Вариант №10
Тестовые задания
4. Виды жилых помещений:
б)жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната;
7. Не относятся к членами семьи собственника жилого помещения, в соответствии с Жилищным кодексом РФ:
б) супруг (супруга), проживающая в своей собственной квартире;
10. Что является юридическим основанием для перевода жилого помещения в нежилое и нежилого в жилое:
в) соответствующее решение органа местного самоуправления;
13. Самовольное переустроенное и (или) перепланированное жилое помещение:
г) может остаться в переустроенном и (или) перепланированном виде на основании соответствующего решения суда.
16. Собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, должен быть уведомлен об изъятии:
в) за год до предстоящего изъятия;
19. По договору социального найма жилые помещения могут предоставляться:
в) малоимущим и нуждающимся категориям граждан, определяемым федеральными законами, указом Президента РФ или законом субъекта РФ;
22. Принятие на учет граждан, нуждающихся в жилые помещениях, осуществляет:
а) орган местного самоуправления;
25. Право на обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, имеют:
в) наниматель и проживающие с ним члены его семьи;
28. Не относятся к специализированному жилищному фонду жилые помещения:
г) предоставленные по договору социального найма.
31. Собственник помещения в многоквартирном доме, в котором создано товарищество собственников жилья:
в) вступление в товарищество собственников жилья является правом, а не обязанностью;
Задача № 10
Мэрией г. Новосибирска для возможности устройства транспортной магистрали было принято решение об изъятии земельного участка на территории города, на котором находился индивидуальный жилой дом в собственности гражданина Сидорова. Данное решение мэрии было зарегистрировано в порядке регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а Сидоров был уведомлен о предстоящем изъятии его жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором находится его дом, для муниципальных нужд. В связи с данной ситуацией мэрией было предложено Сидорову на выбор: заключение соглашения о выкупе его дома или предоставление другого жилого помещения. Сидоров категорически отказался, пояснив, что не желает проживать в другом жилом помещении и в другом месте, и сослался на свои конституционные права, что никто не может быть выселен принудительно из своего жилища. После этого Сидоров начал производить ремонт и значительные улучшения своего дома.
1. Каков возможный порядок действий мэрии г. Новосибирска в данной ситуации?
2. Как должны обеспечиваться жилищные права собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных и муниципальных нужд, на котором находится такое жилое помещение?
Ответ:
Неважно, какое право на земельный участок имеется у собственника находящегося на нем жилого помещения. Важно то, что земельный участок изымается для государственных или муниципальных нужд и такое изъятие невозможно без прекращения права собственности на жилое помещение.
В случае возникновения спора требование об изъятии жилого помещения не подлежит удовлетворению, если государственный орган или орган местного самоуправления не докажет в суде, что использование земельного участка в целях, для которых он изымается, невозможно без прекращения права на данное жилое помещение (п. 1 ст. 239 ГК).
Необходимость изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд базируется на неких веских основаниях. Такие основания в самом общем виде предусмотрены в ЗК РФ. В соответствии со ст. 49 данного Кодекса изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях, связанных с:
1) выполнением международных обязательств Российской Федерации;
2) размещением следующих объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов: объекты федеральных энергетических систем и объекты энергетических систем регионального значения; объекты использования атомной энергии; объекты обороны и безопасности; объекты федерального транспорта, путей сообщения, информатики и связи, а также объекты транспорта, путей сообщения, информатики и связи регионального значения; объекты, обеспечивающие космическую деятельность; объекты, обеспечивающие статус и защиту Государственной границы Российской Федерации; линейные объекты федерального и регионального значения, обеспечивающие деятельность субъектов естественных монополий; объекты электро-, газо-, тепло- и водоснабжения муниципального значения; автомобильные дороги федерального, регионального или межмуниципального, местного значения;
3) иными обстоятельствами в установленных федеральными законами случаях, а применительно к изъятию, в том числе путем выкупа, земельных участков из земель, находящихся в собственности субъектов Федерации или муниципальной собственности, в случаях, установленных законами субъектов Федерации .
