторых, при разработке схем ипотечного кредитования предусмотреть возможность оплаты части стоимости нового жилья за счет продажи имеющегося жилья, что позволит заемщикам, не имеющим достаточного объема накоплений, обойтись малой суммой кредита и снизить последующие выплаты.
ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ В УДМУРТСКОЙ РЕСПУБЛИКЕ
Первый этап (2002 - 2003 гг.) - формирование республиканской системы ипотечного кредитования путем реализации пилотного проекта:
учреждение ипотечной корпорации Удмуртской Республики;
организация работы с населением;
отбор основных участников программы ипотечного жилищного кредитования на данном этапе (банк - кредитор, страховая компания, риэлтерские и оценочные агентства, заказчик - застройщик) и формализация отношений между ними;
разработка нормативных правовых актов, регулирующих переход прав собственности в процессе ипотечного жилищного кредитования;
отвод земельного участка под строительство жилых домов в рамках пилотного ипотечного проекта;
реализация первого инвестиционного цикла. Строительство и реализация жилья в рамках пилотного ипотечного проекта;
выдача первых ипотечных жилищных кредитов, оформление закладных, формирование первого пула закладных.
Пилотный ипотечный проект - это стартовый инвестиционный цикл, осуществляемый региональным оператором первичного рынка ипотечных кредитов, в результате которого должен быть сформирован и рефинансирован первый пул кредитных обязательств (закладных), обеспеченных ипотекой построенного жилья.
Второй этап (2003 - 2005 гг.) - рефинансирование ипотечных кредитов посредством ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" и интеграция республиканской системы в федеральную:
формирование условий для запуска и функционирования механизма рефинансирования ипотечного жилищного кредитования;
реализация второго инвестиционного цикла;
формирование районных списков потенциальных заемщиков, включенных в систему накопления средств на первоначальный взнос, и на их основе республиканской базы данных (кредитных историй) по заемщикам, интегрированных в федеральную базу данных;
учреждение кредитного потребительского кооператива граждан.
В рамках I и II этапов происходит формирование нормативных правовых и организационно - экономических условий для развития в республике первичного рынка ипотечных кредитов.
Третий этап (2005 - 2010 гг.) - устойчивое развитие системы ипотечного кредитования:
привлечение инвестиций в расширение строительства жилья под ипотечное кредитование в районах и городах Удмуртской Республики;
реализация очередных инвестиционно-строительных циклов;
привлечение средств инвесторов вторичного рынка ипотечных ценных бумаг через выпуск и размещение сертификатов участия;
многократное и возрастающее в течение каждого очередного года число рефинансирований инвестиционного капитала.
На втором и третьем этапах происходит формирование эффективного рыночного механизма ипотечного кредитования, накопление массы выданных ипотечных кредитов, интеграция региональной системы ипотечного жилищного кредитования в общероссийскую через развитие вторичного рынка ипотечных ценных бумаг.
Формирование системы проходит параллельно на республиканском и федеральном уровнях.
На республиканском уровне усилия концентрируются на формировании организационно - экономических и информационно - технологических условий функционирования первичного рынка ипотечных кредитов.
На федеральном уровне, в основном, решаются задачи нормативного правового и методического обеспечения ипотечного рынка, как первичного, так и вторичного.
Совместными усилиями решаются проблемы интеграции и устойчивого развития российской системы ипотечного кредитования.
Таким образом, процесс формирования системы ипотечного жилищного кредитования проходит через определенные стадии. Каждой стадии соответствовать адекватная организационно - финансовая схема. Структурные элементы, составляющие основу каждой из этих схем, по мере развития системы окажутся функционально связанными между собой и, в конце концов, образуют целостный самодостаточный кредитно-финансовый механизм.
В основу исследования предпосылок создания системы ипотечного жилищного кредитования в Удмуртской Республике были заложены следующие факторы:
уровень и дифференциация доходов населения;
состояние и обновление жилищного фонда, обеспеченность населения жильем;
тенденции на рынке жилья, наличие платежеспособного спроса на жилье;
кредитный потенциал населения: способность внесения первоначального ипотечного взноса и исполнения кредитных обязательств заемщиками, то есть готовность производить своевременные расчеты по кредиту за счет собственных средств.
В результате реализации Концепции должна быть сформирована самофинансируемая республиканская система ипотечного жилищного кредитования, определены ее принципиальные направления и приоритеты: развитие и совершенствование рыночных финансовых механизмов и форм долгосрочного жилищного кредитования, защита имущественных прав инвесторов, кредиторов и заемщиков. Указанные направления имеют конечную цель своей реализации - решение жилищной проблемы населения.