В связи с вышеупомянутой проблемой исполнения договора, возможности его расторжения, связаны некоторые практические трудности с разграничением вещного и обязательственного действия договора.[25]
Очевидно, что расторжение договора означает сохранение собственности у продавца лишь до тех пор, пока им не исполнена обязанность по передаче вещи. После этого в силу того известного правила, что расторжение договора имеет силу лишь на будущее время (ст.453 ГК РФ), возврат имущества возможен только в том случае, если это было предусмотрено договором (т.е. он происходит не автоматически, а по специальному соглашению о возврате, которое отнюдь не подразумевается).
Применительно к данному случаю можно было бы использовать и классический прием включения в сделку купли-продажи жилого помещения резолютивного (отменительного) условия: "Вещь куплена, но если деньги не будут уплачены в срок, пусть она считается не купленной". При наступлении такого условия "вещные права, установленные сделкой и на основании ее, теряют силу, и прежнее состояние восстанавливается... наступление резолютивного условия имеет не обязательственное, а вещное действие".[26]
В ГК РФ предусмотрен скорее обязательственный аналог этого средства, что, впрочем, не меняет его направленности: условием договора может быть сохранение собственности за продавцом до оплаты товара. Тем самым покупатель лишен - но не в силу договора, который не может вводить таких запретов, а в силу того, что он не стал собственником - права отчуждения или иного распоряжения товаром. При наступлении просрочки оплаты продавец, сохранив собственность, вправе потребовать возврата товара (ст.491 ГК РФ).
Впрочем, применительно к недвижимости стороны не могут в договоре изменить императивно устанавливаемый датой государственной регистрации момент перехода собственности. Поэтому они вправе лишь оговорить составление акта передачи недвижимости против платежа (ст.556 ГК РФ). Оказавшееся у покупателя без составления акта владение вещью в этом случае не влечет вещных последствий, поскольку передача вещи имеет юридическую силу, лишь, если совершается с намерением передать собственность.
Если никаких условий в договор включено не было, то суду не остается ничего иного, как подтвердить, что собственность уже возникла у покупателя и отношения сторон сводятся к его обязанности выплатить цену.
В соответствии с общими нормами гражданского законодательства обязательство должника может быть исполнено третьим лицом (п.1.ст.313 ГК РФ). Обязательство по оплате за жилое помещение соответственно может быть произведено другим лицом. Раньше оплата жилого помещения за покупателя (гос. служащего) могла быть произведена за счет государства.
Положением о федеральной государственной службе, утвержденным «Указом Президента Российской Федерации «Об утверждении положения о федеральной государственной службе» от 22 декабря 1993 г. № 2267 » (на сегодняшний день утратило силу)[27] государственному служащему гарантировалось в случаях, установленных законодательством Российской Федерации - жилая площадь в виде отдельной квартиры или дома за счет средств республиканского бюджета Российской Федерации.
Письмом Высшего Арбитражного Суда РФ от 18 апреля 1997 г. № 05-7/03-269 "О Федеральном законе "О федеральном бюджете на 1997 год" предусмотрено, что согласно статье 64 Федерального закона в 1997 году финансирование расходов в части приобретения жилой площади в виде отдельной квартиры или дома, предусмотренное Положением о федеральной государственной службе, утвержденным Указом Президента Российской Федерации от 22 декабря 1993 г. № 2267, не производится.
Что касается прав сторон договора купли-продажи жилого помещения, то они корреспондируют с обязанностями сторон. Покупатель имеет право требовать передачи жилого помещения. Продавец имеет право требовать оплаты переданного жилья. Обе стороны вправе требовать друг от друга государственной регистрации перехода права собственности.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ 6 февраля 1998 г. указала следующее. Удовлетворяя иск Головенко о возложении на БТИ обязанности зарегистрировать договор купли-продажи квартиры и о признании проведенных торгов недействительными и отказывая во встречном иске Фоменко, суд первой инстанции правильно исходил из того, что АОЗТ ФК "Русская недвижимость" как собственник имущества вправе было по договору передать право собственности на квартиру другому лицу, а Головенко, полностью исполнившая свои обязательства по договору, вправе требовать регистрации сделки.[28]
Глава 3. Форма договора купли-продажи жилого помещения
и государственная регистрация
Требования законодательства к сделкам с жилыми помещениями сформулированы главным образом применительно к форме сделки и ее государственной регистрации. В отношении формы сделок с жилыми помещениями следует отметить, что предписывается письменная форма, причем требуется составление единого документа, подписанного сторонами. (Ст. 550 ГК РФ).
