Все эти как общие, так и специальные нормы, регулирующие право собственности на недвижимость, свидетельствуют о некоторой, несомненно, растущей и чрезвычайно важной тенденции права по отношению к недвижимости.
Как ни уподобляется современный гражданский оборот мифическому царю Мидасу, превращающему все своим прикосновением в золото[211], тем не менее даже он не в состоянии превратить недвижимость в простой меновой товар. Конечно, и недвижимость имеет меновую ценность; конечно, и она может быть поэтому объектом оборота и даже спекуляции, - однако этим ее значение для народного хозяйства не исчерпывается. количество земли не может быть увеличено по произволу, а между тем она является важнейшим производительным капиталом народа. Даже при условиях нормального мирового обмена каждый народ получает продукты первой необходимости прежде всего из своей собственной территории; в моменты же каких-нибудь международных потрясений, прерывающих экономическое общение, производительность территории приобретает в этом отношении особенное значение.
Конечно, в условиях нынешнего децентрализованного хозяйства земельный капитал народа (за исключением земель государственных) находится в руках отдельных частных лиц. Мы видели, что такое распределение его в виде института частной собственности диктовалось всем ходом экономической истории, всеми потребностями экономического прогресса. Мы говорили о том, что система децентрализации и частной собственности в высокой степени стимулирует личную инициативу и личную энергию и что именно поэтому принцип свободной индивидуальной собственности восторжествовал в истории над принципами первобытного коллективизма. Но в то же время не может исчезать из виду и другая сторона вопроса, именно общественное, общенациональное значение недвижимости, вследствие чего перед правом стоит бесконечно трудная задача сочетания двух противоположных тенденций.
С одной стороны, если желательно пользоваться благами личной предприимчивости, изобретательности и энергии, если эта личная энергия, развиваемая каждым в своих собственных эгоистических интересах, в то же время идет и на пользу всего народа, то необходимо сохранить принцип частной собственности и избегать всего того, что способно подорвать ее стимулирующее значение.
Однако, с другой стороны, действительность показывает, что принцип частной собственности может при известных условиях вступать в резкие конфликты с интересами общенародными. Тогда по необходимости приходится вспоминать о том, что недвижимость есть не только частное, но и национальное достояние.
Территория не только существеннейший производительный капитал нации; она - место для ее жизни, она в подлинном смысле "дом" нации, дом, в котором она живет всеми сторонами своего существования. Вследствие этого естественно, что положение недвижимости не может быть в такой же степени предоставлено частному определению, как положение движимости, и что она должна быть в большей мере подчинена некоторому общему, публично-правовому режиму.
Если первая половина XIX столетия под влиянием теорий французской революции и экономической доктрины "laissez faire" обращала главное внимание на первую сторону вопроса, то в настоящее время на авансцену выступает вторая. Она окрашивает все наши нынешние представления о собственности, сгущаясь временами в определенные социальные учения. Именно в том обстоятельстве, что недвижимость составляет не только частное, но и национальное достояние, заключается истинная причина для возникновения таких учений, как учение Дюги о "социальной функции" собственности. Мы видели, что в такой общей постановке это учение неверно, что практически оно приводит к самой неопределенной и к самой невыносимой опеке каких-то "gouvernants", - опеке, которая только подорвала бы важное стимулирующее значение собственности, не создав на ее место никакого иного порядка народного хозяйства. Но неверность и практическая опасность подобных учений не устраняет стоящей перед правом задачи.
Дойдет ли когда-нибудь право, разрешая эту задачу, до "национализации земли", т. е. до возведения мысли о недвижимости как о национальном достоянии в юридический принцип и до низведения права собственности на нее на степень зависимого пользования чужой (государственной) вещью, сказать, разумеется, нельзя. Но не подлежит сомнению, что все уже отмеченные выше ограничения права собственности носят в себе уже зерно этой мысли и что дальнейшее развитие общественного благоустройства будет требовать все новых и новых шагов в этом направлении.
Мы говорили, что появление права собственности в истории знаменовало собой весьма важную победу личности над примитивной связанностью и первобытным коллективизмом. Эта победа была нужна для экономического прогресса общества, для развития в его недрах личной предприимчивости и энергии. Она была нужна не только по отношению к движимости, но и по отношению к недвижимости. И благодаря этой победе, благодаря свободному праву собственности человечество преодолело бесконечную массу трудностей, подчинило себе массу естественных богатств. Но чем далее идет время, чем теснее становится жизнь и чем сложнее делаются условия общежития, тем настоятельнее обнаруживается потребность во взаимном ограничении и общественном регулировании, говоря иначе - потребность в большей "солидаризации" и "социализации". И никакие подлинные интересы человеческой личности не стоят осуществлению этой "солидаризации" на пути. Если еще полное уничтожение нынешнего хозяйственного строя и переход к социалистической системе централизации может наталкиваться на опасения с точки зрения положения личности перед лицом государства, то публично-правовая регламентация одних прав на недвижимости почвы для этих опасений почти не дает: недвижимостью далеко не исчерпывается арена возможной индивидуальной деятельности, и государственная регламентация пользования недвижимостью далеко не обрекает индивида опасности полного подавления его со стороны государственной власти. Но, разумеется, известные эксцессы власти и здесь возможны, и потому такая регламентация принесет хорошие результаты только тогда, если она будет проводиться строго продуманно и с наибольшей охраной индивидуальной свободы.