Как неутешительный вывод – при применении подобных схем излишне доверчивым или невнимательным сторонам сделок по отчуждению недвижимого имущества возвратить свои квартиры (дома, комнаты) становится крайне затруднительно. Теперь следует с ещё большей осторожностью подходить к выбору контрагентов по сделкам с недвижимым имуществом и процедуре заключения договоров – «семь раз отмерь - один раз отрежь».
ЗАКЛЮЧЕНИЕ.
Не существует исчерпывающего списка сделок с недвижимым имуществом, т. к. граждане и юридические лица свободны в заключении договора, а стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (ст. 421 ГК). Стороны так же могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). Если ещё учесть количество возможных участников и предметов сделок с недвижимым имуществом, то список сделок с недвижимостью ещё более увеличивается. К сожалению в рамках этой работы невозможно было проанализировать, и даже просто рассмотреть большую часть сделок с недвижимым имуществом, даже все основные и наиболее распространенные из них. За рамками данной работы остались такие интересные темы как земельные отношения, сервитуты, ипотека, обращение взыскания на жильё и другие. Однако поставленные задачи в основном считаю достигнутыми. Были рассмотрены и детально проанализированы сущность сделок с недвижимым имуществом, их отдельные виды и специфика.
Несмотря на все имеющиеся проблемы, сделки с недвижимостью способны сегодня приносить ощутимые результаты: приносить доходы, помогать разрешению жилищной проблемы в стране, служить инструментом для надёжного размещения свободных средств и др.
К несомненным достижениям законодательства в отношении сделок с недвижимым имуществом следует отнести появление института государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. С его помощью удалось сильно сбить волну мошеннических сделок на рынке недвижимости и защитить правообладателей и участников сделок от криминального воздействия.
Имеются и явные пробелы и недоработки в законодательстве, касающемся сделок с недвижимым имуществом. Большое количество споров по договорам долевого участия в строительстве многоквартирного дома (договоры инвестирования, совместной деятельности и т. п.) говорит о законодательной неурегулированности данного вида отношений. В законе следует уделить внимание такому договору и отдельно его поименовать. Необходимо детальное определение в законе прав и обязанностей сторон по таким договорам. Это привлекло бы дополнительное количество заказчиков на строительство жилья. Послужило бы реализации конституционного права на жилище, гарантированного статьёй 40 Конституции РФ.
Считаю необходимым принятие специального закона о риэлтерской деятельности. Действующее в настоящее время на рынке недвижимости огромное количество риэлтерских фирм ни за что в сущности не отвечает. Клиентов же они привлекают обещаниями надёжности. Государство, по моему мнению, должно возложить на профессиональных участников обязательства на компенсацию возможных убытков. Сделать это можно, например, через обязательное страхование профессиональной ответственности участника рынка недвижимости. Ограничивать при этом права граждан на возможность самим совершать сделки с недвижимостью не стоит, точно так же как и возврат обязательного нотариального удостоверения всех видов сделок с недвижимостью, на котором так настаивают нотариусы.
Желательно появление единого кодифицированного законодательного акта по типу Земельного Кодекса РФ, обобщающего всю специфику сделок с недвижимым имуществом, гарантирующим права непрофессиональных участников рынка недвижимости как потребителей товаров и услуг.
СПИСОК СОКРАЩЕНИЙ:
ГК – Гражданский кодекс Российской Федерации;
УК – Уголовный кодекс Российской Федерации;
СК – Семейный кодекс Российской Федерации;
НК – Налоговый кодекс Российской Федерации;
ЗК – Земельный кодекс Российской Федерации;
ГПК - Гражданский процессуальный кодексРоссийской Федерации;
ФЗ «о госрегистрации» - Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним";
ЖК - Жилищный кодекс РСФСР;
КС РФ – Конституционный Суд Российской Федерации;
Дипломная работа выполнена мною совершенно самостоятельно. Все использованные в работе материалы и концепции из опубликованной научной литературы и других источников имеют ссылки на них.
30 марта 2004 года.
Сергеев Б.В.
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАВШЕЙСЯ ЛИТЕРАТУРЫ И НОРМАТИВНО-ПРАВОВЫХ АКТОВ:
Законы и иные нормативные акты:
1. Конституция Российской Федерации.
2. Гражданский Кодекс Российской Федерации.
3. Уголовный Кодекс Российской Федерации.
4. Семейный Кодекс Российской Федерации.
5. Уголовно-процессуальный Кодекс Российской Федерации.
