Содержание
| Введение | 3 | |
| 1. | Ипотека как институт гражданского права | |
| 1.1. | Понятие ипотеки как способа обеспечения обязательств | 9 |
| 1.2. | Ипотека в римском праве | 12 |
| 2. | Договор об ипотеке в гражданском праве России | |
| 2.1. | Нормативно – правовое регулирование ипотеки | 15 |
| 2.2. | Содержание и форма договора об ипотеке | 17 |
| 2.3. | Права и обязанности сторон в договоре об ипотеке | 20 |
| 2.4. | Обращение взыскания на имущество, заложенного по договору об ипотеке и его реализация | 23 |
| 3. | Особенности ипотеки земельных участков, предприятий, зданий и сооружений, жилых домов и квартир | |
| 3.1. | Особенности ипотеки земельных участков | 33 |
| 3.2. | Особенности ипотеки предприятий, зданий и сооружений | 40 |
| 3.3. | Особенности ипотеки жилых домов и квартир | 47 |
| 3.4. | Особенности ипотеки жилых домов и квартир, приобретенных за счет ипотечного кредита, установленные в Законе об ипотеке. | 53 |
| Заключение | 56 | |
| Список использованной литературы | 58 | |
| Приложение 1 | 1 | |
| Приложение 2 | 7 | |
| Приложение 3 | 13 | |
| Приложение 4 | 22 | |
ВВЕДЕНИЕ
| Изменения социально - политического и экономического характера, произошедшие в России за последнее десятилетие, основным содержанием которых является внедрение рыночных отношений в экономику и конституционное закрепление равенства частной, государственной муниципальной и иных форм собственности, оказали серьезное влияние на развитие всех отраслей права и существенно изменили функции традиционных правовых институтов. Прежде всего, коренные преобразования произошли в правовом регулировании многих гражданско-правовых отношений. Дальнейшее их развитие стало невозможно без эффективного решения проблем, связанных с обеспечением исполнения обязательств, что в свою очередь оказывает непосредственное влияние на инвестиционную деятельность и стабильность гражданского оборота в целом. В связи с этим в настоящей работе предпринята попытка детального изучения одного из наиболее эффективных способов обеспечения исполнения обязательств - ипотеки (залога недвижимого имущества), как публично - правового института. Широко используемая ранее неустойка как один из основных способов обеспечения исполнения обязательств в настоящее время стала практически полностью неэффективной. В данной ситуации неизмеримо возросла роль залога, и, прежде всего с использованием в качестве его предмета недвижимого имущества. Недвижимое имущество, как правило, имеет большую стоимость и длительный период износа, что позволяет ему сохраниться в том же виде весь период действия обязательства, средством обеспечения которого является залог данной недвижимости. Стоимость заложенного недвижимого имущества возрастает пропорционально уровню инфляции. Кроме того, немаловажным аспектом в правоотношении, возникшем на основании договора об ипотеке, является возможность кредитора по основному обязательству получить удовлетворение своих требований преимущественно перед другими кредиторами, а стимулом для должника является стремление сохранить заложенное имущество за собой при условии исполнения лежащих на нем обязательств. Эффективность данного способа обеспечения исполнения обязательств позволила, во - первых, значительно расширить базу его законодательного регулирования, во - вторых, стимулировать проведение научных исследований. Впервые в постсоветский период законодательное регулирование залога недвижимого имущества было предпринято в Законе РФ от 29 мая 1992 года " О залоге ". В соответствии со ст.41 указанного закона " ипотекой признается залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им". Данное определение ипотеки несколько отличается от определения, содержащегося в п.2 ст.334 Гражданского кодекса Российской Федерации, в котором говорится, что ипотекой признается залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества. Главным отличием является отсутствие в первом определении такого предмета ипотеки как земельные участки. В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации отношения, связанные с ипотекой, должны регулироваться специальным законом об ипотеке. Федеральный Закон " Об ипотеке (залоге недвижимости)" был принят Государственной Думой 24 июня 1997 года. В соответствии с п.1 ст.5 указанного закона по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п.1 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации. Основным признаком, определяющим ипотеку как форму залога, является применение в качестве его предмета недвижимого имущества. Это положение расходится