Что касается оснований для отказа в государственной регистрации, то здесь отказ возможен, только если арестованное имущество будет реализовано в установленном законом порядке либо собственник иным образом будет лишен права собственности на него в порядке применения мер принудительного взыскания. В этом случае арест с имущества будет снят в соответствии с законом, и основанием для отказа в государственной регистрации будет норма абз.6 п.1 ст.20 Закона о регистрации ("лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества"). Во всех остальных случаях, когда арест впоследствии снимается уполномоченным лицом в установленном законом порядке, государственная регистрация перехода права собственности к приобретателю по договору купли-продажи должна быть возобновлена, и его право может быть зарегистрировано в общем порядке. Как показывает практика, последняя ситуация встречается более часто, поэтому отказ в государственной регистрации при наличии ареста имущества мог бы существенно нарушить права как добросовестного приобретателя, так и собственника имущества.
Порой возникает и такой вопрос: как регистратор прав должен относиться к документам, направляемым в учреждение юстиции различными органами и содержащим требование о внесении в ЕГРП записи о наложении ареста на имущество и о запрещении регистрировать переход прав на арестованное имущество на основании каких-либо сделок по его отчуждению? В адрес учреждений юстиции нередко поступают информационные письма указанного содержания либо, наоборот, о снятии ареста. Кроме того, собственники арестованного имущества порой указывают на незаконность произведенного ареста, о чем также уведомляют учреждение юстиции с приведением веских аргументов.
Вероятно, надо четко очертить круг тех документов, которые должны приниматься во внимание учреждениями юстиции в таких случаях. Поскольку п.4 ст.19 Закона о регистрации указывает на конкретные процессуальные документы, служащие основанием для приостановления государственной регистрации (определения или решения суда), то, применяя данную норму по аналогии, надо исходить только из официальных документов.
Так, в статье 7 Закона об исполнительном производстве имеется исчерпывающий перечень исполнительных документов. Анализируя нормы этого закона, можно сделать вывод о том, что наложение судебным приставом-исполнителем ареста на имущество должно оформляться его постановлением и обязательно дополняться описью (п.2 ст.51 Закона об исполнительном производстве). Поэтому для внесения в ЕГРП записи об ограничении регистратор должен получить соответствующее постановление с описью или хотя бы надлежащим образом оформленную опись арестованного имущества. Аналогичный порядок установлен для органов налоговой полиции и государственной таможенной службы, которые в соответствии с нормами Налогового кодекса РФ (ст.31, 47, 77) вправе наложить арест на имущество должника в пределах своих полномочий.
УПК РСФСР предусматривает также наложение ареста на имущество определенных законом лиц для обеспечения гражданского иска в уголовном судопроизводстве или возможной конфискации имущества. Согласно ст.175 УПК, это является обязанностью следователя в ходе предварительного следствия по уголовному делу. Наложение ареста на имущество оформляется мотивированным постановлением следователя.
Что касается процессуальных документов судебных органов о наложении ареста на имущество, то эта мера содержится в соответствующих определениях или решениях судов или арбитражных судов.
Таким образом, нередко направляемые в адрес учреждений юстиции, к примеру, исполнительные листы не могут служить основанием для внесения в ЕГРП записи об аресте имущества, так как такого рода документы в подобных случаях не могут быть адресованы учреждениям юстиции, а на их основании должен быть принят специальный исполнительный документ, обязательный для всех лиц. То же касается разного рода информационных писем о наложении или снятии ареста, которые не являются официальными документами - основаниями.
Для снятия ареста с имущества также предусмотрен определенный порядок, и данная процедура должна быть оформлена специальными документами. Это могут быть постановления судебного пристава-исполнителя либо налоговых или таможенных органов, наложивших арест на имущество; определения или решения судебных органов, принятые в том числе в порядке обжалования актов исполнительных органов, наложивших арест. В случаях, когда арест наложен уполномоченными органами предварительного следствия, о снятии его выносится один из следующих документов: а) постановление следователя об отмене ареста в соответствии с абз.7 ст.175 УПК; б) постановление следователя о прекращении уголовного дела (ст.209 УПК); в) постановление прокурора об отмене незаконного и необоснованного постановления следователя (п.2 ст.211 УПК); г) решение суда.
