Продажу предприятия условно можно разделить на несколько основных этапов:
а) определение состава и стоимости продаваемого предприятия;
б) заключение договора купли-продажи недвижимости и его государственная регистрация;
в) уведомление кредитора о продаже предприятия;
г) передача предприятия;
д) государственная регистрация перехода права собственности на предприятие.
Статья 559 ГК РФ устанавливает, что по договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам.
Договор продажи предприятия является консенсуальным, возмездным, взаимным.
Возникновение договора купли-продажи предприятия связано с необходимостью правового регулирования трех групп сделок: приватизация предприятий, купля-продажа предприятий в связи с их банкротством, при продаже частных предприятий.
Сторонами по договору являются продавец - физическое или юридическое лицо, имеющее право собственности на рассматриваемый имущественный комплекс, и покупатель - как правило, физическое лицо - предприниматель или юридическое лицо, в собственности которого может находиться имущественный комплекс определенного целевого назначения.
Договор продажи предприятия является разновидностью договора купли-продажи, выделенной в соответствии с особенностями объекта совершаемой сделки.
5. Некоторые проблемы договора купли-продажи и пути их разрешения
Договор купли-продажи – это публичный договор. Публичный договор – это договор, заключаемый коммерческой организацией, в котором установлены ее обязанности по продаже товаров, которые организация должна осуществлять в отношении каждого, кто к ней обратится. Организация не имеет права оказывать предпочтение одному лицу перед другим в отношении заключения публичного договора. Исключения из этого правила прямо предусмотрены законом и иными правовыми актами.
Это, как правило, изъятия, касающиеся каких-либо льготных условий заключения публичного договора, например, особая очередность заключения договоров с отдельными категориями граждан (инвалиды). В отношении лиц, не имеющих права на льготное заключение договора купли-продажи, договор заключается в порядке очередности обращений.
В статье 426 ГК РФ «Публичный договор» говорится о коммерческой организации, но это слишком узкая формулировка, ведь, например, розничной торговлей занимаются не только организации, но и другие самостоятельные субъекты предпринимательской деятельности, такие как индивидуальные предприниматели, которые также заключают публичные договоры. В п. 3 ст. 23 ГК РФ указано следующее положение: «К предпринимательской деятельности граждан, осуществляемой без образования юридического лица, соответственно применяются правила Гражданского кодекса, которые регулируют деятельность юридических лиц, являющихся коммерческими организациями, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов или существа правоотношения».
Еще одной особенностью публичного договора является установление одинаковой цены и иных условий договора для всех потребителей, кроме потребителей, имеющих право на льготы.
Законом запрещен отказ в заключении публичного договора при возможности предоставить потребителю соответствующие товары. Если отказ продавца от заключения договора не обоснован, применяются положения о заключении договора в обязательном порядке, предусмотренные п. 4 ст. 445 ГК РФ: «Если сторона, для которой в соответствии с Гражданским кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор».
Кроме того, сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, заключение которого обязательно, обязана возместить убытки противной стороне.
Вопросы, не урегулированные ГК РФ, при заключении договора купли-продажи с участием покупателя-гражданина получили свое регулирование в Законе РФ от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 «О защите прав потребителей»[23], а также правовыми актами, принятыми в соответствии с ним.
Принятие специальных законов в данной области служит для усиления защиты более слабой стороны договора – потребителя. В тех случаях, когда это не противоречит действующему законодательству, Закон РФ «О защите прав потребителей» предусматривает иные правила, чем ГК РФ. К примеру, п. 2 ст. 13 Закона «О защите прав потребителей» предусмотрено правило о возмещении убытков в полной сумме сверх неустойки (пени), установленной законом или договором. А это в свою очередь является исключением из правила ст. 394 ГК РФ.
Обязательной формы для заключения договора розничной купли-продажи законом не установлено. По практике договор заключается в устной форме. В устной форме договор розничной купли-продажи заключается путем совершения конклюдентных действий.
Так, в соответствии с пунктом 2 статьи 158 ГК РФ: «Сделка, которая может быть совершена устно, считается совершенной и в том случае, когда из поведения лица явствует его воля совершить сделку».
