Следует отметить, что согласно ч. 3 ст. 19 Закона РФ от 24 декабря 1992 года "Об основах федеральной жилищной политики" не допускается продажа иным лицам заселенных квартир и домов государственного, муниципального и общественного жилищных фондов без согласия проживающих в них совершеннолетних граждан.
Отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, допускается с согласия органа опеки и попечительства (п. 4 ст. 292 ГК).
Такие правила, как ранее отмечалось установлены из – за целевого назначения таких объектов недвижимости.
“В отличие от других договоров продажи недвижимого имущества договор купли-продажи жилого дома, квартиры или их части подлежит государственной регистрации и признается заключенным только с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 ГК). В данном случае обязательна регистрация самого договора, чтобы он мог считаться заключенным и действительным, а уже после этого или одновременно с этим производится государственная регистрация перехода права собственности на приобретенный жилой дом, квартиру. По договору продажи других видов недвижимого имущества подлежит государственной регистрации переход к покупателю права собственности на недвижимость, а не сам договор ее продажи (п. 1 ст. 551 ГК)[58].”
В связи с этим в отличие от договора продажи жилого помещения договор продажи иной недвижимости признается заключенным в момент его подписания сторонами как единого документа (п. 2 ст. 434 ГК). Право собственности у покупателя недвижимости возникает с момента государственной регистрации перехода этого права (п. 2 ст. 223 ГК).
При продаже доли в общей долевой собственности на недвижимое имущество и государственной регистрации права на нее к заявлению о регистрации со стороны других сособственников должны быть приложены их письменные согласия, которые оформляются каждым из них в органе, производящем государственную регистрацию прав, или нотариально заверяются. Когда нет согласия всех сособственников, регистратор прав обязан приостановить регистрацию на два месяца и направить извещения об этом всем сособственникам, которые не выразили своего согласия. Если сособственники в течение указанного срока не оформят свои возражения в установленном законом порядке, регистрация права на долю в общей долевой собственности проводится без их согласия. Возникший в связи с такими возражениями спор между сособственниками должен разрешаться судом.
“Распоряжение имуществом, которое находится в долевой собственности, согласно закону должно осуществляться по соглашению всех ее участников (п. 1 ст. 246 ГК). Вместе с тем участник такой собственности имеет право по своему усмотрению распорядиться своей долей - продать, подарить, завещать, отдать в залог либо распорядиться иным образом. Однако при возмездном отчуждении такой доли сособственник обязан соблюсти предусмотренное ст. 250 ГК правило о преимущественном праве покупки отчуждаемой доли.
Это право заключается в том, что при продаже указанной доли постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов (п. 1 ст. 250 ГК). Продавец такой доли должен сообщить письменно остальным сособственникам о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий ее продажи. Если последние откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец имеет право продать свою долю любому лицу. Когда же доля продана с нарушением преимущественного права покупки, любой другой сособственник вправе в течение трех месяцев требовать через суд перевода на него прав и обязанностей покупателя.
При обращении одного из сособственников с заявлением о государственной регистрации перераспределения долей в праве общей собственности необходимым условием для этого является наличие письменного согласия иных сособственников, чьи доли в праве общей долевой собственности перераспределяются, если иное не установлено законом или договором между сособственниками.
Распоряжение имуществом, которое находится в общей совместной собственности (имущество супругов, членов крестьянского хозяйства), осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом. Однако правило это применяется постольку, поскольку для отдельных видов совместной собственности Гражданским кодексом или другими законами не предусмотрено иное (п. 4 ст. 253 ГК). В исключение из приведенных выше правил иные правила установлены Семейным кодексом РФ[59].”
“Согласно п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимым имуществом и сделки, которая требует нотариального удостоверения и (или) регистрации в предусмотренном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. В противном случае супруг, чье нотариально удостоверенное согласие не было получено, имеет право потребовать через суд признания сделки недействительной в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении такой сделки.
Государственная регистрация возникновения, перехода и прекращения права общей совместной собственности на недвижимость производится на основании заявления одного из правообладателей, если законодательством РФ либо соглашением между правообладателями не установлено иное (п. 3 ст. 24 Закона)[60].”
В заключении по этому вопросу необходимо отметить, что безусловно регистрация прав на недвижимость и сделок с ней - процедура достаточно сложная, но необходимая. Сложность этой процедуры обусловлена особым правовым статусом недвижимости, что в свою очередь обусловлено повышенной важностью объектов недвижимости в общественных отношениях между субъектами гражданского права, а следовательно и жизни общества в целом.
Сразу оговариваюсь, так как тема, которую я выбрал, является очень объёмной, я рассматривал только договор купли продажи недвижимости из-за того, что он, по моему мнению, является наиболее важным, что касается других сделок с недвижимостью, то положения по ним являются во – многом аналогичными.
В заключении необходимо сказать, что законодательством Российской Федерации, в частности Гражданским Кодексом РФ, Федеральным Законом от 21 июля 1997 г. “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” и другими нормативно правовыми актами достаточно чётко закрепленыи правовой статус недвижимого имущества, и правила государственной регистрации имущественных прав на него, и правила совершения сделок с ним.
Однако необходимо также отметить, что в науке гражданское право всё ещё остаётся достаточно много спорных вопросов в отношении правового положения недвижимости, и многие авторы высказывают достаточно противоречивые мнения по некоторым вопросам.
Таким образом, подводя итог проделаной работе, необходимо отметить, что в силу своей общественной важности, недвижимое имущество обладает особым, по отношению к другим видам имущества, правовым положением, особыми правилами преобретения, отчуждения и совершения других сделок в отношении недвижимого имущества, а также особой формоой регистрации права собственности и иных вещных прав на него.
Список используемой литературы
Гражданский Кодекс Российской Федерации, принятый Государственной Думой 21 октября 1994 года.
Федеральный Закон “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” от 21 июля 1997г.
Федеральный Закон “О товариществах собственников жилья” от 15 июня 1996 г.
Федеральный Закон Российской Федерации "О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства” от 23 декабря 1992 г.
Указ Президента Российской Федерации "О продаже земельных участков гражданам и юридическим лицам при приватизации государственных и муниципальных предприятий" от 25 марта 1992 г. No. 301.
Указ Президента Российской Федерации "О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами” от 16 мая 1997 г.
Приказ Минюста РФ “о порядке осуществления правового контроля за деятельностью учреждений юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок сним.” от 16 августа 1999гю № 224.
Постановление Правительства РФ “Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок сним.” от 18 февраля 1998гю № 219.
Ведомости ВС РФ – подшивки журналов.
Ведомости ФС РФ – подшивки журналов
Экономическая газета, 1993, N 28.
СЗ РФ. 1997. No. 20.
Вестник ВАС РФ. 1998. No. 10.
Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // В кн.: Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика / Отв. ред. А.Л. Маковский. М., 1998.
Витрянский В.В. История развития регулирования оборота недвижимости www.jurqa.hut.ru/all.docs/g/a/ocz9ter7.html.
Гражданское право: Учебник. В 2 т. Том 1 / Отв. ред. Е.А. Суханов. М., 1998. С. 304.
Цибуленко З. Сделки с недвижимостью и их регистрация. Хозяйство и право 1998г. №2.
Романов О. Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с недвижимым имуществом: некоторые проблемы правоприменения.. www.juristy.ru/statii/civlaw/civlaw2.htm.