Доводы ответчика о том, что в связи с приватизацией всего имущественного фонда до окончания этого процесса он не намерен отдельно заниматься приватизацией квартир в домах , которые ему принадлежат, суд признал не соответствующими Закону. Иски граждан были удовлетворены. Такие решения суд вынес, основываясь на ст.4 Закона о приватизации жилищного фонда, в которой перечислены случаи, когда приватизация не допускается.
Акционерное объединение не могло сослаться ни на один из них. Когда остальные жильцы в домах ответчика пожелали приватизировать свои квартиры, им также было отказано. И вскоре в суд поступили десятки подобных заявлений. Суд должен был предотвратить их подачу путем вынесения частного определения в адрес руководства АО.
Некоторые сложности могут возникать и в тех случаях, когда на приватизируемой жилой площади проживает семья из двух и более человек и возникает общая совместная или общая долевая собственность. Последняя по своей сути требует четкого определения долей участников в праве на общее имущество. Такие доли могут быть указаны в договоре приватизации.
При отсутствии указаний о долях они предполагаются равными (п.1 ст.245 ГК). Такая презумпция дает возможность участникам отношений собственности на жилое помещение не определять конкретно свои доли в праве на общее имущество, что будет означать их равенство, то есть разделение жилплощади по количеству участников.
Необходимо отметить, что доля каждого из участников в общей собственности на приватизированную квартиру выражается арифметически. Эта доля может не совпадать с размером площади, которой реально пользуется собственник и члены его семьи в квартире, находящейся в общей долевой собственности.
Однако собственники могут составить нотариально удостоверенный договор о пользовании конкретными жилыми помещениями квартиры, если они не совпадают с принадлежащими им долями. Предполагается, что выдел участнику общей собственности принадлежащей ему доли в натуре допустим, если имеется техническая возможность передать ему изолированное помещение, а также часть подсобных помещений, устроить отдельный вход. При отсутствии такой возможности и в случае спора между собственниками суд вправе по просьбе истца определить порядок пользования квартирой.
Так, решением Первомайского районного народного суда г. Москвы от 4марта 1993г. удовлетворен иск Федорченко к Троицким о выделении доли из общей долевой собственности. Стороны имели в собственности в равных долях трехкомнатную квартиру. Федорченко обратился в суд с иском к бывшей жене и сыну о выделе его доли в виде комнаты и третьей части в общей площади (подсобных помещений), указывая на то, что ответчики не желают заниматься обменом.
В постановлении Президиума Московского городского суда по данному делу указывалось следующее. В соответствии со ст. 121 ГК РСФСР каждый из участников общей долевой собственности вправе требовать выдела доли из общего имущества. Если соглашение о способе выдела не достигнуто, то по иску любого участника имущество делится в натуре, поскольку это возможно без несоразмерного ущерба его хозяйственному назначению, в противном случае выделяющийся собственник получает денежную компенсацию. Квартира, находившаяся в общей долевой собственности сторон, имела три жилых комнаты размером 12,5+9,2+18,4 кв.м. При рассмотрении суд исходил из того, что доля истца в жилой площади составляет 13,2 кв.м, а поскольку жилой площади, точно соответствующей доле истца, в квартире нет, суд пришел к выводу о возможности выдела истцу комнаты размером 12,5 кв.м без выплаты денежной компенсации, так как истец на этом не настаивал.
Наряду с требованием о выделе комнаты, истцом было заявлено и требование об определении его доли в общей долевой собственности на подсобные помещения в размере одной третьей части. В мотивировочной части решения суд указал на невозможность удовлетворения этого требования.
Таким образом, народный суд фактически разделил жилую площадь, находящуюся в собственности сторон, оставил в общей собственности места общего пользования. Однако суд не учел, что такой раздел возможен только без несоразмерного ущерба хозяйственному назначению жилища. Квартиры в домах городского типа проектируются с учетом заселения одной семьей, поэтому в результате раздела жилой площади, принадлежащей сторонам на праве собственности, существенно утрачивается ценность квартиры.
На практике немало проблем приносят сделки, связанные с приватизированными квартирами, принадлежащими нескольким гражданам на праве общей собственности. Продажа одним из участников общей долевой собственности своей доли постороннему лицу возможна лишь при условии, если остальные сособственники откажутся от права преимущественной покупки либо не осуществят это право в течение месяца.
Продавец доли общей собственности обязан известить в письменной форме остальных участников о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий. При продаже с нарушением права преимущественной покупки любой другой участник общей долевой собственности в течение трех месяцев имеет право требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя, что означает обязанность уплаты им покупной цены и выполнения других условий сделки, заключенной отчуждателем.