6. Гражданский процессуальный Кодекс Российской Федерации.
7. Земельный Кодекс Российской Федерации.
8. Налоговый Кодекс Российской Федерации.
9. Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
10. Закон РФ "Об основах федеральной жилищной политики".
11. Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".
12. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
13. Указ Президента «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» от 27 октября 1993 г.
14. Закон РСФСР от 26 июня 1991 г. "Об инвестиционной деятельности в РСФСР".
15. Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений".
16. Закон Российской Федерации "О защите прав потребителей".
17. Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ».
18. Закон РФ «О товариществах собственников жилья».
19. «Основы законодательства РФ о нотариате».
20. Закон РФ «О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения».
Литература:
21. Бархатова Е. Ю. Комментарий к Конституции Российской Федерации. Москва, «Проспект». 2004.
22. Конституция Российской Федерации с комментариями Конституционного Суда РФ. Москва, «Инфра-М». 2002.
23. Семейное законодательство. Сборник нормативных актов и документов. Москва, Фирма «СПАРК», 1995.
24. Комментарий к Уголовному Кодексу Российской Федерации под общей редакцией доктора юридических наук, профессора Ю. И. Скуратова и доктора юридических наук, Председателя Верховного Суда Российской Федерации В. М. Лебедева. Москва, «НОРМА», 2001.
25. Брагинский М.И. Комментарий к Закону Российской Федерации «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Москва, Юридический дом «Юстицинформ», 1998.
26. Комментарий к закону о государственном земельном кадастре. Под редакцией Галиновской Е.А. Москва, Юридический Дом «Юстицинформ», 2003.
27. Квартирный вопрос: наследование, дарение, рента. Нормативно-правовая база. Библиотечка «Российской газеты» выпуск 20. Москва, ЗАО «Библиотечка РГ», 2003 г.
28. Земельное законодательство. Москва, ЗАО «Бизнес-школа «Интел-Синтез»», 1997.
29. Чубуков Г. В., Духно Н. А. Зкологическое право России. Учебник для вузов. Москва, Московский государственный университет путей сообщения, Юридический институт, 2000.
30. Судоустройство. Москва, «Экзамен», 2001.
31. Квардонова Е. С. Правовые аспекты финансирования гражданами строительства жилья на долевой основе. Москва, «Ось-89», 2003.
32. Голощапов Н. А., Помазкова С. И. Жилищное право. Учебно-практическое пособие. Москва 2002.
33. Михалёва Т. Недвижимость. Что нужно знать при её покупке и продаже. Москва, «Юркнига», 2004.
34. Жилищная энциклопедия метр в законе. Серия домашний адвокат, выпуски 3-5, 7. Москва, ООО «Домашний адвокат», 1998-2000, 2003 г.
35. Абрамов В.А. Сделки & договоры. Комментарии. Разъяснения. Москва, «Ось-89», 2000.
36. Аренда и купля продажа недвижимости. Практическое пособие. Москва, Издание г-на Тихомирова М.Ю., 2004.
37. Сделки с недвижимостью. Образцы документов, комментарии, практика применения законодательства. Москва, Издание г-на Тихомирова М.Ю., 2004
38. Крашенинников П. В. Сделки с жилыми помещениями: Комментарий гражданского и жилищного законодательства и практика его применения. Москва, «Статут», 2003.
39. Болтанова Е. С. Операции с недвижимостью: купля-продажа, дарение, наследование. Ростов-на-Дону, «Феникс», 2002.
40. Дарение недвижимого имущества. Практическое пособие. Москва, Издание г-на Тихомирова М.Ю., 2004.
41. Волгин В.В. Защита интересов при заключении сделок. Москва, «Дашков и Ко», 2004.
42. Абашин Э. А. Как правильно оформить сделку. Москва, «Форум-Инфра-М», 2003.
43. Леонов О. А. Квартирный маклер. Москва, «Книжный мир», 2002.
44. Дашков Л. П., Брызгалин А. В. Коммерческий договор: от заключения до исполнения. Москва, «ИВЦ Маркетинг», 1995.
45. Пиляева В. В. Гражданское законодательство в схемах и определениях. Учебное пособие. Москва, «Кнорус», 2001.
46. Споры при совершении сделок с недвижимостью. Москва, Издание г-на Тихомирова М.Ю., 2003.
47. Жилищное законодательство России. Сборник нормативных документов с комментариями. Москва, «Агенство «Бизнес информ»», 1997.