Момент заключения договора розничной купли-продажи – явдляется момент выдачи покупателю продавцом товарного или кассового чека, а также иного документа, подтверждающего оплату товара. Эти документы, по сути, являются письменным подтверждением заключения договора. Причем что касается товарного чека, он будет являться таковым при наличии на нем штампа или иной отметки об оплате.
Отсутствие документов, подтверждающих оплату товара, не лишает покупателя возможности ссылаться на свидетельские показания в подтверждение факта заключения договора или его условий.
Одной из особенностей заключения договора розничной купли-продажи является его заключение посредством публичной оферты.
Публичная оферта – это предложение, содержащее все существенные условия договора, из которого усматривается воля лица, делающего предложение, заключить договор на указанных в предложении условиях с любым, кто отзовется.
Это может быть предложение товара в его рекламе, каталогах, описание товара, содержащее существенные условия договора и обращенное к неопределенному кругу лиц. А в случае выставления в месте продажи (на прилавках, в витринах и так далее) товаров демонстрация их образцов или предоставление сведений о продаваемых товарах (описаний, каталогов, фотоснимков товаров и тому подобное) в месте их продажи признается публичной офертой независимо от того, указаны ли цена и другие существенные условия договора розничной купли-продажи. Исключение составляют случаи, когда продавец явно определил, что соответствующие товары не предназначены для продажи.
Законодателем предусмотрена обязанность продавца предоставлять покупателю информацию о предлагаемом товаре. Кроме того, установлены критерии этой информации. Согласно п. 1 ст. 495 ГК РФ такая информация должна быть необходимой и достоверной, а также соответствовать требованиям к содержанию и способу подачи информации, установленным ГК РФ, Законом «О защите прав потребителей» и иными правовыми актами. Формулировка, приведенная в ст. 495 ГК РФ, также называет требования, обычно предъявляемые в розничной торговле. В данном случае речь идет об обычаях делового оборота. Пункт п. 1 ст. 5 ГК РФ определяет, что «обычаем делового оборота признается сложившееся и широко применяемое в какой-либо области предпринимательской деятельности правило поведения, не предусмотренное законодательством, независимо от того, зафиксировано ли оно в каком-либо документе».
ГК РФ предоставляет покупателю право до заключения договора на совершение следующих действий:
- осмотреть товар;
- потребовать проведения проверки свойств товара в его присутствии;
- потребовать демонстрации использования товара, в случае если это не исключено характером товара и не противоречит правилам, принятым в розничной торговле.
Итак, покупатель имеет право на получение информации о товаре до или в момент приобретения товара у продавца. В случае если это требование не выполняется продавцом, такое поведение продавца рассматривается как необоснованное уклонение от заключения договора розничной купли-продажи. В таком случае покупатель имеет право обратиться в суд с требованием о понуждении к заключению договора (п.4 ст. 445 ГК РФ), а также потребовать от продавца возмещения убытков. В том случае, если договор розничной купли-продажи уже заключен, покупатель вправе в разумный срок отказаться от исполнения договора, потребовать от продавца возврата уплаченной за товар суммы и возмещения иных убытков.
Согласно требованиям закона информация должна быть необходимой, своевременной и достоверной. Что понимается под этим?
Своевременность информации – в соответствии с формулировкой закона, получение информации покупателем должно быть незамедлительным, то есть до заключения договора купли-продажи. На практике нередки случаи, когда информация предоставляется во время заключения договора розничной купли-продажи, и, по сути, это не является нарушением.
Достоверность информации – это ее реальность, соответствие содержащихся в ней сведений реальной действительности. Можно сказать, правдивость информации.
Необходимость информации – это мера ее объема или полноты. Цель предоставления информации в том, чтобы у покупателя составилось как можно более полное и четкое представление о товаре, обеспечивающее возможность правильного выбора. В ст. 10 Закона «О защите прав потребителей» установлен перечень сведений, которые должны быть в обязательном порядке представлены в информации о товаре.