Как показывает практика, при приватизации жилого помещения несколькими гражданами в общую долевую собственность доли каждого из них порой оказываются настолько незначительными, что их невозможно выделить из имеющихся в квартире помещений. Применительно к такому случаю ст.252 ГК РФ законодательно закрепляет возможность выплаты денежной компенсации собственнику без его согласия”.[10]
7. Заключение.
“Посредством приватизации государственного и муниципального жилищного фонда обеспечивается переход к рынку жилья, то есть постепенный переход к платности за жилье, к его зарабатыванию. Что дает приватизация жилищного фонда населению?
Каждый человек впервые получает право на свободный выбор способа удовлетворения своей потребности в жилье. Никогда прежде мы не имели такой возможности. И отдавая значительную часть заработанных средств в общественные фонды потребления, большинство населения по 10-15 лет ждало очереди на получение так называемого “бесплатного” жилья. А в то же время каждый человек за те же 10-15 лет работы почти полностью оплачивает свое жилье теми же взносами в общественные фонды потребления.
Кроме того, становясь собственником дома или квартиры, гражданин или семья получают в собственность недвижимость, стоимость которой с годами увеличивается. В дальнейшем, если будет такая необходимость, эту недвижимость можно продать с выгодой для себя. Например, если пожилой человек остался один в большой квартире, он может продать ее на рынке жилья по рыночной цене, а на вырученные деньги купить меньшую квартиру и дачу или дом в деревне. Иными словами, приобретая в собственность жилье, гражданин практически становится обладателем определенного капитала. Причем, судя по мировому опыту, именно этот вид капитала – недвижимость – является самым надежным.
Приватизация жилья нужна не только населению, но и государству. Она позволит улучшить содержание и использование существующего жилищного фонда. Известно, что состояние муниципального и государственного жилищного фонда все более и более ухудшается. Жилищно-коммунальные службы получают массу жалоб от жителей на протекающие крыши, на выходящие из строя инженерные коммуникации, санитарно-техническое оборудование. Это связано не только с неудовлетворительным материально-техническим обеспечением, но и с серьезными финансовыми проблемами.
Как показала практика, система централизованного финансирования отрасли себя не оправдывает из-за несовершенства контроля за расходованием средств, направленных в централизованном порядке из бюджета на содержание и ремонт жилищного фонда.
Приватизация позволит поднять на более качественный уровень обслуживание и ремонт жилых домов, так как собственник жилья, оплачивая по договору работу жилищно-коммунальных служб, будет требовать и соответствующего качества оказываемых услуг.
Кроме того, у человека, являющегося собственником жилья, появится совершенно иное, чем прежде, отношение к этому жилью. К своему всегда относишься лучше, чем к чужому, - такова наша психология”.[11]
8.Список литературы.
1.Жилищный справочник / Москва, 1996г.
2. “Законодательство” №3 1998г.
3. Бюллетень Министерства юстиции РФ, №4/1999г.
4.Закон РФ “О приватизации жилищного фонда в РФ” от 04.07.1991г.
5. “Домашний адвокат” /1994г №1.
6. В.И. Мамай, С.Н. Еремина. Юридический справочник для населения/ 1996г.
7. “Законность” /1997г.№4
8. Постановление Конституционного Суда РФ от 03.11.1998г.
9. “Хозяйство и право” №12 /1991г.
10. “Адвокат” / 1999г. №8
11. П.Я. Трубников. Право собственности граждан на жилье /Москва 1993г.
12. А.Н. Кичихин, И.Б. Марткович. Жилищные права. Пользование и собственность. Москва, 1997г.
13. П.И. Седугин. Жилищное право.Москва.1998г.
14. Законность /1999г. №9
15. Человек и закон /1995г. №12
16. Законность /2000г. №4
[1] Жилищный справочник / Москва. 1996г. Стр.129
[2] Законодательство №3, 1998 стр. 22-23
[3] Бюллетень Министерства юстиции РФ, №4 / 1999г.24-25
[4] Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» от 4 июля 1991г, с изменениями от 01.05.99г.
[5] Журнал “Домашний адвокат” 1994г. № 1 Стр.11
[6] В.И. Мамай, С.Н. Еремина Юридический справочник для населения, 1996г. Стр.257
[7] Журнал “Законность” 1997г. №4 Стр.40-41
[8] Постановление Конституционного Суда РФ от 03.11.1998г. “По делу о проверке конституционности отдельных положений статьи 4 Закона РФ “О приватизации жилищного фонда в РФ” в связи с запросами Волгоградской Областной думы, Дмитровского районного суда Московской области и жалобой гражданина В.А. Мостипанова.
[9] В.И. Мамай, С.Н. Еремина Юридический справочник для населения, 1996г. Стр.257-261
[10] Адвокат /1999г. №8 стр.47-53
[11] Журнал “Хозяйство и право” №12, 1991г. Стр.19-21