Застройщик — физическое или юридическое лицо, которое организует строительство, реконструкцию и ремонт жилых домов, в том числе для собственного проживания, либо предоставления внаем, аренду, либо для продажи (ст. 1 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики»).
Дольщик — юридическое лицо, имеющее, как правило, права аренды на земельный участок, на котором будет возводиться жилье, а также права проектанта и застройщика. Если дольщик не инвестирует, т.е. не вносит материальных средств, а только предоставляет под строительство отведенный ему участок, отчисляемое ему по договору о долевом участии в строительстве муниципальным органом жилье остается за дольщиком и может заселяться по ордерам гражданами — сотрудниками дольщика, являющимися очередниками на получение жилья. В дальнейшем эти граждане вправе приватизировать предоставленное им жилое помещение.
Все четыре функции по договору инвестирования могут в различной комбинации принадлежать одному или разным лицам.
Исходя из этого гражданам, намеревающимся вложить свои денежные средства в строительство жилья (инвестировать строительство), необходимо по документам убедиться, кем же является лицо, которому они вверяют свои средства: инвестором, заказчиком, застройщиком или дольщиком. Кроме того, немаловажен и вопрос о том, станет ли гражданин сам инвестором или его денежные средства будут только «привлеченными средствами» для основного инвестора. В последнем случае гражданин будет выступать не собственно инвестором, который не теряет прав собственности на свои инвестиции, а кредитором инвестора.
Право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество возникает не в момент его изготовления или создания, а только после государственной регистрации в установленном законом порядке (ст. 219 ГК).
На практике инвестирование в строительство жилья осуществляется посредством заключения договора долевого участия на строительство жилья между инвестором и заказчиком, либо застройщиком, если заказчик отсутствует.
После того, как законченный строительством объект сдан в эксплуатацию, застройщик (заказчик) осуществляет передачу жилья дольщику договором передачи жилья в собственность, а также предоставляет в органы по государственной регистрации недвижимости установленную документацию на весь объект недвижимости (жилой дом). Дольщик, в свою очередь предоставляет в органы по государственной регистрации договор долевого участия, договоры уступки прав, если право дольщика на жилье возникло по договору уступки права требования, а также договор передачи жилья в собственность.
2.2.4. Приобретение жилья по договору мены.
По договору мены (ст. 567 ГК РФ) каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны одно жилье в обмен на другое. К договору мены применяются правила купли-продажи, при этом каждая сторона признается продавцом жилья, которое она обязуется передать, и покупателем жилья, которое она обязуется принять в обмен. Если договором мены не оговорено иное, то цена обмениваемого жилья предполагается равной (п. 1 ст. 568 ГК).
В случае, когда в соответствии с договором мены, обмениваемые жилые помещения признаются неравноценными, сторона, обязанная передать жилое помещение, цена которого ниже цены жилого помещения, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать жилое помещение, если иной порядок не предусмотрен договором.
Этот пункт ст. 568 ГК имеет большое значение в тех случаях, когда по договору мены один из супругов обменивает с доплатой принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение, являющееся его личной собственностью. В случае, когда доплата производится деньгами, которые являются имуществом, нажитым супругами во время брака (согласно п. 2 ст. 34 Семейного кодекса, доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, признаются имуществом, нажитым во время брака), то в этом случае жилое помещение, полученное супругом в результате произведенного обмена, становится общей совместной собственностью супругов.
Необходимо особо отметить, что право преимущественной покупки (п. 5 ст. 250 ГК РФ) действует также и при отчуждении доли жилья по договору мены. Видимо правильнее было бы назвать это право не правом преимущественной покупки, а правом преимущественной мены или преимущественного приобретения. Возможно, законодатель имеет ввиду случай, когда сособственник может предложить отчуждателю доли для мены жилое помещение подобного рода.
