И так, для того, чтобы поставить вопрос об изменении договора найма жилого помещения необходимы следующие условия:
- вопрос должен быть поставлен совершеннолетним членом семьи или бывшим членом семьи;
- имеется согласие остальных проживающих (что практически почти нереально);
- имеется жилая площадь (комнаты или комната) иными словами - изолированное жилое помещение, ибо только оно, может являться предметом договора найма;
- площадь комнаты или комнат при разделе должна быть не менее той, что соответствует с приходящейся на долю каждого жилой площадью или с учетом состоявшегося соглашения о порядке пользования жилым помещением.
Выделение одному из членов семьи помещения размером больше его доли ущемило бы жилищные права остальных членов семьи (бывших членов семьи).
В некоторых случаях комната может оставаться пригодной для постоянного проживания лишь в составе других комнат в этой квартире.
Конструктивный дефект, превращающий комнату в неполноценное жилое помещение, не позволяет ей быть предметом самостоятельного договора найма.
Нельзя выделять комнату для заключения договора найма, если:
- ширина прямоугольной или средняя ширина непрямоугольной комнаты менее или равна 2 м;
- единственный вход в комнату имеет ширину 70 см и он не может быть увеличен до нормы;
- расстояние между окнами комнаты и стеной противоположного здания или сооружения до 3 м;
- окно (окна) комнаты выходят в замкнутый световой дворик с габаритами дворика до 5х5 м.
Наличие в квартире неизолированных смежных комнат не требует какого-либо заключения санитарной службы о непригодности одной из них для постоянного проживания. Суд вправе ограничиваться копией поэтажного плана и экспликацией к нему, выполненными органами технической инвентаризации (БТИ).
Закон допускает раздел жилой площади в двух вариантах: на основе равенства долей жилой площади, что, строго говоря, не требует согласия сторон и на основе неравенства долей, с чем сталкиваются стороны чаще и требует единогласия участников раздела.
Является фактическое неравное распределение жилых помещений согласованным или вынужденным, навязанным одной стороне другой вопреки ее воле? Время несогласованного пользования жилым помещением, приходящейся на члена (бывшего) семьи нанимателя.
Исходя из судебной практики, если согласованность в распределении между сторонами комнат не достигнута, жилая площадь распределяется исходя из равенства долей каждого из бывших членов семьи нанимателя.
Должен ли суд критически относиться к соглашению о порядке пользования жилыми помещениями? При доказательности распада семьи и факта согласованного распределения жилых помещений между бывшими членами семьи суд не должен относиться к нахождению отдельных вещей стороны, просмотру телевизионных передач в комнате, находящейся в пользовании другой стороны, как к факту несостоявшегося соглашения о порядке пользования жилыми помещениями. Нахождение спальных мест в разных комнатах расценивается судом не как порядок пользования, а как место проживания каждого.
Когда порядок пользования жилым помещением сторонами определен, не имеет значения, где фактически находятся вещи, принадлежащие кому-либо из желающих разделить пользование жилым помещением.
Фактическое пользование может не соответствовать будущему порядку пользования, согласованному между ними.
Если нет спора по поводу пользования, суд должен руководствоваться достигнутом соглашением сторонами и не подвергать его сомнению.
При отсутствии согласия о порядке пользования жилым помещением нахождение имущества одной из сторон в комнате, которой пользуется другая сторона, приобретает решающее значение. Отсутствие согласия между сторонами о порядке пользования помещением приводит к решению спора о выделении каждому равной доли жилой площади, но уже независимо от возражений другой стороны. Следует еще раз отметить, что Закон допускает договоренность участников спора в случае неравенства долей пользования жилой площадью. Согласие сторон на равное пользование жилой площадью не требуется.
§ 3. Имущество, не подлежащее разделу
К имуществу, не подлежащему разделу, суд согласно Семейному кодексу РФ может отнести вещи и права, приобретенные супругами в период их раздельного проживания при прекращении семейных отношений. Это случаи длительного раздельного проживания супругов, когда фактически семейные отношения между ними прерваны. К ним не относятся случаи раздельного проживания супругов в силу объективных причин: нахождения одного из них в длительной командировке, на учебе, на службе в армии и т.п.
По мнению социологов, каждая шестая пара находится в фактических брачных отношениях, не оформив их юридически.
