Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:
1) отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;
2) отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота.
Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц. Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу. Отчуждение доли в праве собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение (п. 4 ст. 35 Земельного кодекса).
Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется гражданам и юридическим лицам на основании решения государственного или муниципального органа, уполномоченного предоставлять земельные участки в такое пользование. Право постоянного пользования земельным участком может быть также приобретено собственником здания, сооружения и иного недвижимого имущества в случаях, предусмотренных п. 1 ст. 271 ГК РФ. В случае реорганизации юридического лица принадлежащее ему право постоянного пользования земельным участком переходит в порядке правопреемства (ст. 268 ГК РФ). Лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное пользование, осуществляет владение и пользование этим участком в пределах, установленных законом, иными правовыми актами и актом о предоставлении участка в пользование. Лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное пользование, вправе, если иное не предусмотрено законом, самостоятельно использовать участок в целях, для которых он предоставлен, включая возведение для этих целей на участке зданий, сооружений и другого недвижимого имущества. Здания, сооружения, иное недвижимое имущество, созданные этим лицом для себя, являются его собственностью (ст. 269 ГК РФ).
Следует отметить, что с момента введения в действие Земельного кодекса РФ от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование не предоставляются.
В ч. 3 ст. 69 Закона «Об ипотеке» установлена императивная норма, в соответствии с которой право залога не распространяется на принадлежащее залогодателю право постоянного пользования таким земельным участком. При этом новый собственник приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (залогодатель) недвижимого имущества. Такой порядок соответствует правилам, установленным в ст. 552 ГК РФ "Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости".
По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка. Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости (ст. 552 ГК РФ).
3.3. Особенности ипотеки жилых домов и квартир
Особенности ипотеки жилых домов и квартир определены в главе XIII Закона «Об ипотеке». Нормами статей, содержащихся в данной главе, устанавливаются:
- виды объектов недвижимости, к которым применяются специальные правила, установленные для ипотеки жилых домов и квартир (п. 1-3 ст. 74 Закона «Об ипотеке»);
- применение правил Закона «Об ипотеке» в случаях, когда предметом ипотеки является часть жилого дома или часть жилой квартиры, состоящая из одной или нескольких комнат (п. 4 ст. 74 Закона «Об ипотеке»);
- специальные правила заключения договора об ипотеке жилых домов и квартир (п. 5 ст. 74 Закона «Об ипотеке»);
- правила залога доли в праве общей собственности на жилой дом при ипотеке квартир в жилом многоквартирном доме (ст. 75 Закона «Об ипотеке»);
- особенности ипотеки строящихся жилых домов (ст. 76 Закона «Об ипотеке»);
- особенности ипотеки жилых домов и квартир, приобретенных за счет ипотечного кредита (ст. 77 Закона «Об ипотеке»);
- особенности обращения взыскания в тех случаях, когда предметом ипотеки является жилой дом или квартира (п. 1, 2 ст. 78 Закона «Об ипотеке»);
- права арендаторов и нанимателей заложенного жилого помещения при обращении взыскания на это помещение (п. 3 ст. 78 закона «Об ипотеке»).
Следует отметить, что Федеральным законом от 11 февраля 2002 г. N 18-ФЗ в ст. 74, 77, 78 были внесены изменения и дополнения. При этом наиболее существенные изменения коснулись порядка и правил обращения взыскания на заложенные жилые дома или квартиры.
В связи с тем, что жилые дома и квартиры являются разновидностями либо частями зданий, к ипотеке жилых домов и квартир применяются правила ст. 69 Закона об ипотеке "Ипотека предприятий, зданий и сооружений с земельным участком, на котором они находятся". При ипотеке индивидуальных жилых домов (как возведенных, так и строящихся) следует учитывать требования, установленные нормами гл. XI Закона об ипотеке "Особенности ипотеки земельных участков".
Виды объектов недвижимости, к которым применяются специальные правила (гл. XIII Закона «Об ипотеке»), установленные для ипотеки жилых домов и квартир, установлены в пп. 1-3 ст. 74 Закона «Об ипотеке» "Применение правил об ипотеке жилых домов и квартир" следующим образом:
"1. Правила настоящей главы применяются к ипотеке предназначенных для постоянного проживания индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир, принадлежащих на праве собственности гражданам или юридическим лицам.
2. Ипотека индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается.
3. Гостиницы, дома отдыха, дачи, садовые домики и другие строения и помещения, не предназначенные для постоянного проживания, могут быть предметом ипотеки на общих основаниях. Правила, установленные для ипотеки жилых домов и квартир, на них не распространяются"[12].
Таким образом, законодатель сформулировал два критерия применения специальных правил, содержащихся в гл. XIII Закона «Об ипотеке», относящихся к предмету ипотеки. Для того чтобы применялись специальные правила, предмет ипотеки (дома, квартиры или их части) должен:
- принадлежать на праве собственности или гражданину, или юридическому лицу;
- предназначаться для постоянного проживания.
Норма, содержащаяся в п. 2 ст. 74 Закона «Об ипотеке», запрещает ипотеку индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Для целей практического применения норм Закона «Об ипотеке» может возникнуть вопрос: "Будут ли специальные правила, установленные в гл. XIII Закона об ипотеке, применяться в тех случаях, когда в ипотеку передаются жилые дома или квартиры, расположенные на территории РФ и принадлежащие на праве собственности иностранным гражданам или лицам без гражданства?" На этот вопрос следует ответить утвердительно. В действующем гражданском законодательстве РФ понятие "гражданин", если иное не оговорено специально, является эквивалентом понятия "физическое лицо". Понятие "физическое лицо" объединяет следующие категории лиц: граждан РФ, иностранных граждан и лиц без гражданства. Следовательно, к ипотеке жилых домов и квартир, принадлежащих на праве собственности иностранным гражданам и лицам без гражданства, применяются специальные правила Закона об ипотеке. Иностранные граждане и лица без гражданства имеют право не только владеть объектами жилого фонда на территории РФ, но и распоряжаться ими в соответствии с нормами действующего гражданского законодательства РФ, в том числе и передавать такие объекты в ипотеку. При этом в определенных случаях для этих категорий физических лиц могут возникать налоговые последствия, отличающиеся от налоговых последствий, возникающих у граждан РФ.