ГЛАВА 2. ВИДЫ ОБЩЕЙ СОБСТВЕННОСТИ
2.1 Общая долевая собственность
Долевой считается такая собственность, в которой составляющее ее объект имущество разделено между участниками на конкретные доли.
Отличительным признаком долевой собственности является то, что в момент ее возникновения, обозначаются доли (части), принадлежащие каждому из сособственников в общем имуществе. Критерий такого разделения устанавливаются соглашением собственников либо законодательными актами. Так, соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения, и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества. Если размер долей участников долевой собственности не может быть определен на основании законодательных актов и не установлен соглашением всех ее участников, доли считаются равными.
В законе определена судьба улучшений общего имущества, произведенных одним из собственников. При определении размера доли в имуществе обязательным является соблюдение установленного порядка использования общего имущества и определение природы улучшения: отделимы или неотделимы. Если улучшения неотделимы и при их внесении был соблюден установленный порядок использования общего имущества, то собственник имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество. Если эти улучшения отделимы, то на них не распространяются нормы общей собственности. Они являются собственностью того, кто их произвел (ст. 211 ГК РК).
Владение, пользование, распоряжение общей собственностью осуществляется по соглашению всех участников (ст.ст.212, 213 ГК РК).
В случае не достижения соглашения по владению и пользованию имуществом, находящимся в долевой собственности вопрос решается в порядке, устанавливаемом судом (п. 1 ст. 213 ГК РК).
При осуществлении права общей собственности необходимо обращать внимание на последствия владения и пользования, а также правомочия распоряжения. Если собственники не пришли к согласию относительно владения и пользования общим имуществом, то они имеют право по этому поводу обратиться в суд. Если же разногласия касаются правомочия распоряжения (например, один желает продать, а другие хотят подарить), то этот вопрос не подведомственен суду, он должен решаться исключительно самими сторонами на основе соглашения.
Каждый из участников общей долевой собственности вправе требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел в натуре не допускается законодательными актами или невозможен без соразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату его доли другими участниками долевой собственности (п. 3 ст. 218 ГК РК). В судебной практике России, например, под таким ущербом понимают невозможность использования имущества по целевому назначению, существенное ухудшение его технического состояния либо снижение материальной, либо художественной ценности (например, коллекция картин, монет, библиотеки, неудобство в пользовании и т.п.).
Наибольшую сложность на практике представляют вопросы, когда речь идет о невозможности раздела имущества между всеми участниками общей собственности, либо выдела доли в натуре одному или нескольким из них. Вызывает интерес решение этих вопросов в судебной практике той же России. Решения их таковы: по требованию выделяющегося собственника остальные участники долевой собственности вправе выплатить ему денежную компенсацию, с получением которой собственник утрачивает право на долю в общем имуществе. В исключительных случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена, и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.
Вопрос в том, имеет ли участник долевой собственности существенный интерес в использовании общего имущества, решается судом в каждом конкретном случае на основании исследования и оценки в совокупности представленных сторонами доказательств, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов, в том числе нетрудоспособных и т.д. Указанные правила можно применять при выделе в праве собственности на неделимую вещь (например, автомашину, музыкальный инструмент и т.п.), за исключением раздела имущества крестьянского (фермерского) хозяйства. В отдельных случаях, с учетом конкретных обстоятельств суд может передать неделимую вещь в собственность одному из участников долевой собственности, имеющему существенный интерес в ее использовании, независимо от размера долей остальных участников общей собственности с компенсацией последним стоимости их доли.
Невозможность раздела имущества, находящегося в долевой собственности, в натуре либо выдела из него, в том числе и в случае, указанном в пункте 4 статьи 218 ГК РК, не исключает права участника общей долевой собственности заявить требование об определении порядка пользования этим имуществом, если этот порядок не установлен соглашением сторон. Важно в этом случае учитывать фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может и не соответствовать долям в праве общей собственности, а также нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования.
На основе договора или решения суда может быть установлено, какой конкретно частью объекта недвижимости будут владеть лица, осуществившие принадлежащее им право требовать предоставления реальной части имущества во владение и в пользование в соответствии с их долей. Раздела (выдела) общей собственности в этом случае не происходит (например, часть недвижимости приходит в негодность, доли участников от этого не меняются, они имеют право определять порядок владения и пользования оставшейся частью недвижимости соразмерно их долям).
Согласно статье 214 ГК РК, плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества. Последующее распределение плодов, продукции и доходов производится между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено между ними.
Расходы по содержанию имущества, находящегося в долевой собственности, несут все участники соразмерно их долям. В таком же порядке собственники участвуют в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению (ст. 215 ГК РК). Данная норма является повелительной и она не может быть изменена соглашением сторон. Однако все же эта норма не препятствует осуществлению действий одного участника по оплате расходов общего имущества.
Некоторым своеобразием, как было отмечено выше, отличается осуществление правомочия распоряжения. Закон предусматривает, что каждый участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, заложить свою долю, либо распорядиться ею иным образом с соблюдением условий, предусмотренных статьей 216 ГК РК о преимущественном праве покупки. На это согласие других собственников не требуется. Каждый участник общей собственности вправе реализовать свою долю. Предусматривая эту возможность, закон вместе с тем принимает во внимание интерес других собственников, для которых вступление в общую собственность постороннего не всегда желательно. Ввиду этого статья 216 ГК РК предоставляет участникам общей собственности право преимущественной покупки. Так, при возмездном отчуждении одним из участников долевой собственности своей доли остальные участники имеют право преимущественной покупки продаваемой доли по цене и на условиях, по которым она продается, за исключением продажи с публичных торгов. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении и условиях продажи своей доли. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в отношении прочего имущества в течение десяти дней со дня получения извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. При нарушении преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев потребовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (ст. 216 ГК РК).
Из общего правила о праве преимущественной покупки статья 216 ГК РК делает изъятие только для случаев продажи доли с публичных торгов. Публичные торги для продажи доли в праве долевой собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных пунктом 2 статьи 222 ГК РК, и в иных случаях, предусмотренных законодательными актами.
В ГК введено новое правило о том, что нормы о преимущественном праве покупки доли применяются также при отчуждении доли по договору мены (п. 5 ст. 216 ГК РК). В этом случае участнику общей собственности нужно будет взять на себя все обязательства по предоставлению равноценного имущества, предусмотренного по договору мены.
При общей долевой собственности на дом, помещения, как правило, распределяются между ее участниками на постоянное пользование, и каждый из них самостоятельно содержит и по своему усмотрению пользуется частью дома. Расходы на содержание общих частей дома распределяются соразмерно долям собственников, если соглашением между ними не установлен иной порядок. В многоквартирном доме неизбежны общие действия собственников квартир на объекты, обеспечивающие все строение. Эксплуатироваться такой дом может как непосредственно жильцами - собственниками квартир, так и посредством создания ими кондоминиума.