При формулировании такого договорного условия целесообразно предусмотреть в договоре принцип расчета выкупной цены, которая должна в первую очередь зависеть от стоимости переданного под выплату ренты имущества; платности или бесплатности передачи его (названные два условия могут быть изначально заложены в договор, т.к. они известны на момент его заключения); срока, в течение которого плательщик выплачивал ренту, и др.
При этом следует учитывать, что определение выкупной цены ренты в договоре производится на основании принципа свободы договора. Никаких нормативов, минимальных или максимальных пределов и прочих ограничений действующее законодательство не содержит.
Существуют правила определения выкупной цены при отсутствии соответствующего условия в договоре постоянной ренты. При этом различаются случаи, когда имущество было передано под выплату ренты за плату и бесплатно.
При передаче имущества за плату выкуп осуществляется по цене, соответствующей годовой сумме подлежащей выплате ренты.
Если имущество передавалось бесплатно, выкупная цена включает в себя годовую сумму рентных платежей и цену переданного имущества. При этом используется цена имущества, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары. Конечно, последняя норма комментируемой статьи должна стимулировать плательщика ренты к проявлению заботы о включении в договор выкупной цены в твердой денежной сумме. В противном случае ему, по сути, придется помимо выплаченных рентных платежей уплатить сумму годовой ренты и полную стоимость полученного под выплату ренты имущества.
Для случаев передачи имущества под выплату постоянной ренты бесплатно в п. 1 ст. 595 ГК РФ закреплена норма, соответствующая общему правилу, закрепленному в ст. 211 ГК РФ: риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет его собственник. В договоре постоянной ренты таковым является плательщик ренты. Изложенное правило не может быть изменено сторонами в силу императивности закрепившей его нормы.
Риск плательщика ренты при этом заключается в следующем. Правовым последствием случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного бесплатно в собственность плательщика постоянной ренты, будет сохранение рентного обязательства в неизменном виде. В числе прочих незыблемым окажется и условие о минимальном сроке выплаты ренты без права осуществления выкупа ренты.
Если же имущество получено за плату, то плательщику постоянной ренты предоставлено право требования соответственно прекращения обязательства по выплате ренты (при случайной гибели имущества) либо изменения условий ее выплаты (при случайном повреждении имущества).
3 Договор постоянной ренты на современном этапе
3.1 Проблемы применения договора ренты по гражданскому законодательству России
Сложная правовая природа договоров ренты и пожизненного содержания уже сама по себе может приводить к весьма серьезным столкновениям интересов в соответствующих делах. Значительная стоимость объекта иска (недвижимого имущества), длящийся характер отношений, необходимость доказывания обстоятельств с применением оценочных критериев, прямо определенных законодателем (добросовестность, справедливость, существенный характер условий и нарушений), сложный состав обязательств (в особенности при пожизненном содержании) - вот факторы, которые усложняют споры по данной категории дел, требуют и от представителей сторон, и от суда особых профессиональных знаний и опыта.
В настоящее время приобретение квартиры под выплату ренты или пожизненного содержания с иждивением распространяется все шире. Более десяти лет сохраняют свое неизменное действие положения специальных параграфов главы 33 Гражданского кодекса РФ, в которых соответствующие подвиды договоров были впервые детально урегулированы законодателем. Но именно в последние годы возрос общественный и профессиональный интерес к данным видам сделок. Тому есть несколько причин. Во-первых, мы являемся свидетелями уникальной по своим масштабам кампании по продвижению профессиональных посреднических услуг, ориентирующихся, с одной стороны, на удовлетворение жизненных потребностей потенциальных получателей ренты, а с другой - на предоставление возможности гражданам условно приобрести постоянно дорожающее жилье на условиях долгосрочных регулярных платежей. Во-вторых, все больше заключенных договоров проходят свой «жизненный цикл», что приводит не только к появлению новых полноценных собственников жилья, но и к увеличению количества споров, которые подлежат разрешению в судах по основаниям, связанным с исполнением указанных договоров. Обобщение адвокатской и судебной практики по данным делам позволяет обратить внимание на ряд практических проблем при применении и толковании норм закона.
Рисковый характер рассматриваемых договоров для плательщика очевиден. Риски - вот главный и животрепещущий вопрос, который не дает институту ренты нормально функционировать и развиваться. Самая важная особенность операции ренты - это ее длительность и расплывчатость сроков въезда в приобретенную собственность, поскольку нет способа высчитать срок жизни человека. С одной стороны, это очевидный риск для покупателей - возможно, содержать пенсионера придется от 10 до 30 лет. С другой стороны, это риск и для пенсионера - потеряв терпение, покупатель может... поспособствовать смерти старика-долгожителя. Такие случаи были, причем не только в российской, но и в зарубежной практике. Рента - это такая область рисков, где закон бессилен и страховые компании не работают.
