Права и обязанности арендатора.
Права арендатора.
Согласно статье 606 ГК РФ арендатору принадлежит право собственности на плоды, продукцию и доходы, полученные им в результате использования арендованного имущества. Данная норма статьи 606 ГК РФ вытекает из общего положения, установленного статьей 136 ГК РФ, в соответствии с которым поступления, полученные в результате использования имущества (плоды, продукция, доходы), принадлежат лицу, использующему это имущество на законном основании, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором об использовании этого имущества.
Кроме того, арендатор имеет право собственности на произведенные им отделимые улучшения арендованного имущества, если иное не предусмотрено договором (пункт 1 статьи 623 ГК РФ). Улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, но произведенные арендатором за счет собственных средств и с согласия арендодателя, подлежат возмещению, если иное не предусмотрено договором аренды.
Если договор аренды заключен на неопределенный срок, то арендатор имеет право в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
При обнаружении недостатков арендуемого имущества, которые полностью или частично препятствуют пользованию им, арендатор вправе по своему выбору:
· потребовать от арендодателя безвозмездного устранения недостатков имущества, или соразмерного уменьшения арендной платы, или возмещения собственных расходов на устранение указанных недостатков;
· удержать сумму расходов, понесенных им при устранении недостатков имущества, из арендной платы. Однако при этом арендателю в обязательном порядке должно быть направлено соответствующее уведомлении;
· потребовать досрочного расторжения договора аренды.
Арендатор может потребовать уменьшения арендной платы в случае, если условия пользования имуществом или состояние последнего существенно ухудшились в силу обстоятельств, за которые он не отвечает (пункт 4 статьи 614 ГК РФ).
Пунктом 2 статьи 615 ГК РФ арендатору предоставлено право с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду, передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу, предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив. При этом арендатор может воспользоваться исключительно вышеперечисленными способами передачи права аренды другому лицу.
В силу пункта 1 статьи 621 ГК РФ арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Договор аренды, заключенный на новый срок, является новым договором аренды. Заключение нового договора не происходит автоматически. Арендатор должен письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в первоначальном договоре, или в разумный срок до окончания его действия.
При заключении договора аренды на новый срок стороны не связаны условиями ранее действовавшего договора, то есть условия прежнего договора могут быть изменены по соглашению сторон.
Уведомление арендатора до истечения срока действия договора аренды о его прекращении и об отказе арендодателя от возобновления арендных отношений само по себе не лишает арендатора возможности воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок.
Возможна ситуация, когда арендодатель отказывает арендатору в заключении договора на новый срок и заключает договор аренды с другим лицом. Если такой договор заключается в течение года со дня истечения срока первоначального договора, то у арендатора возникает право требовать в судебном порядке перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору, а также возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды.
Таким образом, преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу в аренду.
В случае, когда срок договора аренды истек, а арендатор продолжает пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Это положение, закрепленное в пункте 2 статьи 621 ГК РФ , применяется и к договору субаренды с учетом правил абзаца второго пункта 2 статьи 615 ГК РФ, по смыслу которых срок договора субаренды в любом случае ограничен сроком аренды.
Обязанности арендатора.
Одна из важнейших обязанностей арендатора по договору аренды состоит в своевременном внесении платы за пользование имуществом – арендной платы. Порядок, сроки и условия внесения арендной платы должны быть определены в договоре аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ). Причем арендодатель вправе требовать ее внесения лишь по исполнении обязательства по передаче сданного в аренду имущества, то есть когда состоялась фактическая передача имущества арендатору.
Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества, поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества (пункт 1 статьи 615, пункт 2 статьи 616 ГК РФ).
При прекращении договора аренды арендатор должен вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Если в договоре аренды не определено место исполнения обязательства по передаче движимого имущества арендатором арендодателю после прекращения договора аренды, имущество подлежит передаче в том месте, где оно было получено арендатором.
Арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.
Законодатель в пункте 1 статьи 607 ГК РФ установил, что объектами аренды могут быть лишь непотребляемые вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования. Так, к объектам аренды относятся земельные участки, предприятия, здания сооружения, оборудование, транспортные средства и т.д.
Вместе с тем договор между собственником здания и другим лицом, на основании которого последнее использует отдельный конструктивный элемент этого здания, например для рекламных целей, не является договором аренды.
Одно из основных требований, предъявляемых законодателем к договору аренды, состоит в обязательном указании в этом договоре сведений об арендуемом имуществе, которые позволяли бы определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Иначе условие об объекте аренды считается не согласованным сторонами, а договор аренды признается незаключенным.
В частности, если арендуется недвижимость, то в договоре следует указать признаки, позволяющие идентифицировать объект: точный адрес, этажность общую площадь всех основных и вспомогательных помещений и каждого в отдельности.
Если в аренду передается только часть здания, то в договоре также указывается местоположение этих помещения (крыло, этаж, номер комнаты и т.д.). Лучше всего приложить к договору аренды экспликацию технического паспорта, в которой есть подробные характеристики (площадь, расположение комнат, количество окон и дверей и т.д.).
Необходимо также дать в договоре подробную техническую характеристику объекта и описать его состояние, назначение, снабженность коммуникациями. При наличии у объекта каких-либо недостатков, их также надо оговорить во избежание возможных споров.
Арендатору недвижимости обязательно потребуется хотя бы небольшая часть прилегающего земельного участка. При этом заключать отдельный договор аренды земли или иным образом это оговорить нет необходимости. Арендатор автоматически, в силу закона, получает право использовать землю, занятую недвижимостью, а также прилегающий земельный участок, необходимый для использования арендованных строений. Причем это право предоставляется даже тогда, когда собственником земли является не арендодатель, а постороннее лицо, например субъект Федерации. Никаких дополнительных документов, кроме договора аренды или платы за землю, требовать от арендатора нельзя.
Вместе с тем лучше в договоре аренды указать, что понимается под «участком, необходимым для использования недвижимости». Это поможет в будущем избежать споров о размере и расположении надела, используемого арендатором.
Обязательная письменная форма договора аренды предусмотрена, если:
1) договор заключается на срок более года;
2) хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо.
К договору аренды, одним из условий которого является переход в последующем права собственности на арендованное имущество к арендатору, применяются правила о договоре купли-продажи, регламентирующие форму данного договора.