К недвижимому имуществу закон относит земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, а также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.
Федеральным законом «Об ипотеке» к имуществу, которое может быть предметом ипотеки, отнесены:
1) земельные участки, за исключением земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования;
2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского на значения;
5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.
Не рассматриваются в качестве недвижимости и не могут быть предметом ипотеки дома, предназначенные на снос.
Лесные участки в составе земель лесного фонда находятся в федеральной собственности. Граждане и юридические лица осуществляют использование лесов на основании ст. 9 Лесного кодекса РФ[13], то есть на основании права постоянного (бессрочного) пользования лесными участками, права ограниченного пользования чужими лесными участками (сервитут), права аренды лесных участков, а также права безвозмездного срочного пользования лесными участками. Статьей 25 Лесного кодекса РФ установлен ограниченный перечень видов использования лесов, который исключает возможность залога лесных участков. Арендатор по договору аренды участка лесного фонда до приведения его в соответствие с Лесным кодек-сом Российской Федерации не вправе отдавать арендные права в залог
Также не подлежат продаже (а значит, и ипотеке) земли общего пользования в населенных пунктах, земли заповедников, памятников природы, национальных и дендрологических парков, ботанических садов; земли оздоровительного и историко-культурного назначения; земли, предоставленные для ведения сельского хозяйства, использования и охраны недр; земли, зараженные опасными веществами и подверженные биогенному заражению; земельные участки, находящиеся во временном пользовании.
Особый объект ипотеки - предприятие как имущественный комплекс (ст.132 ГК РФ). Он представлен не отдельной вещью или их совокупностью, а включает, кроме того, связанные с его деятельностью права, требования и долги, некоторые исключительные права (на результаты интеллектуальной деятельности и товарные знаки). В целом предприятие в этом качестве рассматривается как объект недвижимости.
Предметом ипотеки могут быть как жилые помещения (жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир), так и помещения, предназначенные для временного, а не постоянного нахождения (дачи, садовые дома и т.д.). Сюда же относятся и иные жилые помещения (например, отдельные изолированные комнаты в квартирах), общежития, гостиницы-приюты, дома-интернаты и т.д. Будучи недвижимостью в жилищной сфере, они имеют строго целевое назначение.
Вместе с тем закон относит к недвижимости и объекты, которые по своей физической природе являются движимыми: подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (искусственные спутники, космические корабли и т.д.). Указанные объекты также подлежат ипотеке. Морские суда могут служить предметом ипотеки независимо от флага, под которым они ходят, и порта приписки. Однако сделка должна быть совершена на территории, подпадающей под юрисдикцию Российской Федерации.
Действующее законодательство не содержит легального разграничения между зданиями и сооружениями. В обычном понимании здания предназначены для постоянного нахождения в них людей с целью проживания или работы, тогда как сооружения используются для технических целей и люди находятся в них временно. Здания и сооружения могут быть предметом ипотеки только с соблюдением правил ст.69 Федерального закона «Об ипотеке», согласно которой ипотека зданий и сооружений допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.
Правила Федерального закона «Об ипотеке» должны применяться и к залогу незавершенного строительством недвижимого имущества, которое возводится на земельном участке, отведенном на строительство в установленном законодательством РФ порядке. Последнее означает, что земельный участок предоставляется с целью строительства и на строительство получены все необходимые разрешения со стороны соответствующих государственных органов. Это положение, в частности, делает возможным обеспечение кредитных договоров, заключаемых в целях финансирования строительства каких-либо объектов, путем передачи их в ипотеку, а также договоров банковской ссуды под индивидуальное жилищное строительство.
Вещи, в том числе недвижимые, могут состоять из главной вещи и ее принадлежности. Общее хозяйственное назначение двух или нескольких вещей может связывать их таким образом, что значимость каждой из них является неодинаковой: одна зависима от другой и не может существовать самостоятельно, тогда как другая имеет самостоятельное значение. Вещи, между которыми существует подобного рода связь, называются главной вещью и принадлежностью.
Юридическое значение такого подразделения вещей состоит в том, что по общему правилу принадлежность следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное (ст.135 ГК РФ). Указанное правило распространяется и на ипотеку, т.е. вещь, являющаяся предметом ипотеки, считается заложенной вместе с принадлежностями. Так, при залоге жилого дома, расположенного на определенном земельном участке, заложенными считаются также вспомогательные помещения, расположенные на этом земельном участке (гаражи, сараи и т.д.).
Недвижимые вещи могут быть делимыми и неделимыми. Делимыми являются вещи, которые поддаются делению в натуре на отдельные части без ущерба для их назначения, а неделимыми - вещи, которые в результате деления уже не могут служить по первоначальному назначению. Юридическое значение этой классификации состоит в том, что часть неделимого недвижимого имущества по общему правилу не может быть самостоятельным предметом ипотеки. Следует отметить, что отдельные разновидности недвижимых вещей могут быть как делимыми, так и неделимыми. Так, жилое помещение по общему правилу является неделимым, однако при определенных условиях оно может быть разделено (например, если его части могут быть изолированы с обеспечением отдельных входов в них).
Предметом договора ипотеки могут быть не только вещи, но и имущественные права, в частности право аренды недвижимого имущества. При заключении договора ипотеки, предметом которого является право аренды недвижимого имущества, необходимо получить согласие собственника арендованного имущества или лица, имеющего на него право хозяйственного ведения. Примером противоречия договора аренды недвижимости существу арендных отношений могла бы служить ситуация, когда в качестве залогодержателя выступил бы собственник арендованного имущества.
Помимо имущества, принадлежащего залогодателю на праве собственности, ипотека может быть установлена в отношении имущества, принадлежащего ему на праве хозяйственного ведения. Это право производно от права собственности. Субъектами права хозяйственного ведения являются государственные и муниципальные унитарные предприятия. Собственником имущества, переданного в хозяйственное ведение, остается государство (Российская Федерация или ее субъект) или муниципальное образование. Объектами права хозяйственного ведения являются те виды имущества (в том числе здания, сооружения, станки и т.д.), которые были переданы предприятию собственником, а также имущество, приобретенное в результате производственной деятельности.
Согласно ст.295 ГК РФ, в отношении имущества, переданного в хозяйственное ведение, собственник сохраняет следующие правомочия: решать вопросы создания предприятия, а также связанные с его реорганизацией и ликвидацией, определять предмет и цели деятельности предприятия, назначения его руководителя, осуществления контроля за использованием по назначению и сохранностью принадлежащего предприятию имущества. Кроме того, собственник имеет право на получение части прибыли от использования имущества, находящегося в хозяйственном ведении. Субъект права хозяйственного ведения самостоятельно осуществляет правомочия по владению, пользованию и распоряжению принадлежащим предприятию имуществом, однако право распоряжения недвижимым имуществом ограничено: продажа, сдача в аренду или залог, внесение в качестве вклада в уставный или складочный капитал хозяйственных обществ и товариществ и иные формы отчуждения и распоряжения недвижимым имуществом без согласия собственника не допускаются.
Субъекты права оперативного управления - учреждения и казенные предприятия лишены права закладывать недвижимое имущество.
В п.2 статьи 6 Федерального закона «Об ипотеке» определен перечень недвижимого имущества, которое не может быть предметом ипотеки. В частности, к такому имуществу относятся природные ресурсы, недра, атомные электростанции и другое имущество, являющееся объектом исключительной собственности государства.