Чтобы разобраться в особенностях вопроса, следует определиться в понятиях и совершить экскурс в историю правового регулирования семейных отношений в России. 18 декабря 1917 г. вышел Декрет "О гражданском браке, детях и о ведении книг актов гражданского состояния". С изданием этого декрета стал признаваться только гражданский брак, заключенный в органах загса, брак же, заключенный по религиозному обряду, уже больше не порождал правовых последствий (хотя церковные браки, заключенные до принятия декрета, сохраняли юридическую силу). Поскольку до революции признавались только церковные браки, а гражданские не допускались и считались сожительством, то и после 1917 г. люди по-прежнему употребляли термин "гражданский брак", имея в виду фактические брачные отношения.
В современном правовом понимании гражданский брак - это брак, оформленный в соответствующих органах государственной власти без участия церкви[22].
Супружеские отношения (совместное проживание, ведение общего хозяйства, общие дети и другое), не оформленные в установленном законом порядке, в юридической литературе обозначаются термином "фактический брак", хотя законодательство и не содержит такого понятия.
По общему правилу фактический брак не порождает юридических прав и обязанностей супругов, предусмотренных законодательством о браке и семье[23]. Статья 1 Семейного кодекса РФ закрепляет, что признается брак, заключенный только в органах записи актов гражданского состояния.
Правовое положение общего имущества лиц, находящихся в фактических брачных отношениях, регулируется нормами не семейного, а гражданского права (гл.16 ГК РФ "Общая собственность").
В соответствии со ст.8 ГК РФ одним из оснований возникновения гражданских прав, а значит, и права собственности являются сделки, в том числе хотя и не предусмотренные законом, но не противоречащие ему. Кроме того, один из постулатов гражданско-правовых отношений гласит: граждане по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. Следовательно, создавать или приобретать имущество в общую собственность двух лиц, хотя и не состоящих в зарегистрированном браке, - право этих лиц.
Приобретение имущества в общую собственность, как правило, предполагает извлечение для участников общей собственности полезных свойств из вещей (квартира для проживания, автомобиль для передвижения и т.д.).
Общая собственность на имущество возникает вследствие создания или приобретения общего имущества несколькими лицами при купле-продаже или по другим основаниям (например, постройка садового дома) и предполагается долевой, если законом или сторонами не предусмотрена совместная собственность на имущество.
Лица, находящиеся в фактических брачных отношениях, ведут общее хозяйство, имеют единый бюджет и приобретают сообща вещи, которые юридически (документально) оформляются на одного из фактических супругов, т.е. покупателем в договоре указывается только один из фактических супругов. Налицо договоренность (устный договор) о приобретении общей собственности.
Как было бы все просто, если бы в качестве покупателей в равных долях квартиры, земельного участка выступали бы оба фактических супруга или если бы было составлено завещание.
§ 4. Определение долей при разделе общего имущества супругов.
Доли, причитающиеся супругам при разделе их совместной собственности, определяются как в идеальном, так и в натуральном выражении. Сначала в идеальном выражении (1/2, 1/3, 1/5 и т.п.) определяется доля в праве собственности на общее имущество, которая, как правило, составляет 1/2. Затем за каждым супругом закрепляется определенное имущество в соответствии с его долей. В судебной практике был случай, когда суд разделил между супругами жилой дом в натуре, определив принадлежность мужу и жене определенных частей строения без указания доли, которая причиталась каждому супругу в праве собственности на дом. Это решение было отменено Верховным Судом, который указал, что суд должен был определить истцу и ответчику доли в праве собственности[24].
В случаях, предусмотренных в п.2 ст. 39 СК, суд вправе отступить от принципа равенства долей супругов в их общем имуществе. Причинами для увеличения доли супруга могут быть интересы несовершеннолетних детей, оставленных проживать с ним, его нетрудоспособность, болезнь и др.; для уменьшения доли - неполучение супругом доходов по неуважительной причине, нерациональное распоряжение общим имуществом и др. Однако отступление судом от принципа равенства долей должно быть обосновано и обязательно мотивировано в судебном решении. В противном случае такое решение подлежит отмене. Например, Иванова обратилась в суд с иском к Петрову о разделе совместно нажитого имущества, в составе которого были автомашина и гараж. Вопреки просьбе ответчицы, которая просила оставить эти предметы в ее собственности, т.к. автомашина была выделена ей по месту работы в качестве поощрения и зарегистрирована в ГАИ на ее имя, народный суд выделил машину и гараж мужу на том основании, что он водитель-профессионал. Стоимость всего совместно нажитого имущества суд разделил в неравных долях. Решение было отменено, т.к. оно не было мотивировано. Кассационная инстанция постановила, что суд должен был указать в решении обстоятельства и доказательства, на которых основаны его выводы, и доводы, по которым он отвергает те или иные доказательства, а также законы, которыми руководствовался суд[25].