Государственная регистрация прав на недвижимое имущество
и сделок с ним
В результате приватизации в России произошло выведение значительной части государственной собственности из-под непосредственного государственного управления, поэтому потребовалось создать эффективные механизмы для сохранения определенного государственного регулирования происходящих в экономике процессов. Так, например, появилась система государственной регистрации недвижимого имущества, которая стала одним из сильных рычагов прямого воздействия на отношения действующих на рынке субъектов предпринимательской деятельности.
В связи с тем, что система государственной регистрации недвижимости создана у нас по западному образцу при отсутствии какого-либо собственного опыта в этой сфере, говорить о ее эффективности пока трудно. Но система создана, работает и развивается и уже сегодня в той или иной степени обеспечивает выполнение возложенной на нее задачи государственного регулирования.
Эффективность данного механизма в огромной степени зависит от правовой регламентации деятельности учреждений юстиции, которым поручена государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также от правильности толкования и применения норм права в этой сфере. К сожалению, возникает немало вопросов в связи с отсутствием надлежащего правового регулирования в данной области права. Существует ряд серьезных пробелов в законодательстве, что затрудняет экономический оборот и порой создает препятствия для развития предпринимательства. Одна из таких проблем будет затронута в данной публикации.
Рассмотрим распространенную ситуацию. Лицо (гражданин или организация) заключило договор, предметом которого является отчуждение и переход к этому лицу прав на объект недвижимого имущества (к примеру, права собственности на нежилое здание). Во исполнение требований Гражданского кодекса РФ и других нормативных актов лицо собирает пакет необходимых документов и сдает его в учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - учреждение юстиции, регистратор) для того, чтобы надлежащим образом была произведена государственная регистрация перехода к нему права собственности на здание. Через некоторое время заявитель получает от регистратора информационное письмо, в котором сообщается, что на данное здание наложен арест, в связи с чем государственная регистрация его прав приостановлена на неопределенный срок до момента устранения препятствий в регистрации, т. е. до снятия ареста. Порой для приобретателя это оказывается неожиданностью, в частности, когда сделка по отчуждению имущества совершалась добросовестным продавцом и на момент ее заключения у покупателя имелась достоверная информация об отсутствии таких препятствий для перехода к нему права собственности на имущество, как арест последнего.
Как в таком случае расценивать действия учреждения юстиции, заблокировавшего любые сделки с объектом недвижимого имущества, и как защитить законные права заинтересованных лиц? На этот вопрос нельзя ответить, не зная всех особенностей законодательства и практики его применения в данной сфере.
Прежде всего уточним, как действующее законодательство определяет понятие ареста имущества, основания и порядок применения этой меры, а также выясним значение данной меры для функционирования рынка.
Термин "арест имущества" встречается во многих нормативных актах. Назовем основные: Гражданский процессуальный кодекс РСФСР 1964 г. (ГПК РСФСР), Арбитражный процессуальный кодекс РФ 1995 г. (АПК РФ), Уголовно-процессуальный кодекс РСФСР 1960 г. (УПК РСФСР), Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 119-ФЗ "Об исполнительном производстве" (далее - Закон об исполнительном производстве). Рассматривая задачи, которые должна решить данная мера, можно проследить связь с множеством других законов и подзаконных нормативных актов в сфере предпринимательской деятельности.
ГПК РСФСР в ст.370 дает следующее определение: "Арест имущества должника состоит в производстве описи имущества и объявлении запрета распоряжения им". Другие статьи того же кодекса говорят о наложении ареста на имущество, принадлежащее ответчику и находящееся у него или у других лиц, как о мере по обеспечению иска (п.1 ст.134), об обращении взыскания на имущество должника путем наложения ареста и продажи имущества - как о мере принудительного исполнения решения суда (п.1 ст.358).
АПК РФ не расшифровывает данный термин, а только указывает на применение такой меры, как наложение ареста на имущество или денежные средства, принадлежащие ответчику, в качестве меры по обеспечению иска или по обеспечению исполнения решения суда, а также обратной меры - приостановления реализации имущества в случае предъявления иска об освобождении его от ареста (ч.1, 5 п.1 ст.76, ст.136). Судья принимает меры для обеспечения иска при подготовке дела к судебному разбирательству, о чем выносит определение (ч.11 ст.112, ст.113), либо при вынесении решения по делу - по заявлению участвующих в деле лиц (ст.136).
