Перечень оснований, по которым договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в ГК в П.Пр-ва № 46 очень схожи:
· Не внесение нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае не внесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
· разрушение или порча жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
Как и при коммерческом найме в ГК также нанимателю предоставляется определенный срок, в течение которого наниматель должен устранить нарушения.
П.2 ст.687: «По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года».
· если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;
· если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения.
Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения.
В ГК РФ (ст.688) определяются последствия расторжения договора найма жилого помещения: в случае расторжения договора найма наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.[22].
Норма этой статьи отличается от соответствующей нормы жилищного законодательства тем, что не устанавливает последствия выселения из жилого помещения на основании судебного решения постоянно проживающих - без предоставления или с предоставлением другого жилого помещения, а также не отсылает в решении этого вопроса к жилищному законодательству, хотя эти вопросы получают ответы именно в нормах жилищного законодательства.
Проанализировав положения ЖК, можно сделать вывод, что расторжение договора найма не всегда связано с выселением из жилого помещения, это не тождественные понятия. Например, при выезде нанимателя жилого помещения, его смерти действие договора найма прекращается без необходимости выселения нанимателя. Расторжение договора найма жилого помещения в домах государственного или общественного жилищного фонда по инициативе наймодателя является исключительной мерой и допускается только по основаниям, установленным законом. Конституционный Суд отметил, что «договор найма жилого помещения при отсутствии согласия нанимателя может быть расторгнут только судом (ч.1 ст.90). Следовательно, исключена возможность административного порядка расторжения договора найма жилого помещения и выселения лиц.
Выселение без предоставления жилого помещения производится, если наниматель, члены его семьи или другие совместно проживающие с ним лица систематически разрушают или портят жилое помещение. Виновное поведение лица может выразиться не только в активных действиях, но и в форме бездействия, неисполнения каких-либо обязанностей. Разумеется, необходимым условием для применения ст.98 ЖК РСФСР является наличие причинной связи между поведением лица и наступившими вредными последствиями.[23]
Выселение в связи с признанием ордера на жилое помещение недействительным. Жилищный кодекс РСФСР ст.100 предусмотрел последствия признания ордера на жилое помещение недействительным, только вследствие неправомерных действий получивших ордер лиц: эти лица подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения. Такая строгая мера предусмотрена законом потому, что в указанном случае имеются виновные, недобросовестные действия получивших ордер лиц, совершенные с целью незаконного получения жилья.
Таким образом, в дипломной работе были рассмотрены вопросы возможной (но не всегда реальной) реализации гражданами России своего конституционного права на жилище на условиях договора найма жилого помещения, коммерческого и социального найма, договора найма жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда. Исследовано и проведено детальное сравнение понятий различных видов договора найма жилого помещения, оснований для заключение договора, предмета и субъектов договора с учетом изменений, происшедших в жилищном и гражданском законодательствах за годы реформ.
Проведя сравнительную характеристику условий договоров, я достигла цели, поставленной в работе: изучение договоров найма, найма жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда, коммерческого и социального найма, а также проблем, связанных с реализацией гражданами России своего права на жилище. Разобралась в нормативном материале по теме, для того чтобы в дальнейшем применять полученные знания на практике. Попыталась найти пути к урегулированию гражданских и жилищных отношений по поводу найма жилых помещений так, чтобы не было несогласованности права, закона и применения.
Проведенный анализ дает возможность сделать вывод, что отношения по поводу договора найма жилого помещения, закрепленные в ГК в целом регламентированы достаточно полно. Что касается договора найма жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда, то вследствие длительного не приведения жилищного законодательства в соответствие с сегодняшней действительностью, многие вопросы владения и пользования жилыми помещениями, заселенными или заселяемыми на условиях такого договора в новых социально-экономических условиях, остаются не регламентированными. Относительно договоров коммерческого и социального найма, то данные виды договоров существуют пока только в законодательстве субъектов, а точнее в городе Москве. Хотя, в ГК есть упоминание о договоре социального найма, но правовой механизм регулирования не закреплен, а говорится о том, что основания, условия и порядок предусмотрен жилищным законодательством. Но жилищное законодательство не было приведено в соответствии с ГК, поэтому положения социального найма регулируются пока только законодательством субъектов Российской Федерации.
а) Нормативные источники:
1. Конституция Российской Федерации. Официальный текст по состоянию на 1 февраля 1999.-М.: Издательская группа НОРМА – ИНФРА. М, 1999. – 80 С.
2. Гражданский Кодекс Российской Федерации. Части первая и вторая. – М.: Юристъ, 1999. – 480 с.
3. Жилищный кодекс РСФСР. Официальный текст по состоянию на 25 июля 2002 года. Библиотека кодексов: Выпуск 16.М.: ИНФРА – М, 2002. – 64 с.
4. Закон Российской Федерации от 24.12.92 № 4218-1 (с изменениями 24 декабря 2002г.) "Об основах федеральной жилищной политики". Справочно – информационная система «Гарант» по состоянию на 5 августа 2002 г.
5. Основы жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик. - М.: Юридическая литература, 1986. - 86 с.
6. Постановление Правительства Российской Федерации от 28.02.96. № 214 "Об утверждении перечня заболеваний, дающих инвалидам, страдающим ими, право на дополнительную жилую площадь в виде отдельной комнаты». Жилищное законодательство России. Сборник нормативных документов с комментариями. Составитель Примаков Д.В.- М.: Агентство БИЗНЕС-ИНФОРМ, 1998. - с.366-367.
7. Постановление Правительства Российской Федерации от 18.07.96. № 707 «О дальнейшем переходе на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг». ". Справочно – информационная система «Гарант» по состоянию на 5 августа 2002 г.
8. Постановление Правительства Российской Федерации от 25.05.97 № 621 «О федеральных стандартах перехода на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг». Там же.
9. Указ Президента Российской Федерации от 28.04.97 № 425 «О реформе жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации». Там же.
10. Правила регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации, утвержденные постановлением Правительства РФ от 17 июля 1995 г №713//СЗРФ 1995 №30. Ст. 2939.
11. Правила пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР, утв. постановлением Совета Министров РСФСР от 25 сентября 1985 г.№415
12. Закон г. Москвы от 6 ноября 2002 г. N 60 "О передаче в собственность города Москвы приватизированных жилых помещений" Там же
14. Закон г. Москвы от 11 марта 1998 г. N 6 "Основы жилищной политики города Москвы" (в редакции от 10 июля 2002 г.) Там же
15. Закон г. Москвы от 6 ноября 2002 г. N 60 "О передаче в собственность города Москвы приватизированных жилых помещений» Там же
16. Письмо Управления городского заказа Правительства Москвы от 30 октября 1997 г. N 52-13/7з Там же