В статье 17 Закона о регистрации предусмотрен исчерпывающий перечень оснований для государственной регистрации. Рассмотренные процессуальные документы среди таких оснований не перечисляются. Поскольку же их выполнение обязательно для всех лиц на территории России, о чем говорилось ранее, то считаем возможным расширительно толковать абз.2 п.1 ст.17 Закона о регистрации и относить все указанные документы к "актам, изданным органами государственной власти в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания", хотя перечисленные органы к таковым и не относятся (ст.11, ч.2 ст.66 Конституции РФ, ст.6 Устава города Москвы). В противном случае нет возможности вносить в ЕГРП записи о наложении и снятии арестов и других запретов, так как иных оснований для государственной регистрации ограничений (обременений), чем перечисленные в п.1 ст.17, Законом о регистрации не предусмотрено.
Остается добавить, что соответствующий процессуальный документ о наложении или снятии ареста должен быть представлен в учреждение юстиции в надлежаще оформленном виде - требуется подлинник, содержащий все необходимые реквизиты, либо заверенная уполномоченным лицом копия.
Приведем еще один наглядный пример из судебной практики.
Арбитражный суд г. Москвы удовлетворил иск юридических лиц - сторон договора купли-продажи недвижимого имущества - к учреждению юстиции (Москомрегистрации) о понуждении зарегистрировать переход права собственности на основании данного договора (дело N А40-12208/00-72-49) по следующим основаниям. Арест был наложен на имущество продавца органами предварительного следствия (следователем ОВД) до момента подписания сторонами договора купли-продажи этого имущества. На основании постановления следователя в ЕГРП была внесена запись об ограничении, согласно которой впоследствии была приостановлена государственная регистрация перехода права собственности. Суд мотивировал свое решение тем, что Законом о регистрации не предусмотрена возможность внесения в ЕГРП записи об ограничении на основании такого постановления (ссылка на исчерпывающий перечень п.1 ст.17) и возможность приостановления регистрации на таком основании (ст.19).
Ответчик подал кассационную жалобу на данное решение суда. Доводы, изложенные в жалобе, состояли в следующем. Запись об ограничении была внесена в Единый государственный реестр прав в соответствии с требованиями Закона о регистрации (они были изложены ранее) на основании постановления следователя о наложении ареста на имущество. К моменту совершения сделки купли-продажи между истцами данная запись уже содержалась в ЕГРП. Никаких данных, которые могли бы послужить основанием для внесения в ЕГРП записи о снятии ареста с имущества, на момент государственной регистрации перехода права собственности у регистратора не имелось.
Истцы, возражая, ссылались на письмо заместителя прокурора города Москвы о снятии ареста, направленное в адрес Москомрегистрации. Кроме того, они указывали на тот факт, что арест был наложен следователем незаконно, так как уголовное дело расследовалось по обвинению физических лиц, а арест был наложен на имущество юридического лица, которое не могло отвечать за действия обвиняемых.
Ответчик не соглашался, поскольку, во-первых, указанное письмо не может служить основанием для внесения в ЕГРП записи о снятии ареста с имущества, так как не является предусмотренным законом процессуальным документом о снятии ареста. Во-вторых, в компетенцию учреждения юстиции, согласно ст.9 Закона о регистрации, не входит проверка законности действий других органов, в частности, законности вынесенных ими постановлений, поэтому учреждение юстиции обязано только исполнять требования уполномоченных органов в соответствии с законодательством.
Федеральный арбитражный суд Московского округа признал доводы, изложенные в кассационной жалобе, обоснованными, отменил решение суда первой инстанции и направил дело на новое рассмотрение.
Подводя итог, надо отметить, что пробелы в законодательстве, позволяющие недобросовестным участникам рынка действовать в обход закона, должны восполняться опытом правоприменительной и судебной практики, что позволит государству контролировать и предотвращать подобные злоупотребления.
*(1) Постановление Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
*(2) Гражданское право: Учебник: В 2-х т.: 2-е изд. / Отв. ред. Е.А. Суханов. М., 1998. Т. 1. С. 485.
*(3) Там же.
*(4) Витрянский В.В. Договор продажи недвижимости // Вестник ВАС РФ. 1999. N 9. С. 78-80.
*(5) Гражданское право: Учебник: В 2-х т.: 2-е изд. / Отв. ред. Е.А. Суханов. Т. 1. С. 187.
*(6) Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 118-ФЗ "О судебных приставах".