В настоящее время в новом жилищном законодательстве подобные ситуации регулируются нормами ст. 1, 3, 32 ЖК РФ. Одним из основных принципов, на котором строится жилищное законодательство, является принцип неприкосновенности жилища и недопустимости его произвольного лишения (ч. 1 ст. 1, ч. 1 ст. 3 ЖК РФ). Согласно ч. 2 ст. 1 ЖК РФ граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем иначе как по основаниям и в порядке, предусмотренных ЖК РФ и другими федеральными законами (ч. 4 ст. 3 ЖК РФ).
Рассматривая принцип неприкосновенности жилища и недопустимости его произвольного лишения, необходимо отметить, что, помимо ЖК РФ, условия и порядок изъятия имущества для государственных нужд в первую очередь определяются Конституцией РФ, а также Гражданским кодексом РФ и Земельным кодексом РФ.
В соответствии с ч. 3 ст. 35 Конституции РФ никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения. Как видим, в Конституции РФ речь идет о допущении правомерного принудительного отчуждения любого имущества в установленных законом исключительных случаях при соблюдении соответствующей процедуры. Однако основная идея неизменна - собственность неприкосновенна. Неприкосновенность собственности, как одно из основных начал гражданского законодательства, является тем инструментом, который правовыми средствами закрепляет и оформляет исключительность права собственности, обеспечивая собственникам как абсолютному большинству участников имущественного оборота реальную возможность использования своего имущества в этом обороте, удовлетворения с его помощью своих материальных и духовных потребностей .
В соответствии с подп. 3 п. 2 ст. 235 ГК РФ принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка, на котором оно находится (ст. 239 ГК РФ). Пунктом 1 ст. 239 ГК РФ предусматривается, что в случаях, когда изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд невозможно без прекращения права собственности на здания, сооружения или другое недвижимое имущество, находящиеся на данном участке, это имущество может быть изъято у собственника путем выкупа государством. Причем требование об изъятии недвижимого имущества не подлежит удовлетворению, если государственный орган или орган местного самоуправления, обратившийся с этим требованием в суд, не докажет, что использование земельного участка в целях, для которых он изымается, невозможно без прекращения права собственности на данное недвижимое имущество.
В соответствии с ч. 2 ст. 15 ЖК РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). К жилым помещениям относятся: жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната (ч. 1 ст. 16 ЖК РФ).
В свою очередь, положения о выкупе земельного участка для государственных или муниципальных нужд содержатся в гл. 17 ГК РФ, гл. VII, IX ЗК РФ. Следует согласиться с мнением С.В. Орлова и М.А. Кисляковой, полагающих, что, несмотря на то что исчерпывающий перечень случаев принудительного изъятия имущества у собственника содержится в ст. 235 ГК РФ, выкуп земельного участка для государственных или муниципальных нужд не вошел в него. В данном случае речь идет лишь о последствиях, то есть изъятии недвижимости, находящейся на таком участке. Это обстоятельство создает препятствия правоприменителю в реализации принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (где земельный участок является главной вещью, а иная недвижимость - принадлежностью), закрепленного в подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ и отчасти в ст. 130 ГК РФ.
В статье 32 ЖК РФ закрепляются основания и порядок изъятия у собственника его жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд, а также определяются положенные в таких случаях ему гарантии обеспечения его жилищных прав.
Таким образом, новый ЖК РФ предусматривает, что: а) жилое помещение может быть изъято на основании закона при наличии соответствующей необходимости; б) изымаемое жилое помещение должно принадлежать участнику жилищных отношений на праве собственности (в отличие от ранее действовавших положений закон не называет исключительно граждан в качестве собственников жилых помещений, а значит, видимо, законодатель имеет в виду под собственником жилого помещения всех возможных участников жилищных отношений, перечисленных в ч. 2 ст. 4 ЖК РФ); в) в законодательстве предусматриваются гарантии обеспечения жилищных прав собственника изымаемого жилого помещения.