В УПК РФ само понятие ареста имущества отсутствует (в связи с чем надо обращаться к другим нормам, применяя их по аналогии), но имеется специальная ст.175 "Наложение ареста на имущество". Согласно установленному ею порядку, в целях обеспечения гражданского иска или возможной конфискации имущества следователь обязан наложить арест на имущество обвиняемого, подозреваемого или лиц, несущих по закону материальную ответственность за их действия, или иных лиц, у которых находится имущество, приобретенное преступным путем. О наложении ареста следователь составляет мотивированное постановление. Имущество, на которое налагается арест, описывается с соблюдением правил, установленных для проведения выемки и обыска, составляется протокол наложения ареста на имущество. Наложение ареста на имущество отменяется постановлением следователя, если в применении этой меры отпадает дальнейшая необходимость.
Наиболее развернутое определение рассматриваемого понятия дано в п.2 ст.51 Закона об исполнительном производстве: "Арест имущества должника состоит из описи имущества, объявления запрета распоряжаться им, а при необходимости - ограничения права пользования имуществом, его изъятия или передачи на хранение".
Таким образом, арест имущества направлен обычно на обеспечение прав кредиторов недобросовестного (несостоятельного) должника. Поэтому включение объекта недвижимости в опись арестованного имущества должника означает возможность будущей реализации этого имущества путем продажи с торгов для обеспечения прав кредиторов или иных лиц.
Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) (п.1 ст.4) предусмотрена обязательная государственная регистрация ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, к которым абз.4 ст.1 Закона о регистрации относит наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и др.). Государственная регистрация производится путем внесения записи о праве в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) на основании представленных документов с соблюдением установленного Законом о регистрации порядка. В частности, согласно ч.2 п.2 ст.13 Закона о регистрации, "государственная регистрация ограничений (обременений) прав, установленных в соответствии с законодательством в публичных интересах органами государственной власти и органами местного самоуправления, осуществляется по инициативе указанных органов с обязательным уведомлением правообладателя (правообладателей) объекта недвижимости". Статьей 12 того же закона и Правилами ведения ЕГРП предусмотрен порядок внесения в ЕГРП записи об ограничении (обременении), к которым относится арест имущества*(1).
Внесение в ЕГРП записи об аресте имущества означает, что права собственника на распоряжение данным имуществом ограничены. В период действия ареста собственник не может отчуждать данное имущество или по-иному распоряжаться им.
Наиболее часто встречается ситуация, когда договор (например, купли-продажи) заключен уже в момент действия ареста. Сразу возникает ряд вопросов: как относиться к такому договору с точки зрения его действительности, является ли арест имущества в данном случае непреодолимым препятствием для государственной регистрации перехода права собственности на имущество к покупателю и т. д.
В связи с тем, что наложение ареста на имущество предполагает прежде всего невозможность распоряжаться им, разрешение подобных вопросов напрямую связано с тем, что понимается под осуществлением собственником такого своего правомочия, как распоряжение объектом собственности. В теории гражданского права бытует следующая трактовка понятия "правомочие распоряжения": это основанная на законе (т. е. юридически обеспеченная) "возможность определения юридической судьбы имущества путем изменения его принадлежности, состояния или назначения"*(2). При этом в каждом конкретном случае необходимо четко выявить момент, с которого уверенно можно считать, что юридическая судьба имущества определена.
Профессор Е.А. Суханов и другие специалисты в качестве классического примера осуществления собственником правомочия распоряжения приводят отчуждение имущества по договору*(3). Но существует и другой подход. Согласно ст.223 ГК РФ, право собственности у приобретателя вещи по договору возникает по общему правилу с момента ее передачи, а в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, - с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Таким образом, право собственности лица, приобретшего по договору недвижимое имущество, наступает в силу п.1 ст.131 и п.1 ст.164 ГК РФ с момента государственной регистрации перехода права собственности на это имущество.