Встречается на практике и другой вариант: когда собственники отдельных квартир (в т.ч. полученных в собственность в результате приватизации) в связи с тяжелым материальным положением продавали одну или несколько комнат (что не ограничено законодательством), в результате чего квартира становилась коммунальной.
Отличительной особенностью комнаты является то, что ее собственнику наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым комнатой, принадлежат так же на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, а также и доля в праве общей собственности на места общего пользования (т.е. внутриквартирные коридоры, передние, кухни, туалеты, ванные комнаты и иные подсобные помещения). Эта доля собственника равна отношению находящегося в его собственности жилого помещения к суммарной жилой площади квартиры, если иное не определено специальным соглашением всех ее собственников. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру (п.2 ст. 290 ГК). Собственник же комнаты не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество квартиры, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на комнату.
Многими юристами обосновывается положение о преимущественном праве покупки жилого помещения в квартире коммунального заселения, владельцами соседних комнат или лицами, занимающими их по договору найма. Действительно, ст.250 ГК содержит правило, согласно которому при продаже доли в общей собственности постороннему лицу остальные участники этой собственности имеют преимущественное право ее покупки, кроме случаев продажи с публичных торгов. Однако приватизированная комната в коммунальной квартире - это самостоятельный объект собственности. Право собственности на нее не является правом общей долевой собственности на квартиру, такая долевая собственность установлена только на места общего пользования в этой квартире. Так что распространение на комнаты в коммунальной квартире правила ст.250 ГК о преимущественном праве покупки продаваемой доли в общем имуществе представляется ошибочным. Данная норма значительно ограничивает закрепленное ГК право собственника на распоряжение принадлежащим ему имуществом по своему усмотрению, ибо жестко устанавливает круг возможных покупателей жилого помещения. Поэтому я считаю правильным присоединиться к мнению Павла Владимировича Крашенинникова Председателя Комитета Государственной Думы Российской Федерации по законодательству, высказанному им на интернет-конференции "Перспективы развития жилищного законодательства в России" 4 февраля 2003 г.:
Ведущая: Вопросы о купле-продаже недвижимости.
Уважаемый Павел Владимирович!Распространяется ли на сделки купли-продажи комнат в коммунальных квартирах, находящихся на праве собственности у граждан, преимущественное право покупки, предусмотренное ст.250 ГК РФ? Вашу позицию в прессе я читал, но есть мнение других уважаемых юристов, отличное от Вашего. Кроме того, нотариусы и Москомрегистрация не требуют документов, подтверждающих тот факт, что соседи воспользовались своим преимущественным правом, хотя законодательством это предусмотрено. Единообразной судебной практики нет.
Разъяснений ВС РФ, насколько я знаю, тоже нет. Хотелось бы получить развернутый и аргументированный ответ. Заранее спасибо. (Куцевол Артур, г. Москва)
Крашенинников П.В.:
С самого начала говорю, что здесь право преимущественной покупки нет. 250-я статья не распространяется на данное отношение. Почему? В собственности конкретных граждан в данном случае находится комната, и у других граждан - тоже комната. В общей собственности находятся объекты общего пользования: туалет, ванна, коридор. Вот такая конструкция у нас существует сегодня.
Действительно, до недавнего момента этот вопрос был открыт и постоянно дискутировался. Моя позиция всегда заключалась в том, что в данном случае речь идет об объектах, которые являются принадлежностью комнат, и, конечно, принадлежность не может порождать право преимущественной покупки при продаже главной вещи. Это первое. Второе, у нас такая же конструкция заложена в главе 18 ГК РФ и в законе «О товариществах собственников жилья» приблизительно к объектам общего пользования уже многоквартирных домов.
В многоквартирных домах, если мне принадлежит квартира, у меня есть право, доля в праве общей собственности на объекты общего пользования многоквартирного дома. И, конечно, там тоже действует эта конструкция, что эта доля не порождает права преимущественной покупки. Она не может быть отчуждена отдельно от квартиры, и не может быть выделена сама по себе. Что касается комнат, то недавно были поправки в законе «О приватизации жилья», в котором говорится, хотя и применительно к приватизированному жилью, что права преимущественной покупки не возникает.
С учетом того, что у нас ГК РФ позволяет применять нормы права по аналогии, это называется аналогия права, соответственно, по сходным ситуациям мы применяем и главу 18, и закон «О товариществах собственников жилья». И вот теперь уже в законе «О приватизации жилья» говорится именно о приватизированном жилье. Так что, еще раз повторяю, здесь права преимущественной покупки нет».[14]
Соглашаясь с мнением Павла Владимировича Крашенинникова, что общие помещения коммунальной квартиры являются принадлежностью главной вещи (комнаты) и поэтому права преимущественной покупки не возникает, необходимо добавить, что нарушения прав других нанимателей при этом не происходит. Наоборот, обладая правом преимущественной покупки другие жильцы коммунальной квартиры были бы способны «заблокировать» любую сделку по распоряжению комнатой. Ведь потенциальный покупатель не станет ждать долго. Таким образом, можно было бы навязывать свои условия сделки, причём совершенно законно. Есть в этом и отрицательные моменты. Несомненно, первоначальным замыслом законодателя являлось намерение ликвидировать или хотя бы сократить количество квартир коммунального заселения. Исключение соседей из числа лиц, обладающих правом преимущественной покупки, конечно, не поспособствует этому замыслу. Государству следует поискать иные пути решения проблемы коммунальных квартир.
2.3 ДОГОВОРМЕНЫ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ.
Обмены, как учит политэкономия, это сделки, присущие обществу с незрелыми товарно-денежными отношениями. Обмен и рынок вещи вроде бы несовместимые. Однако договор мены жилого помещения и не думает умирать, хотя общая доля таких сделок довольно невелика.