Смысл гарантийного срока состоит в возложении на подрядчика ответственности за недостатки (дефекты), которые были обнаружены в течение составляющего такой срок времени. Исчерпывающий круг оснований для освобождения подрядчика от подобной ответственности предусмотрен в самом Кодексе (п. 2 ст. 755). Для этого ему необходимо доказать, что недостатки (дефекты) явились результатом нормального износа объекта или его частей, неправильной эксплуатации или неправильности инструкций по эксплуатации, которые были разработаны самим заказчиком или теми, кого он для этой цели привлек, либо ненадлежащего ремонта объекта, который производил сам заказчик или привлеченные им лица. Есть все основания полагать, что к ненадлежащему качеству работ, возникшему по обстоятельствам, зависящим от заказчика, следует отнести и то, что в установленный срок заказчиком не был произведен необходимый (обязательный, текущий) ремонт.
Как и все иные сроки, так же и гарантийный, если иное не предусмотрено договором подряда, начинает течь с момента, когда результат работы был или должен был быть принят.
В случаях, когда гарантийный срок составил менее двух лет и недостатки результата работы обнаружены после истечения такого гарантийного срока, но в пределах пяти лет с указанного момента его исчисления, подрядчик должен будет нести ответственность за ненадлежащее качество, если только заказчик сможет доказать, что обнаруженные недостатки возникли до передачи результата работы или, по крайней мере по причинам, которые возникли до этого момента. На все время, в пределах которого объект не мог эксплуатироваться вследствие обнаруженных недостатков, и до их устранения течение гарантийного срока приостанавливается. По поводу самих недостатков требования должны быть заявлены в «разумный срок», связанный с его пропуском риск несет заказчик. Во всяком случае, возможность отказа судом по этой причине в удовлетворении требования заказчика не исключена. Несомненно, однако, что при оценке допущенного пропуска срока должны учитываться и возможные последствия отказа в иске по отмеченной причине.
При отсутствии специальных на этот счет указаний к договору подряда применяются содержащиеся в ст. 723 ГК РФ правила о конкретных формах ответственности подрядчика за ненадлежащее качество работы.
Одну из новелл ГК РФ (ст. 757) составляет предоставление заказчику права требовать от подрядчика устранения недостатков, за которые он ответственности не несет. При этом имеется в виду, что необходимые для этого работы осуществляются за счет заказчика. Однако отмеченное право возникает только при условии, если оно предусмотрено в договоре. Вместе с тем Кодекс освобождает подрядчика от необходимости устранить недостатки в рассматриваемой ситуации, если это не связано непосредственно с предметом договора либо не может быть осуществлено подрядчиком по причинам, от него не зависящим.
§2 Объект - строительства.
В заключение следует отметить, что в § 2 гл. 37 ГК РФ широко используется термин «объект - строительства». Соответствующее понятие разъясняется в Инструкции «О порядке составления статистической отчетности по капитальному строительству»[34]. Ею признано объектом строительства «каждое отдельно стоящее здание или сооружение (со всем относящимся к нему оборудованием, инструментом и инвентарем, галереями, эстакадами, внутренними инженерными сетями водоснабжения, канализации, газопроводов, теплопроводов, электроснабжения, радиофикации, подсобными и вспомогательными надворными постройками, благоустройством и другими работами и затратами), на строительство, реконструкцию или расширение которого должен быть составлен отдельный проект и смета»[35]. При этом имеется в виду, что на строительной площадке по проекту (рабочему проекту) возводится только один объект основного назначения без строительства подсобных и вспомогательных объектов. Например, в промышленности - это здание цеха основного назначения, на транспорте- здание железнодорожного вокзала, в жилищно-гражданском строительстве- жилой дом, театр, школа, городской мост и т.п. Тем самым оказывается, что понятие «объект - строительства» совпадает с другим - «стройка».