с понятием ипотеки, сформировавшимся в римском праве, где под ипотекой понимался залог без передачи имущества во владение кредитора, будь оно движимое или недвижимое и рассматривался как вещное право. Неоднозначный подход в понимании сущности ипотеки и его юридической природы дали почву для существования взаимоисключающих мнений и множества концепций. Не решил этих проблем и Федеральный Закон " Об ипотеке (залоге недвижимости)", а некоторые его положения требуют дальнейших теоретических обоснований и дают почву для научных дискуссий. В современных условиях наличие системы ипотечного кредитования — неотъемлемая составная часть любой развитой системы частного права. Любые операции с недвижимостью, в том числе и ипотечные, приносят большой доход, поскольку цены на землю и строения в некоторых районах России значительно выше мировых. Однако пока особого развития сфера ипотечного кредитования получить не может, прежде всего, из-за отсутствия реального рынка земли и недвижимости. И это притом, что интерес к ипотечному кредитованию постоянно растёт, поскольку снижается доходность других финансовых инструментов. Роль ипотеки особенно возрастает, когда состояние экономики является неудовлетворительным. В этом случае продуманная и эффективная ипотечная система, с одной стороны, способствует снижению инфляции, оттягивая на себя временно свободные денежные средства граждан и предприятий, с другой — помогает решать социальные и экономические проблемы, поэтому введение в России нормально функционирующего механизма залога недвижимого имущества будет способствовать её социально-экономической стабилизации. Обоснованию теоретических положений ипотеки были посвящены труды русских ученых дореволюционного периода, таких как К.Н. Анненков, И.А. Базанов, Е.В.Васьковский, СЮ. Витте, Л.В. Гантовер, Н.Л. Дювернуа, А.С. Звоницкий, В.Л. Исаченко, В.В. Исаченко, Л.А. Кассо, Н. Ляпидевский, Д.И. Мейер, К.А. Неволин, К.П. Победоносцев, А. Сопов, В.А. Удинцев, Г.Ф. Шершеневич. Это обусловлено тем, что изучаемым проблемам в советский период не уделялось должного внимания из-за их второстепенного, в то время, значения. Наряду с трудами ученых дореволюционного периода так же были работы современных ученых, в которых рассматривались проблемы ипотеки. Это работы В.Н. Аргунова, В.М. Будилова, М.И. Брагинского, Р.И. Вергасовой, В.В. Витрянского, Г. Галиевой, В. Жуйкова, Д.А. Медведева, А. Мохнаткина, И.Б. Новицкого, Е.Е. Осипова, Е.А., Павлодского , B.C. Репина, П.Н. Садикова, М.К. Сулейманова, Е. Скрипилева, В.М. Хвостова, Л.В. Щенниковой, В.В. Яркова. Предметом дипломной работы является изучение ипотеки как способа обеспечения обязательств, изучение ипотеки в римском праве, изучение договора об ипотеке в гражданском праве России, рассмотрение нормативно-правового регулирования ипотеки, изучение особенностей ипотеки земельных участков, зданий и сооружений, жилых домов и квартир. В данной дипломной работе рассмотрен один из актуальных и теоретически сложных, проблемных вопросов - ипотека (залог недвижимого имущества), а также сделана попытка очертить круг прав и обязанностей сторон в связи с заключением договора ипотеки. Целью дипломной работы является: • изучить историю возникновения ипотеки как средства обеспечения обязательств; • проанализировать развитие ипотеки в римском праве; • рассмотреть особенности развития залога недвижимости в русском праве; • изучить юридическую природу ипотеки и дать ей определение в соответствии с положениями современного российского законодательства; • изучить особенности залога отдельных видов недвижимого имущества по договору об ипотеке; Нормативную основу дипломной работы составляет Конституция Российской Федерации, текущее законодательство, подзаконные нормативные правовые акты органов государственной власти, касающиеся ипотеки, как средства обеспечения обязательств. Практическая значимость данной работы заключается в его ориентации на решение актуальных проблем в период становления рыночных отношений, путем внедрения наиболее надежных способов обеспечения обязательств, таких как ипотека (залог недвижимости), обеспечивающих привлечение заемных средств для решения производственных задач и удовлетворения материальных потребностей граждан, гарантируя при этом надежную защиту прав субъектов залоговых правоотношений путем нотариального удостоверения договора об ипотеке. Настоящая работа состоит из введения, трех глав, включающих десять параграфов, заключения, списка использованной литературы и приложений. |
1. ИПОТЕКА КАК ИНСТИТУТ ГРАЖДАНСКОГО ПРАВА