СПбГУ
Юридический факультет.
Кафедра гражданского права.
По теме:
Правовые проблемы квалификации договора долевого участия в сторительстве
Выполнил:
Студент 3 курса, 2 потока, 3 группы
Туманов Дмитрий Юрьевич
Проверил:
к.ю.н. Дроздов Игорь Александрович
Санкт-Петербург, 2003.
План:
Введение…………………………………………………………3
Глава I
1. Общая характеристика договора долевого участия в строительстве …………………………………………..………5
Глава II
2. Проблемы квалификации договора долевого участия в строительстве …………………………..………………………15
2.1 Соотношение договора долевого участия в строительстве и договора купли-продажи…………………….………………15
2.2 Соотношение договора долевого участия в строительстве и договора подряда. …………………….……………………..19
2.3 Соотношение договора долевого участия в строительстве и договора простого товарищества…………………………..21
Список использованной литературы…………………………25
Введение.
В условиях резкого перехода от системы централизованного государственного финансирования жилищного строительства и изменения экономической ситуации в стране неизбежно должны были появиться новые формы вовлечения средств в строительство. С начала 90-х этот вопрос решился использованием так называемого договора долевого участия в строительстве. При этом новая форма отношений обладала рядом преимуществ в сравнении с прямой покупкой жилья на первичном и вторичном рынках – это:
- поэтапная оплата (в большинстве случаев)
- затраты на приобретение жилья при долевом участии, как правило, ниже рыночной стоимости готового жилья на 10-30%
- возможность учета интересов дольщика при планировке жилого помещения.
Для застройщика же договор долевого участия в строительстве также представляет значительный интерес, чем и объясняется его практическая распространенность, так как позволяет эффективно аккумулировать средства большого количества инвесторов. Объединяя разные по величине вклады частных лиц, застройщику удается сформировать достаточные для строительства финансовые активы.
Таким образом, долевое участие в строительстве вышло на первый план по сравнению со всеми иными формами финансирования строительства жилья: такими, как долгосрочное и краткосрочное банковское кредитование, ипотечное кредитование и т.д. [1]
Однако такая удобная форма привлечения денежных средств в строительство имеет ряд определенных проблем. В первую очередь это недостатки законодательства, противоречия и пробелы в правовых актах о долевом участии строительстве, которые порождают ошибки и недоработки при заключении соответствующих договоров, что, в свою очередь, ведет к значительному увеличению арбитражных споров в этой сфере хозяйственной деятельности. Именно из-за нормативной неурегулированности этих отношений и возникает вторая, основная, проблема – это проблема квалификации правовой природы отношений долевого участия в строительстве.
Общая характеристика договора долевого участия в строительстве.
По договору долевого участия в строительстве одна сторона (Застройщик) обязуется в установленный договором срок построить определенный объект недвижимого имущества или организовать его строительство (реконструкцию) и передать часть построенного объекта (долю) другой стороне (Дольщику) для оформления права собственности Дольщика на долю как на вновь созданное недвижимое имущество, а Дольщик обязуется в срок осуществить капитальные вложения в строительство (финансировать строительство) объекта и принять свою долю о нем.[2]
Договор долевого участия в строительстве можно отнести к договорам, которые хотя и предусмотрены гражданским законодательством, но специально им не регламентированы. Практическое существование договора долевого участия в строительстве обусловлено принципом свободы договора, в соответствии с которым стороны могут заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иным правовым актом (ст. 421 ГК РФ). Основными источниками правового регулирования долевого участия в строительстве являются Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ), особенно его первая часть, Жилищный кодекс РСФСР (ЖК РСФСР), федеральные законы от 25.02.1999 г. № 39 «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (Федеральный закон об инвестиционной деятельности), от 24.12.1992 г. № 4219-1 «Об основах федеральной жилищной политики», от 21.07.97 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (Федеральный закон о государственной регистрации), другие нормативные акты.
Договор долевого участия в строительстве является примером консенсуалъного договора. Консенсуальные договоры считаются заключенными с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям договора. Соответственно, после подписания договора стороны вправе требовать друг от друга надлежащего исполнения договора.