В отличие от общих правил, регламентирующих последствия несоблюдения простой письменной формы сделки, нарушение требований, предъявляемых к форме договора продажи жилого помещения, влечет его недействительность.
Впервые понятие государственной регистрации возникновения, перехода и прекращения права собственности на недвижимость и сделок с ним было введено новым Гражданским кодексом РФ. Вследствие этого были законодательно закреплены положения, определяющие моменты возникновения вещных прав, их ограничения, а также вступления в силу сделок с недвижимостью.
Государственная регистрация представляет собой составную часть правового режима недвижимости, который стал более строгим по сравнению с правовым режимом движимых вещей. Данное положение предопределено отличительными особенностями недвижимости от остальных вещей, которыми, в частности, являются: прочная связь с землей и невозможность перемещения без несоразмерного ущерба назначению недвижимости; многократное использование в процессе производства и в иных целях, а также сохранение их первоначального вида (формы) в течение длительного периода; наличие индивидуальных отличительных признаков; незаменяемость недвижимости.
Гражданский кодекс предусматривает обязательную государственную регистрацию договора о продаже жилых помещений (ст.558) и договора купли-продажи предприятия (ст.560 ГК). Кодекс не предусматривает обязательной государственной регистрации сделок купли-продажи иных, кроме указанных, видов недвижимого имущества.
Регистрация перехода права собственности (ст.551 ГК) не означает регистрации самого договора купли-продажи.
Поэтому договор купли-продажи жилого помещения следует считать заключенным с момента государственной регистрации согласно п.3 ст.433 ГК РФ .
Существует точка зрения, что при заключении договора продажи жилого помещения регистрируется только сам договор, а переход права собственности от продавца к покупателю не регистрируется. На наш взгляд, такая позиция является ошибочной, так как ГК РФ и ФЗ «о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [29]устанавливают обязательность государственной регистрации договора дополнительно к государственной регистрации перехода права собственности. С момента регистрации договора он считается заключенным. Однако, для того, чтобы покупатель стал собственником недвижимости, необходимо осуществление второго регистрационного действия – регистрации его права. Только с момента внесения второй регистрационной записи в Единый государственный реестр согласно п.2 ст.8 ГК РФ возникнет право собственности покупателя. Таким образом, регистрация сделок и регистрация прав – разные регистрационные действия, имеющие различные правовые последствия.
В соответствии с п.2 ст.163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе, а также в случаях, предусмотренных соглашением сторон. В связи с этим нотариальное оформление условно можно разделить на обязательное, производное и добровольное.
Обязательное нотариальное оформление предусмотрено для договора ренты (ст.584 ГК РФ), а также ипотечного договора (п.2 ст.339 ГК РФ).
Нотариальное оформление договоров, обязательное в силу уже существующих соглашений, считаем возможным называть производным (или аксессорным, дополнительным). К нему следует отнести два вида соглашений: договор залога движимого имущества или прав, если обязательство, обеспеченное залогом, содержится в нотариально удостоверенном договоре; уступка прав или перевод долга, основанных на договоре, совершенном в нотариальной форме. В обоих случаях жилье не выступает объектом договоров.
Добровольное нотариальное удостоверение сделок необходимо в случаях, предусмотренных соглашением сторон. Например, стороны договорились для квалифицированного оформления соглашения обратиться к нотариусу.
Бесспорно, регистратор обязан принять к регистрации документы, оформленные в простой письменной форме, если договором не предусмотрено нотариальное оформление договора продажи жилого помещения.
Именно то обстоятельство, что, по общему правилу, неосуществление государственной регистрации сделки с недвижимостью не влечет ее недействительности, позволило законодателю установить правило, в соответствии с которым одна из сторон при уклонении другой стороны от регистрации сделки с недвижимостью, совершенной в надлежащей форме, вправе добиваться по суду регистрации сделки (п.3 ст.165 ГК).