Изложенное выше относится к ситуации, когда жилые помещения находятся у обменивающихся сторон на правах собственности. Вместе с тем на практике возникает необходимость обменять жилье, которое находится в собственности, на другое, занимаемое гражданами на условиях найма (например, муниципальное жилье). Ранее такие операции осуществлялись либо путем «расприватизации» через суд жилья и последующего обмена жильем, либо путем оформления сделки купли-продажи жилья и последующего заключения договора найма. В настоящее время обмен таких жилых помещений осуществляется на основании ст. 20 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики», в соответствии с которой наниматель имеет право с согласия собственника жилищного фонда передать права и обязанности по договору найма этого помещения собственнику жилья из частного жилого фонда взамен приобретения права собственности на жилое помещение.
В г. Костроме порядок обмена жилых помещений производится в соответствии с положением «О порядке обмена жилых помещений в городе Костроме», утвержденном решением Думы г. Костромы 28 января 1999 г.
Данное положение разработано на основании Гражданского кодекса Российской Федерации, Закона Российской Федерации «ОБ основах жилищной политики», Жилищного кодекса РСФСР, «Инструкции о порядке обмена жилых помещений», других нормативных правовых актов Российской Федерации, костромской области и органов местного самоуправления г. Костромы и устанавливает правила обмена жилых помещений в г. Костроме, занимаемых нанимателями и собственниками1.
Как мена, так и обмен жилых помещений могут быть признаны недействительными по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом для недействительности сделок. Отношения собственности, основанные на недействительной сделке обмена жилыми помещениями, также являются недействительными.
2.2.5. Приобретение жилья по договору ренты.
Новым видом договора, по которому происходит отчуждение права собственности, является договор ренты, по которому одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность жилье, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное жилье периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставлять средства на его содержание в иной форме (ст. 583 ГК РФ). Возможны выплаты как постоянной (бессрочной), так и пожизненной ренты, в том числе пожизненного содержания гражданина с иждивением.
В отличие от всех иных договоров отчуждения недвижимости только в отношении договора ренты новым Гражданским кодексом предусмотрено обязательное нотариальное удостоверение (ст. 584 ГК РФ).
Своеобразие договора ренты заключается в том, что он как бы состоит из двух договоров: по «первому» осуществляется передача права собственности на жилье, которая может быть как возмездной (в форме купли-продажи), так и безвозмездной (в форме дарения) (ст. 585 ГК РФ).
«Вторым» договором собственно и является договор ренты, т.е. постоянной или пожизненной выплаты денежных средств тому, кто передает жилье. Именно исходя из этой, «второй» части договора, оформленные таким образом правоотношения и являются возмездными.
Ранее действовавший Гражданский кодекс РСФСР в ст. 253 предусматривал своеобразный аналог ренты в виде договора купли-продажи жилья с условием пожизненного содержания продавца. Этой статьей устанавливались значительные ограничения заключения такого договора:
1) «получателем ренты» мог быть только «нетрудоспособный по возрасту или по состоянию здоровья». В настоящее время — гражданин любого возраста и состояния здоровья;
сделка оформлялась только в виде договора купли-продажи. В настоящее время допустимо и дарение;
3) выплата содержания осуществлялась «в уплату покупной цены» и предполагалось, что сумма затрат покупателя не может быть более стоимости жилья. В настоящее время — покупная цена — сама по себе, а рента как «вторая» часть договора — сама по себе;
4) ранее допускалось обеспечение «ренты» только в натуре. В настоящее время может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах (ст. 603 ГК РФ);
5) утратившие силу нормы прежнего Гражданского кодекса РСФСР разрешали отчуждение жилья покупателем только после смерти продавца. В настоящее время (ст. 604 ГК РФ) плательщик ренты вправе и до смерти получателя ренты отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять переданное ему жилье, но только с согласия получателя ренты. Здесь следует также добавить, что в случае если плательщик ренты передает обремененное рентой жилье в собственность другого лица, то он несет субсидиарную с последним ответственность, если Кодексом или иным законом, или договором не установлена ответственность солидарная (ст. 586 ГК РФ);