8. Право общей собственности. Понятие, виды, основания возникновения и прекращения.
Под общей собственностью понимается принадлежность одного и того же имущества одновременно нескольким лицам (сособственникам).
Право общей собственности — право двух или более лиц сообща по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим им имуществом, составляющим единое целое. Это право возникает на неделимые вещи (ч. 1 ст. 133 ГК РФ), а также на имущество, которое не может быть разделено в силу закона (например, многие ценные бумаги). Общей собственностью могут быть и делимые вещи, если это предусмотрено законом либо соглашением собственников (например, договором о совместной деятельности).
Существование общей собственности до известной степени противоречит тому, что право собственности предоставляет ее субъекту исключительную, осуществляемую по своей воле и в своем интересе, власть над вещью; в случае общей собственности у вещи нет полного господина, исключающего всех других и единолично решающего судьбу вещи
Общая собственность в соответствии с правилом п. 4 ст. 244 ГК РФ возникает прежде всего при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения, (неделимые вещи) или имущества, которое не подлежит разделу в силу закона. Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, прямо предусмотренных законом или договором.
Например, общая собственность в отношении имущества супругов возникает в силу закона - ст. 33, 34 СК РФ, а при создании простого товарищества общая собственность возникает на основании ст. 1043 ГК РФ. Основанием возникновения общей долевой собственности на имущество супругов является брачный договор (ст. 41, 42 СК РФ), а при создании товарищества - основание.
Выделяются два вида общей собственности (п. 2 ст. 244 ГК РФ):
• долевая — общая собственность, в которой каждому сособственнику принадлежит определенная доля. Юридическая природа доли в общей собственности состоит в том, что участнику принадлежит доля в праве на общее имущество (идеальная доля), а не доля имущества или доля в стоимости имущества (реальная доля);
• совместная — общая собственность, в которой доли ее сособственников заранее не определены, но могут быть выделены при ее разделе.
Так, законом установлена совместная собственность на общее имущество супругов, а также членов крестьянского (фермерского) хозяйства. Перевод имущества из режима совместной собственности в режим долевой допускается по усмотрению собственников, а в обратном порядке — только в случаях, предусмотренных законом.
Особенности правового регулирования долевой собственности:
• доли сособственников считаются равными, если иное не вытекает из закона или договора (п. 1 ст. 245 ГК РФ);
• права собственников должны осуществляться по взаимному согласию всех сособственников (п. 1 ст. 246 ГК РФ);
• разногласия сособственников по поводу осуществления ими прав собственника разрешаются судом (п. 1 ст. 247 ГК РФ);
• каждый сособственник распоряжается своей долей общей собственности по своему усмотрению, но в случае отчуждения ее он должен предложить свою долю сначала своему сособственнику (это называется правом преимущественной покупки) и лишь после его отказа может продать свою долю другому лицу (п. 2 ст. 246, п. 1 ст. 250 ГК РФ);
• предложение покупки своему сособственнику должно быть сделано в письменной форме, срок для ответа на предложение покупки определен 10 дней — для движимого имущества и 30 дней — для недвижимого имущества (п. 2 ст. 250 ГК РФ);
• при нарушении права преимущественной покупки любой сособственник долевой собственности в течение 3 месяцев имеет право потребовать в служебном порядке перевода на себя прав покупателя (п. 3 ст. 250 ГК РФ);
• уступка преимущественного права покупки доли не допускается (п. 4 ст. 250 ГК РФ);
• сособственник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общей долевой собственности в натуре, а в случае невозможности этого — денежной компенсации своей доли (п. 2, 3 ст. 252 ГК РФ);
• плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между сособственниками соразмерно их долям (ст. 248 ГК РФ);
• каждый сособственник обязан нести расходы соразмерно своей доле имущества (ст. 249 ГК РФ).
Особенности правового регулирования совместной собственности:
• совместная собственность может иметь место в двух случаях — как собственность супругов и как собственность членов крестьянского (фермерского) хозяйства;
• сособственники пользуются собственностью сообща;
• сделки по распоряжению совместным имуществом может совершить каждый сособственник, согласие остальных сособ-ственников на это предполагается (презюмируется). Однако совершение сделки в отношении совместной собственности одним из сособственников без получения согласия остальных является основанием для признания такой сделки недействительной;
• доли в совместной собственности определяются лишь при ее разделе и, как правило, должны быть равными.
