Государственная регистрация прав по общему правилу осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа (ст.4 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Порядок осуществления регистрации определен ст.13 названного Закона: прием необходимых документов; правовая экспертиза документов и проверка законности сделки; установление оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав; внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав; совершение надписей на правоустаналивающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.
Тема 7. Обязательства по передаче имущества в пользование.
Договор аренды, безвозмездного пользования. – 10 вопросов
Вопрос 1.
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст.606 ГК РФ). Как видно, законодательство полностью отождествляет понятия «имущественный наем» и «аренда». По юридической природе договор аренды является консенсуальным, возмездным, взаимным и двусторонним.
Договор аренды - это сделка, позволяющая расширить возможности хозяйственного использования имущества. Собственник имущества предоставляет его в пользование другому лицу, не отчуждая имущество, но извлекая из такой передачи доход. В свою очередь, пользователь имущества извлекает собственную выгоду благодаря эксплуатации чужого имущества. В связи с этим формы арендных отношений весьма многообразны. К ним относятся прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда (лизинг). К указанным видам договора аренды положения, предусмотренные §1 гл.34 ГК РФ, применяются, если иное не установлено специальными нормами об этих договорах. Согласно ст.607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые в процессе их использования не теряют своих натуральных свойств (непотребляемые вещи). Из этого следует, что предметом договора аренды могут быть только индивидуально-определенные непотребляемые вещи, подлежащие возврату.
Предметом договора аренды может быть как движимое, так и недвижимое имущество. Недвижимое имущество как предмет аренды обладает известными особенностями, обусловленными как самой природой этого имущества, так и необходимостью государственной регистрации сделок с ним и прав на него. Но недвижимое имущество, которое может сдаваться в аренду по правилам гл.34 ГК РФ, не должно быть предназначено для проживания людей. Наем жилой недвижимости регулируется специальными нормами гл.35 ГК РФ.
Так, по смыслу ст.671 ГК РФ жилое помещение не может быть предоставлено в аренду для размещения там офиса туристического агентства, поскольку жилое помещение может использоваться только для проживания.
Сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор. Арендодателями могут быть собственники, а также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст.608 ГК РФ). К последним относятся лица, обладающие правомочиями по распоряжению государственным и муниципальным имуществом. Если государственное или муниципальное имущество закреплено за унитарными предприятиями на праве хозяйственного ведения или праве оперативного управления, то арендодателями такого имущества могут быть сами эти предприятия с соблюдением требований ст.ст.294297 ГК РФ. Унитарные предприятия, являющиеся субъектами права хозяйственного ведения, могут самостоятельно без согласия собственника передавать в аренду закрепленное за ними движимое имущество, а недвижимое имущество - только с согласия собственника. Унитарные предприятия, являющиеся субъектами права оперативного управления, могут передавать в аренду закрепленное за ними как движимое, так и недвижимое имущество только с согласия собственника. От имени собственника (государства, муниципального образования) в качестве органа, дающего согласие на передачу субъектами права хозяйственного ведения и права оперативного управления, выступают Мингосимущество РФ, его территориальные органы и соответствующие органы местного самоуправления. В указанных законом случаях в качестве таковых могут выступать иные государственные органы.
Государственное и муниципальное имущество, не закрепленное за унитарными предприятиями, может передаваться в аренду Мингосимуществом РФ, его территориальными органами или соответствующими органами местного самоуправления. Земля и другие природные объекты, находящиеся в публичной собственности, могут передаваться в аренду специальными органами, указанными в природоресурсном законодательстве. Например, при аренде участков лесного фонда в качестве арендодателей выступают лесхозы федерального органа управления лесным хозяйством (ст.31 Лесного кодекса РФ).
Вопрос 2.
г.Новотроицк «10» октября 2006 г.
Журавлев Федор Тихонович, паспорт 5303 №134652 выдан ОВД г.Новотроицка Оренбургской области 12.04.03 г., проживающий по адресу: г.Новотроицк, ул.Мира, 1-4, именуемый в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны, и
Медведев Петр Константинович, паспорт 5304 №654321 выдан ОВД г.Новотроицка Оренбургской области 13.06.05 г., проживающий по адресу: г.Новотроицк, ул.Лесная,12, именуемый в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:
1 . 1. Арендодатель обязуется передать Арендатору во временное владение и пользование транспортное средство Газ-3221, регистрационный знак Р 272 КУ, 2002 года выпуска, VIN ХТН32210020252054, двигатель №40630А-2, кузов №0076082, цвет – белый, для коммерческого и личного пользования.
1.2. На момент передачи транспортное средство, указанное в п.1.1 договора находится в залоге в коммерческом банке «Родина». С содержанием данного залогового обязательства Арендодателя Арендатор ознакомлен.
1 .3 . Указанное в п.1.1 договора транспортное средство должно быть передано Арендатору в течение 5 дней со дня подписания настоящего договора.
1 .4. На момент предоставления Арендатору транспортного средства его техническое состояние определяется в соответствии с паспортом транспортного средства серия 53КК №265864, выданном РЭО г.Новотроицка 15.07.2002 г., копия которого является приложением к настоящему договору (приложение №1).
1 .5. На момент предоставления Арендатору транспортного средства его балансовая стоимость с учетом износа составляет 250 000 (двести пятьдесят тысяч) рублей.
Степень износа: 20 %.
1. 6. Передача транспортного средства оформляется передаточным актом, подписываемым сторонами договора (их представителями), в котором должны быть указаны сведения, характеризующие: техническое состояние транспортного средства; комплектность транспортного средства; сведения о документации на транспортное средств;
другие сведения, которые стороны сочтут необходимым отразить в передаточном акте.
Передаточный акт является приложением к настоящему договору (приложение №2).
2.1. Арендодатель вправе:
осуществлять контроль за целевым использованием предоставленного Арендатору транспортного средства и обеспечением его сохранности;
досрочно расторгнуть настоящий договор в случае просрочки внесения Арендатором арендной платы в течение 30 дней со дня наступления срока платежа.
2.2. Арендодатель обязан:
своевременно передать Арендатору указанное в разделе 1 договора транспортное средство в состоянии, отвечающем условиям договора и предоставить необходимые для его эксплуатации документы;
обеспечивать транспортное средство необходимыми запасными частями и принадлежностями в течение срока действия договора;
оказывать консультативную, информационную, иную помощь в целях наиболее эффективного использования арендованного транспортного средства.
2.3. Арендатор вправе:
осуществлять любые правомерные действия по эксплуатации транспортного средства в соответствии с целями Арендатора и назначением транспортного средства; заключать с третьими лицами гражданско-правовые договоры об использовании транспортного средства в соответствии с целями Арендатора при условии, что исполнение обязательств, вытекающих из этих договоров, не будет противоречить назначению транспортного средства и целям его использования.
2.4. Арендатор обязан:
принять транспортное средство и использовать его в соответствии с условиями договора и назначением транспортного средства;
обеспечивать управление транспортным средством и его техническую эксплуатацию своими силами и за свой счет;
обеспечивать сохранность и комплектность транспортного средства; поддерживать транспортное средство в техническом состоянии, обеспечивающем его безопасную эксплуатацию, осуществлять его текущий и капитальный ремонт; нести расходы, связанные с эксплуатацией транспортного средства, его страхованием, включая страхование своей ответственности;
в установленные договором сроки вносить арендную плату;
возвратить транспортное средство в течение 5 дней после прекращения договора Арендодателю комплектным и в состоянии, пригодном для дальнейшего использования без дополнительных финансовых затрат Арендодателя, но с учетом нормального износа.