Если собственник все-таки не согласен с решением об изъятии у него земельного участка (жилого помещения) либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе земельного участка (жилого помещения) в течение двух лет с момента направления собственнику уведомления о принятом решении и дате его государственной регистрации (ст. 282 ГК РФ, ч. 9 ст. 32 ЖК РФ). Иными словами, лицо может не согласиться как с решением об изъятии имущества, так и, согласившись с решением, быть не удовлетворенным условиями выкупа. Несогласие в любом случае должно быть выражено в письменной форме.
Возникает вопрос: возможно ли произвести выкуп земельного участка (жилого помещения) без согласия лица до истечения годичного срока, если орган государственной власти (орган местного самоуправления), получив отказ от собственника, обратится в суд с соответствующим иском о выкупе? По общему правилу, закон запрещает выкупать земельный участок, жилое помещение в течение года с момента получения уведомления об изъятии имущества. Такой выкуп допускается только с согласия лица, у которого изымается имущество. В остальных случаях в течение этого года органом государственной власти (органом местного самоуправления) должны предприниматься усилия по достижению соглашения с собственником.
Задача № 15
Гражданин Бабарыкин обратился в Ленинский районный суд г. Новосибирска с требованием обязать наймодателя жилого помещения, которое они занимают с супругой по договору социального найма, разрешить вселить его брата. В своем заявлении в суд Бабарыкин указал, что супруга не возражает против вселения его брата, и он неоднократно обращался к нанимателю с просьбой разрешить такое вселение, но получал отказ, где говорилось, что после вселения в данную квартиру общая площадь квартиры на одного члена семьи составит 10,5 м 2, а учетная норма в г. Новосибирске составляет 12 м 2. Однако при этом гражданин Бабарыкин беспрепятственно вселил в данную квартиру своего несовершеннолетнего сына от первого брака.
1. Какие лица могут быть отнесены к членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма?
2. Каковы правила вселения нанимателем граждан в помещение, занимаемое по договору социального найма, в качестве членов своей семьи?
3. Какое решение, по вашему мнению, вынесет суд, почему?
4. Поясните правовую позицию наймодателя в данной ситуации.
Ответ:
1. Согласно ч 1. Ст.69 Жилищного кодекса РФ. Права и обязанности членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма.
К членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. В исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке.
2. Согласно ч 1. Ст.70 Жилищного кодекса РФ. Право нанимателя на вселение в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма других граждан в качестве членов своей семьи.
Наниматель с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих членов своей семьи, вправе вселить в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма своего супруга, своих детей и родителей или с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих членов своей семьи, и наймодателя - других граждан в качестве проживающих совместно с ним членов своей семьи. Наймодатель может запретить вселение граждан в качестве проживающих совместно с нанимателем членов его семьи в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы. На вселение к родителям их несовершеннолетних детей не требуется согласие остальных членов семьи нанимателя и согласие наймодателя.
3. По моему мнению суд окажет в требовании Бабарыкину т.к. вселение граждан в качестве проживающих совместно с нанимателем членов его семьи в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы.( ч 1. Ст.70 Жилищного кодекса РФ) При этом вселение несовершеннолетнего сына было сделано правомерно, согласно ч 1. Ст.70 Жилищного кодекса РФ. На вселение к родителям их несовершеннолетних детей не требуется согласие остальных членов семьи нанимателя и согласие наймодателя.
4. Если граждане вселились в жилое помещение нанимателя в качестве членов семьи не одновременно с ним (после вынесения решения о предоставлении жилья), а позже, они приобретают жилищные права при соблюдении определенных условий. Для вселения супруга, детей, родителей нанимателя необходимо лишь согласие проживающих в жилом помещении членов семьи. Что касается другой категории граждан, вселяемых в качестве членов семьи (родственников, нетрудоспособных иждивенцев), то здесь также потребуется согласие наймодателя. Наймодатель может запретить вселение этих граждан в качестве членов семьи нанимателя, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи становится меньше учетной нормы (ст. 50 ЖК РФ).
Для вселения к родителям их несовершеннолетних детей согласие остальных членов семьи и наймодателя не требуется.
Несмотря на достаточно четкий порядок реализации нанимателем права на вселение в жилое помещение других граждан в качестве членов семьи, установленный ст. 70 ЖК РФ, наймодатель нередко не дает согласия на вселение нанимателем супруга, детей, родителей. Мотивирует он это несоблюдением нормы жилой площади на одного человека (причем подобные отказы касались не только жилищного фонда социального использования, но и частного фонда) (см. определения ВС РФ от 12.05.2005 № 18-в04-119, от 30.05.2005 № 18-в04-129, от 08.06.2005 № 18-в05-24).
При этом суды ссылались на подп. «а» п. 9 Правил пользования жилыми помещениями от 21.01.2006 № 25, признанный ВС РФ недействующим и не подлежащим применению как ограничивающий право нанимателя предусмотренное ч. 1 ст. 70 ЖК РФ (Решение ВС РФ от 16.01.2008 № ГК ПИ 07-1022. Соответствующее разъяснение дано и в п. 26 Постановления Пленума ВС РФ № 14).
Что касается других членов семьи, то такой запрет наймодателя возможен только в одном случае — когда на каждого члена семьи после вселения будет меньше учетной нормы жилого помещения и таким образом они станут нуждающимися в жилье, имеющими право быть принятыми на квартирный учет. Слова «может запретить вселение граждан…» означают, конечно, что во всех других случаях такой запрет невозможен. Вселение нового члена семьи должно быть отражено в договоре социального найма жилого помещения, поскольку меняется состав субъектов и условий договора как с точки зрения прав, так и обязанностей, связанных с оплатой жилья, коммунальных услуг и пр., тем более что ст. 70 ЖК РФ «не предусматривает возможности ограничения соглашением сторон права пользования жилым помещением по договору социального найма вселенного члена семьи нанимателя» (п. 26 Постановления Пленума ВС РФ № 14).
Анализ соответствующих статей ЖК РФ позволяет сделать вывод, что член семьи нанимателя приобретает равное с ним, самостоятельное и постоянное право на занимаемое жилое помещение. В силу этого никто из них не может самостоятельно, без согласия другого поселить в общем жилом помещении иных лиц ни в качестве членов семьи (за исключением несовершеннолетних), ни как поднанимателя, ни как временного жильца; изменение договора жилищного найма и осуществление иных правомочий по пользованию совместным жилым помещением возможно лишь с общего согласия всех совместно проживающих членов семьи (ст. 70, 76, 80, 82, 71, 81, 83 и др. ЖК РФ).
Самостоятельный характер права на жилое помещение члена семьи нанимателя выражается в том, что право пользования жилым помещением члена семьи не зависит от того, сохраняется ли это право за нанимателем. ВС РФ неоднократно обращал внимание судов на то, что в случае выезда кого-либо из участников договора социального найма жилого помещения в другое место жительства и отказа в одностороннем порядке от исполнения названного договора этот договор в отношении него считается расторгнутым со дня выезда. При этом оставшиеся проживать в жилом помещении лица сохраняют все права и обязанности по договору социального найма. В соответствии с ч. 2 ст. 82 ЖК РФ дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов своей семьи и наймодателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору вместо первоначального нанимателя.
Постоянное право на жилое помещение нанимателя членов его семьи, проживающих совместно с ним, вытекает из самой сути договора социального найма, который носит бессрочный характер (ч. 2 ст. 60 ЖК РФ).
Список литературы.
1. Конституция Российской Федерации (принята на всенародном голосовании 12 декабря 1993 г.).
2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ.