В договоре коммерческого и социального найма изменение договора не предусмотрено.
Подведя итог всему вышеперечисленному в этой главе, можно сделать вывод, что положения об изменении договора достаточно полно регулируются в ЖК, менее полно в ГК и совсем не регулируются в П.Пр-ва № 46.
Рассмотрение этой главы я начну с оснований расторжения договора коммерческого и социального найма
Расторжение договора найма допускается по соглашению сторон.
Договор коммерческого и социального найма может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в следующих случаях:
- при использовании жилого помещения (в целом или части его) не по назначению;
- если наниматель, члены его семьи или граждане, постоянно проживающие с нанимателем, за действия которых он отвечает, умышленно портят или по неосторожности разрушают жилое помещение, а также систематически нарушают права и интересы соседей;
- если наниматель не внес платежи, указанные в договоре в течение шести
месяцев:
- если жилое помещение окажется в силу обстоятельств в состоянии, не
пригодном для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния.
Наймодатель вправе требовать досрочного расторжения договора коммерческого и социального найма в судебном порядке только после направления нанимателю письменного предупреждения о необходимости устранения нарушений в течение месяца.
Договор найма может быть расторгнут в судебном порядке по требованию нанимателя:
- если наймодатель не предоставляет жилое помещение в пользование нанимателю либо создает препятствия пользованию жилым помещением в соответствии с условиями договора;
- в случае систематического неисполнения наймодателем своих обязательств по договору;
- если жилое помещение окажется в силу обстоятельств в состоянии, не
пригодном для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния.
В случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель,
члены его семьи и другие граждане, проживающие с ним в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.
Гражданский кодекс РФ также устанавливает основания и порядок расторжения договора найма жилого помещения. Эти положения могут применяться к договору найма жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда, если иное не установлено жилищным законодательством.
Так, ст. 687 ГК, положения которой регулируют основания расторжения договора найма схожи с положениями П.Пр-ва № 46, но также между ними существуют некоторые отличия. Так, в соответствии, с п.1 ст.687 ГК «Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найм с письменным предупреждением наймодателя за три месяца». Таким образом, в положениях ГК предусматривается возможность одностороннего расторжения договора найма, а в коммерческом найме одностороннее расторжение договора возможно только в судебном порядке.
В пример этому можно привести судебную практику.
В соответствии со ст. 687 ГК РФ договор найма жилого помещения может быть расторгнут, если помещение перестает быть пригодным для проживания, а также в случае его аварийного состояния. При этом выселение может иметьместо лишь при соблюдении требований жилищного законодательства
Управление муниципального жилья администрации г.Якутска обратилось с иском к Богомяковым о расторжении договора найма жилого помещения и выселении с предоставлением другого жилого помещения. В обоснование иска указало, что дом, в котором находится квартира, занимаемая Богомяковыми с двумя детьми, является непригодным для проживания.
Решением Якутского городского суда иск удовлетворен.
Удовлетворяя иск, суд сослался на п.3 ст.687 и ст. 688 ГК РФ, согласно которым договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре, если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния, при этом наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда. Однако суд не учел, что такое выселение может иметь место лишь при соблюдении требований жилищного законодательства.
Между тем предоставляемое Богомяковым жилое помещение находится в маневренном жилом фонде, предназначенном для временного проживания граждан при переселении их из домов, признанных непригодными для проживания. Однако Богомяковы от такого переселения отказались. Возможность же принудительного выселения в маневренный жилищный фонд до предоставления другого жилого помещения, отвечающего необходимым требованиям, жилищное законодательство не предусматривает (за исключением выселения на время производства капитального ремонта с сохранением действия договора найма на ремонтируемое помещение). В каком качестве намерен в дальнейшем эксплуатировать дом истец, не выяснено, хотя данное обстоятельство имеет существенное значение для правильного разрешения спора.
Суд должен был учитывать, что при переоборудовании жилых домов (жилых помещений) государственного и общественного жилищного фонда (в том числе и переданных в муниципальную собственность) в нежилые, а также в случаях, когда дома грозят обвалом или подлежат сносу (в том числе и по причине непригодности для дальнейшего проживания в них граждан), проживающие граждане выселяются с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения (ст.ст.91, 92, 93, 96 Жилищного кодекса РСФСР). По протесту заместителя Генерального прокурора РФ состоявшиеся постановления отменены, дело направлено на новое рассмотрение»[21].
Аналогичное положение содержится и в ЖК, в ст. 89, которая регулирует договор найма жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда. Но опять же существуют отличия. Здесь наниматель вправе расторгнуть договор с согласия членов семьи, а не постоянно проживающих с ним граждан (как в договоре найма и коммерческого найма), и не содержится условия о письменном предупреждении наймодателя за три месяца.
Это право вытекает из сущности жилищной потребности гражданина: при отпадении надобности в данном жилом помещении расторгается и договор найма жилого помещения. Тем самым, закон предоставляет нанимателю и членам его семьи возможность односторонними действиями отказаться от своего права на пользование жилым помещением, причем без предварительного предупреждения об этом наймодателя. Договор найма считается расторгнутым со дня выезда нанимателя и членов его семьи.