Договор долевого участия в строительстве является двухсторонним договором (взаимным договором), т.е. договором, по которому у каждой стороны есть права и обязанности. Дольщик обязан осуществить финансирование строительства, а Застройщик обязан организовать строительство объекта и передать Дольщику его долю.
Договор долевого участия в строительстве по своей природе является возмездным, т.е. договором, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей (п. 1 ст. 423 ГК РФ). Дольщик обязан осуществить финансирование строительства и именно на этом основании Застройщик передает ему его долю.
Договор долевого участия в строительстве должен быть заключен в простой письменной форме (ст. ст. 160-162 ГК РФ). Федеральный закон о государственной регистрации предопределяет, что договор должен быть составлен в форме одного документа, подписанного сторонами.
По желанию сторон договор может быть совершен в нотариальной форме, что дает некоторые преимущества: 1) при удостоверении сделки нотариус проверяет правильность оформления документов Застройщика;
2) по нотариально заверенному договору проще и дешевле зарегистрировать право собственности.[3]
Структура отношений в долевом строительстве.
В строительной цепочке можно выделить две группы отношений.
В первую группу отношений входят отношения, регламентирующие техническую сторону строительного процесса:
— отношения Застройщика и собственника земельного участка;
— отношения Застройщика и подрядчика-проектировщика;
— отношения Застройщика и генерального подрядчика;
— отношения генерального подрядчика и субподрядчиков. Во вторую группу отношений входят отношения, которые регламентируют имущественную сторону процесса строительства:
— отношения Застройщика и инвестора (Дольщика);
— отношения Дольщика и пользователя объекта капитальных вложений.[4]
Вышеуказанные отношения целесообразно рассмотреть по стадиям осуществления инвестиционного строительного проекта. Начнем с первой группы отношений.
Первоначально Застройщик осуществляет поиск земельного участка под строительство. После завершения переговоров с собственником земельного участка Застройщик составляет инвестиционный проект — обоснование экономической целесообразности, объема и сроков осуществления капитальных вложений, в том числе необходимая проектно-сметная документация, разработанная в соответствии с законодательством РФ и утвержденными в установленном порядке стандартами (нормами и правилами), а также описание практических действий по осуществлению инвестиций (бизнес-план). Для подготовки проектной документации Застройщик заключает договор подряда с проектировщиком. Проект проходит стадию согласования в государственных органах.
Под инвестиционный проект Застройщик получает земельный участок. Собственник земельного участка может передать его в собственность, постоянное пользование или в аренду. Земельные участки, находящиеся в государственной собственности, обычно предоставляются в аренду.
Затем, под инвестиционный проект Застройщик начинает привлекать капитальные вложения иных инвесторов, в том числе по договорам долевого участия в строительстве. Этот процесс начинается с момента составления инвестиционного проекта и часто затягивается до момента его окончательной реализации.
Застройщик заключает договор строительного подряда с подрядчиком. Подрядчик вправе привлечь к исполнению своих обязанностей других лиц (субподрядчиков). В этом случае подрядчик выступает в роли генерального подрядчика (ст. 706 ГК РФ).
Генеральный подрядчик и субподрядчики готовят строительную площадку и возводят фундамент дома (начинают нулевой цикл).
После выполнения всех этапов работ генеральный подрядчик принимает объект по акту сдачи-приемки у субподрядчиков. Генеральный подрядчик совместно с субподрядчиками по акту сдает дом Застройщику и рабочей комиссии. Заканчивается первая группа отношений сдачей дома в эксплуатацию государственной приемочной комиссии
Вторая группа отношений связана с финансовой основой строительства объекта. Любой из вышеуказанных участников строительного процесса (Застройщик, собственник земельного участка, проектировщик, генеральный подрядчик, субподрядчик) может выступать в качестве инвестора (Дольщика) и иметь право на получение одной или нескольких квартир в строящемся доме. В этой ситуации необходимо различать прямые и косвенные договоры долевого участия в строительстве.