К совместной собственности супругов относится лишь имущество, нажитое супругами в период совместной жизни (все имущество, нажитое супругами до брака, считается собственностью каждого из них). Взыскание по долгам одного супруга может быть обращено лишь на имущество этого супруга, а на общее имущество лишь в случае, если этот супруг делал долги в интересах семьи.
Совместной собственностью членов крестьянского (фермерского) хозяйства считается имущество, предназначенное для предпринимательской деятельности в целях извлечения прибыли. В это имущество входят: земельный участок, насаждения, постройки и сооружения, скот продуктивный и рабочий, транспортные средства, сельскохозяйственная техника и др. Членами крестьянского хозяйства являются трудоспособные члены семьи и другие граждане, совместно ведущие это хозяйство (лица, не достигшие трудового совершеннолетия, и лица пенсионного возраста не могут быть членами крестьянского хозяйства). Особенности правомочий членов крестьянского хозяйства как собственников характеризуются следующим:
1)плоды, продукты и доходы, полученные в результате совместной хозяйственной деятельности, являются общим имуществом его членов;
2)общее имущество используется членами крестьянского хозяйства по взаимному соглашению;
3)сделки по распоряжению имуществом хозяйства совершаются главой хозяйства либо иным доверенным лицом;
4)выдел имущества одному из участников крестьянского хозяйства возможен лишь путем выплаты его доли (срок выплаты денежной компенсации — 5 лет), а не путем выделения имущества в натуре (при этом все доли участников считаются равными);
5)крестьянское хозяйство прекращает свою деятельность лишь в случае выхода из него всех членов (при этом общее имущество и земельный участок делятся поровну между участниками крестьянского хозяйства).
Особенности государственной регистрации права общей собственности определяются Правилами ведения ЕГРП и Методическими рекомендациями о порядке государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество, утвержденными Приказом Минюста России от 25 марта 2003 г. N 70 (ред. от 19.01.2005) <*>.
Согласно п. 74 Правил ведения ЕГРП свидетельство о государственной регистрации права выдается каждому участнику общей долевой собственности, независимо от того, возникло ли это право с момента государственной регистрации или с иного момента. Лицу, приобретшему долю в праве общей собственности, также выдается свидетельство о государственной регистрации права (п. 3 ст. 131 ГК РФ, ст. 14 Закона о государственной регистрации). Имеющиеся в ЕГРП сведения о праве остальных участников долевой собственности отражаются на обороте свидетельства: указываются полностью их Ф.И.О. и размер принадлежащих им долей в праве общей собственности. Указанные сведения дополнительно подписываются государственным регистратором и скрепляются печатью органа по регистрации прав. Если записи о праве иных участников долевой собственности в ЕГРП отсутствуют, то на обороте свидетельства указывается: "не зарегистрировано"
Порядок подачи заявления на государственную регистрацию общей долевой собственности определяется способом приобретения и моментом возникновения права. В случаях, когда право возникает с момента государственной регистрации, например если объект недвижимости, созданный в результате исполнения договора простого товарищества, поступает в общую долевую собственность участников совместной деятельности, все сособственники должны одновременно подать заявления на регистрацию права, тогда как для проведения государственной регистрации права общей долевой собственности, возникшего (возникающего) не с момента государственной регистрации (например, в случаях, когда право общей долевой собственности возникло до введения в действие Закона о государственной регистрации (п. 1 ст. 6 Закона о государственной регистрации), при приобретении двумя и более лицами недвижимого имущества в порядке наследования), каждый из участников общей долевой собственности может обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, за государственной регистрацией принадлежащей ему доли в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество независимо от того, обращаются ли за государственной регистрацией другие участники общей долевой собственности.
Лицо, которое приобрело долю в праве собственности у одного из участников общей собственности, также подает заявление на регистрацию независимо от остальных сособственников. При отчуждении доли в праве общей долевой собственности и государственной регистрации перехода доли в праве общей долевой собственности запись о государственной регистрации права лица, приобретающего долю в праве (например, покупателя), вносится в подразд. II-1 соответствующего раздела ЕГРП, а предыдущая запись о праве лица, произведшего отчуждение доли в праве (например, продавца), погашается специальным штампом погашения регистрационной надписи (п. 63 Правил ведения ЕГРП).