Приведем примерную форму договора аренды.
Договор аренды недвижимости №1
г. Москва 17 января 2004г.
ООО «Лимончик» (далее – Арендодатель) в лице генерального директора Маслова С.М., действующего на основании Устава, с одной стороны, и
ООО «Вишенка» (далее – Арендатор), в лице директора Устинова Н.С., действующего на основании Устава, с другой стороны, в дальнейшем именуемые «Стороны», заключили следующий договор.
Предмет договора
1.1 Арендодатель передает, а Арендатор принимает во временное владение и пользование нежилые помещения инв.№9,10,11 литера «А» административного здания по адресу: Москва, Алтуфьевское шоссе, 18 (далее – помещения). Помещения расположены на 8-м этаже в правом крыле здания. Площадь основных помещений: № 9 – 42 кв. м, № 10 – 34 кв. м, вспомогательного № 11 – 12 кв. м.
Помещения передаются в аренду для использования под офис.
1.2 Помещения обеспечены системами водо-, газо-, и электроснабжения, отоплением и телефонными линиями, капитально отремонтированы, пригодны для использования по назначению.
1.3 Помещение считается переданным в аренду с момента подписания сторонами передаточного акта.
1.4 Срок действия настоящего договора – шесть месяцев. В случае, если за 30 дней до истечения этого срока ни одна из сторон не заявит об отказе от продолжения договорных отношений, договор автоматически пролонгируется на такой же срок.
Права и обязанности сторон
2.1 Арендатор вправе:
· требовать возмещения затрат на улучшение эксплуатационных качеств помещений, произведенных с письменного согласия Арендодателя.
2.2 Арендодатель вправе:
· контролировать соблюдение Арендатором правил технической эксплуатации помещений.
2.3 Арендатор обязуется:
· соблюдать при пользовании помещениями правила технической эксплуатации, противопожарной безопасности и санитарии;
· использовать помещения по назначению, указанному в пункте 1.1 договора, не сдавать их в субаренду без согласия Арендодателя;
· производить текущий ремонт арендованного помещения;
· своевременно вносить арендную плату;
· по окончанию аренды возвратить помещение Арендодателю в том же состоянии, в котором оно было получено, с учетом нормального износа.
2.4 Арендодатель обязуется:
· передать помещения в течение 6 дней с момента подписания настоящего договора;
· до передачи освободить помещение от находящегося в нем имущества.
Арендная плата и порядок расчетов
3.1 Общая сумма арендной платы составляет 125 000 руб. в месяц, в том числе НДС. Коммунальные платежи, связанные с потреблением электроэнергии, воды, газа и теплоснабжения, включены в арендную плату.
3.2 Арендатор вносит арендную плату ежемесячно не позднее 10-го числа каждого месяца, следующего за расчетным. Основанием для оплаты являются выставляемые Арендодателем счета.
Юридические адреса, банковские реквизиты и подписи сторон
Условие о сроке является одним из существенных условий договора аренды. Однако если срок аренды в договоре не определен, он считается заключенным на неопределенный срок. В частности, если в договоре аренды указано, что он действует до начала реконструкции сданного внаем объекта недвижимости, такой договор считается заключенным на неопределенный срок и его прекращение осуществляется по правилам абзаца второго пункта 2 статьи 610 ГК РФ.
При отсутствии в договоре указания на конкретный срок его действия каждая из сторон имеет право в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества – за три месяца.
Пунктом 3 статьи 610 ГК РФ установлено, что если договор аренды заключен на срок превышающий установленный законом предельный срок для соответствующего вида аренды, то договор считается заключенным на срок, равный предельному. Так, договор проката может быть заключен лишь на срок до одного года ( пункт 1 статьи 627 ГК РФ ).
Если арендодатель дал согласие на субаренду и при этом не оговорил ее предельного срока арендатор вправе возобновить договор субаренды в пределах срока аренды без получения дополнительного разрешения арендодателя.