Существует ряд других рисков, которые можно минимизировать, усовершенствовав институт ренты и российское законодательство. Так, ни одна из сторон, заключая договор, не может быть уверена, что в скором времени он не будет расторгнут. Профессионалы рынка сетуют на то, что вокруг пенсионера после заключения договора неожиданно концентрируется большое количество алчущих стариковской квартиры - соседи, дальние родственники и т. д. Старики же, будучи внушаемы и недоверчивы, легко идут у них на поводу и подают судебный иск о расторжении договора. Новое окружение нанимает на свои же деньги адвоката и причиной расторжения документа называет «несоблюдение обязательств со стороны рентоплательщика» - мол, в срок деньги не платит, уход не обеспечивает, на пенсионера смотрит хищным взглядом и активно пытается приготовить старику какую-то гадость. Но каждое действие рентоплателыцика должно быть подтверждено распиской. Рентные платежи можно выплачивать тремя способами - лично под расписку, по почте или через банк под квитанцию, так что если рентоплателыцик не виноват и может это доказать, то и обвинить его в нарушении договора никому не удастся. Опять же, согласно судебной практике, инициаторами судебных исков в большинстве случаев выступают пожилые рентополучатели, но суды в их пользу решаются не часто - в 20-40% случаев.
По договору ренты общий объем причитающихся получателю ренты платежей является неопределенным, поскольку обязательство выплачивать ренту действует на срок жизни получателя ренты. С этой точки зрения договоры ренты являются рисковыми, т.к. вполне вероятно, что либо один, либо другой контрагент фактически получит встречное удовлетворение меньшего объема, чем им самим предоставленное. В соответствии с п. 2 ст. 585, «в случае, когда договором ренты предусматривается передача имущества за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже (гл. 30 ГК РФ), а в случае, когда такое имущество передается бесплатно, - правила о договоре дарения (гл. 32 ГК РФ), постольку, поскольку иное не установлено правилами гл. 33 ГК РФ и не противоречит существу договора ренты» [2]. В связи с изложенным следует отметить необходимость соблюдения требований ст. 556 ГК РФ о передаче имущества при заключении договора ренты с оплатой передаваемого имущества. Нормами, регулирующими договор дарения, составления документа о передаче имущества не предусмотрено. В риелторском бизнесе нередко встречаются случаи, когда анализ п. 2 ст. 585 ГК РФ имеет важное практическое значение. Так, например, возникает вопрос: возможно ли применение к договору пожизненной ренты или пожизненного содержания с иждивением, если имущество передано под выплату ренты бесплатно, положения п. 4 ст. 578 ГК РФ о том, что даритель вправе отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого? По мнению Методического совета Московской областной нотариальной палаты, бесплатная передача имущества под выплату ренты не подразумевает дарения, ведь договор ренты порождает у плательщика ренты обязательства перед получателем ренты. В случае смерти плательщика ренты его обязательства должны по принципу правопреемства перейти к его наследникам. Пункт 2 ст. 578 ГК РФ применяет правила договора дарения в отношениях между сторонами лишь по передаче и оплате предмета договора, но не отмены самого договора. Поэтому получатель ренты не может отменить договор ренты, применив правила, предусмотренные для договора дарения. Соглашаясь с изложенной позицией, хочу отметить, что по тем же основаниям ст. 578 ГК РФ («Отмена дарения») в целом неприменима к договорам ренты.
В связи с анализом ст. 578 ГК РФ возникает интересная проблема. Так, п. 1 указанной статьи закрепляет право дарителя отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения. В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право требования отмены дарения принадлежит наследникам дарителя. Вопрос о применении данной нормы представляется спорным по изложенным ранее основаниям, т.к. нормами, регулирующими договор пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением, прямо не предусмотрены основания для расторжения договора, аналогичные п. 1 ст. 578 ГК РФ, хотя совершение действий против получателя ренты противоречит самой природе договора ренты. Ведь целью получателя ренты по договору является получение материальной выгоды, а по договору содержания с иждивением - еще и ухода, что предусматривает создание таких условий жизни получателю ренты, при которых он будет чувствовать себя комфортно, ему будет оказываться как материальная поддержка, так и необходимый уход, и лечение, необходимые для поддержания жизненных функций получателя ренты. Думаю, что совершение противоправных действий в отношении получателя ренты, не связанных с лишением последнего жизни, может рассматриваться как существенное нарушение договора и являться основанием для расторжения договора. Так как ГК РФ не содержит специальных норм, регулирующих рассмотренную ситуацию, то, по моему мнению, возможно обращение к основам и принципам гражданского права, а именно - применение ст. 599 ГК РФ («Расторжение договора пожизненной ренты по требованию получателя ренты») или п. 2 ст. 605 ГК РФ («Прекращение пожизненного содержания с иждивением») в соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ, устанавливающим, что «в случаях, когда предусмотренные п. 1 и 2 ст. 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к таким отношениям применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона)».