Термин «объект» применительно к строительству имеет различное значение. Прежде всего, речь идет об объектах, представляющих собой завершенное и незавершенное строительство. Последние, в свою очередь, могут быть разделены на два вида в зависимости от того, переданы ли они уже заказчику в связи с прекратившим свое действие по разным причинам подрядным договором или заключенный первоначально подрядный договор продолжает действовать.
Для правового режима завершенного строительством объекта определяющее значение имеет ст. 131 и 219 ГК РФ. Первая из них закрепляетобязательность государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимость. В то же время вторая предусматривает, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Тем самым акту государственной регистрации в этом случае придается значение юридического факта, завершающего необходимый для возникновения права собственности на объект юридический состав.
Не завершенный строительством объект подобно завершенному представляет собой вновь создаваемое недвижимое имущество. Из этого следует, что и в данном случае должна действовать ст. 219 ГК РФ, которая увязывает возникновение права собственности с моментом его государственной регистрации[36]. Соответственно п. 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 8 от 25 февраля 1998 г., подчеркнув, что соответствующие объекты относятся к недвижимости, обратил внимание на необходимость «руководствоваться нормами, регулирующими правоотношения собственности на недвижимое имущество и совершение сделок с ним, с учетом особенностей, установленных для возникновения права собственности на не завершенные строительством объекты и распоряжения ими»[37].
В подтверждение действительно существующей определенной специфики права собственности на указанный вид недвижимости можно указать на различие в самой регистрации соответствующих прав. Речь идет о том, что ст. 25 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», посвященная государственной регистрации права на вновь создаваемые объекты недвижимого имущества, состоит из двух частей. В первой, носящей общий характер, предусмотрена государственная регистрация вновь создаваемых объектов, полностью соответствующая исходным началам ст. 219 ГК РФ. Вторая часть той же статьи, посвященная государственной регистрации незавершенного строительства, имеет в виду иной режим. В ней предусмотрено, что «в случае необходимости совершения сделки с объектом незавершенного строительства право на указанный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, в установленных случаях на основании проектно-сметной документации, а также документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства». Тем самым есть основание полагать, что в подобных случаях правом собственности на незавершенное строительство лицо обладало и до регистрации, но она понадобилась ему для подтверждения этого своего права, без чего он не мог им распорядиться.
Существуют определенные особенности, относящиеся к оборото - способности указанных видов недвижимости. Это весьма удачно проиллюстрировал на примере двух основных договоров В.В. Витрянский. Так, отмечая возможность использования объектов, о которых идет речь, при совершении различных сделок, в том числе и аренды, автор вместе с тем обращает внимание на то, что, однако, «в этом случае соответствующие правоотношения не будут охватываться специальными правилами, регулирующими аренду зданий и сооружений»[38]. Специфика соответствующих отношений с незавершенным строительством подчеркивается им также на примере договора купли-продажи[39]. Вместе с тем, во всем остальном, что не связано со спецификой незавершенного строительства, его участие в обороте подчиняется общему, созданному для недвижимости режиму[40].
Наибольшие сложности вызывают вопросы, связанные с правовым регулированием третьего вида объектов - незавершенного строительства, находящегося на стадии, предшествующей передаче его заказчику, т.е. в период продолжающего действовать подрядного договора[41]. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 8[42], подчеркнув необходимость в виде общего правила распоряжения общего режима, установленного для недвижимого имущества, на не завершенные строительством объекты, подчеркнуло, что речь идет о случаях, когда эти объекты не являются предметом действующего договора строительного подряда[43].
На мой взгляд, при всей несомненной специфике правового режима третьего вида объектов строительства это- прежде всего не должно было бы служить основанием для непризнания соответствующих объектов недвижимостью. Решающее значение имеет то, что не сданный заказчику объект, не отличаясь этим от сданного - прочно связан с землей. А именно это признает необходимым и достаточным признаком недвижимости ст. 131 ГК РФ.