Арендная плата вносится арендатором за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки ее внесения должны быть определены в самом договоре аренды. Если они не установлены в договоре, то принимаются во внимание порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Арендная плата может устанавливаться за все арендуемое имущество или отдельно по каждой из его составных частей. Законом предусмотрены пять способов определения арендной платы (пункт 2 статьи 614 ГК РФ):
· в виде определенных в твердой сумме периодических или единовременных платежей;
· в виде установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
· посредством предоставления арендатором определенных услуг;
· как передача арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
· посредством возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Перечень этих способов не является исчерпывающим, так как законодатель разрешает сторонам договора аренды предусматривать иные формы оплаты аренды.
Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон договора аренды не чаще одного раза в год, то есть в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок ее исчисления.
Взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора аренды производится в размере определенном этим договором.
Льготы по арендной плате.
Правительство Москвы в Постановлении от 27 января 2004г. №27-ПП утвердило категории арендаторов, которым в 2004 году нежилые помещения должны сдаваться по льготным ценам. Это предприятия бытового обслуживания, оптовые торговцы овощами и фруктами, бизнесмены, включенные в городской реестр субъектов малого предпринимательства.
Плата за нежилые помещения, находящиеся в собственности города, складывается из затратной и доходной частей. Доходная часть рассчитывается с помощью корректирующего коэффициента. Чем ниже его значение, тем меньше доходная часть и соответственно арендная плата. А при нулевом коэффициенте арендатор и вовсе освобождается от ее уплаты (Постановление Правительства Москвы от 14 октября 2003г. №861-ПП).
Для оптовых торговцев плодоовощной продукцией в 2004 году установлен коэффициент, равный 0,5. Для парикмахерских, бань, химчисток, мастерских по ремонту и прочих предприятий сферы бытовых услуг коэффициент составляет 0,3.
Чтобы получить льготу, арендатору следует обратиться в орган, который заключал с ним договор, и попросить о перерасчете арендной платы.
2. Бухгалтерский учет в арендных отношениях
2.1. Учет доходов и расходов, связанных с арендой
В бухгалтерском учете доходы от аренды, не являющейся предметом деятельности организации, признаются операционными. если же аренда – предмет деятельности организации, то поступления от нее относятся к доходам по обычным видам деятельности (пункты 5,7 ПБУ 9/99 «Доходы организации»).
В связи с отсутствием четкого легального определения понятия «предмет деятельности организации» последняя сама определяет, что является предметом ее деятельности и в зависимости от этого принимает решение о порядке классификации доходов в учете и отчетности. В целях сближения бухгалтерского и налогового учета целесообразно одинаково классифицировать доходы от аренды в обоих видах учета.
В налоговом учете различаются разовая и систематическая сдача имущества в аренду, если придерживаться такой же классификации в бухгалтерском учете, то систематические операции следует отражать на счете 90 « Продажи», а разовые на счете 91 «Прочие доходы и расходы». Данный подход в обязательном порядке должен быть закреплен в учетной политике организации.
Кроме того, следует иметь в виду, что согласно пункту 18.1 ПБУ 9/99 доходы, составляющие 5 и более процентов от общей суммы доходов организации за отчетный период, показываются в бухгалтерском учете по каждому виду в отдельности.
Доходы признаются, когда организация имеет право на их получение, сумма выручки может быть определена и имеется уверенность в оплате (пункт 12 ПБУ 9/99).
Полученная вперед арендная плата учитывается в составе доходов будущих периодов.
Расходы, связанные с арендой, классифицируются в том же порядке, что и доходы. Несмотря на то, что признание расходов в бухгалтерском учете не зависит от того, как они принимаются для целей расчета налоговой базы, представляются наиболее оптимальными их признание, классификация и распределение на доходы таким образом, что и в налоговом учете. Это позволит избежать двойного учета.
В случае выделения в отчете о прибылях и убытках доходов, каждый из которых в отдельности составляет 5 и более процентов от общей суммы доходов организации, в нем показывается соответствующая каждому из них часть расходов (пункт 21.1 ПБУ 10/99).
Арендатор может использовать часть полученного помещения для собственности, а часть сдавать в субаренду.
Действующий порядок отражения доходов и расходов от аренды применим и к субаренде, так как по статье 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Нормативные акты по бухгалтерскому учету также не устанавливают никаких различий в правилах учета операций аренды и субаренды.