В отличие от жилищного законодательства в ст.678 ГК не содержится указание на солидарную ответственность совместно проживающих совершеннолетних лиц перед наймодателем, а устанавливается персональная ответственность нанимателя за действия всех остальных совместно с ним проживающих, если они нарушают условия договора.[16]
Сторонами в договорах социального и коммерческого найма также являются наймодатель и наниматель.
Наймодателем также как и в вышерассмотренных договорах является собственник либо орган, уполномоченный собственником или законом сдавать жилое помещение в найм.
На территории г. Москвы право заключать договоры найма на жилые помещения, находящиеся в государственной и муниципальной собственности г. Москвы, предоставляется дирекциям единого (п.7 П.Пр-ва Москвы №46).
Право заключать договоры найма на жилые помещения, находящиеся в государственной и муниципальной собственности г. Москвы, может быть предоставлено иным юридическим лицам на конкурсной основе, получившим эти помещения из муниципального фонда в управление.
Нанимателем жилого помещения по договору коммерческого найма может быть любое дееспособное физическое лицо, постоянно проживающее в г. Москве при условии соблюдения Правил о порядке регистрации и снятии граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в Москве и Московской области.
Нанимателем жилого помещения по договору социального найма может быть дееспособное физическое лицо, относящееся к категории граждан, нуждающихся в предоставлении жилого помещения из жилищного фонда социального использования, в соответствии с перечнем, определяемым Законом города.
Согласно п. 2 ст. 672 ГК проживающие по договору социального найма жилого помещения совместно с нанимателем члены его семьи пользуются всеми правами и несут все обязанности по договору найма жилого помещения наравне с нанимателем. Следовательно, все они являются сонанимателями. Некоторые авторы таких сонанимателей называют «сонанимателибез заключения договора»[17]. Но, на мой взгляд, это не верно, т.к. проанализировав нормы закона, можно увидеть, что все сонаниматели наравне с нанимателем обязаны подписывать договор найма. Хотя на практике долгие годы эти положения закона не применялись.
При социальном найме наниматель никаких преимуществ перед другими членами семьи с точки зрения прав на жилое помещение не имеет. Его роль заключается в том, что он представляет связанные с пользованием жилым помещением интересы членов его семьи, т. е. является их представителем в силу закона (п. 1 ст. 182 ГК).
Таким образом, сравнив положения договоров относительно сторон договора можно сделать вывод, что положения о наймодателе практически везде сходны (везде собственник), а наниматель - в двух договорах гражданин, в двух других принадлежности к гражданству не требуется, а им может быть просто физическое лицо, т.е. гражданин, иностранный гражданин, либо лицо без гражданства.
В договорах найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования и договоре социального найма содержится условие о нуждаемости нанимателя в жилье.
§ 6. Срок договоров
Срок в рассматриваемых мной договорах определяется по-разному. Согласно п.1 ст. 683 ГК, п.18 П.Пр-ва №46 договор найма и договор коммерческого наймазаключается на срок, не превышающий пяти лет. Однако срок не является существенным условием данных договоров, стороны могут вообще не упомянуть о нем. В этом случае договор считается заключенным на пять лет.
Если договор заключен на срок до одного года, он считается краткосрочным и на него не распространяются указанные в п. 2 ст. 683 ГК правила, относящиеся к договору со сроком более одного года. В частности, на краткосрочный договор не распространяется норма о преимущественном праве нанимателя на заключение договора на новый срок (п. 2 ст. 683, ч. 1 ст. 684).
Преимущественное правона заключение договора найма и коммерческого найма на новый срок (по истечении срока заключенного договора) закон признает за нанимателем. Однако реализация этого права предполагает определенные действия наймодателя. Не позднее, чем за три месяца до истечения срока договора он обязан либо предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях, либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем в течение не менее одного года. Невыполнение наймодателем этой обязанности (при отсутствии отказа нанимателя от продления) влечет следующее последствие: договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. Определенные последствия предусмотрены и на случай несоблюдения наймодателем своего решения не сдавать помещение внаем в течение года, использованного им для отказа продлить договор: наниматель вправе требовать признания недействительным договора, заключенного наймодателем с другим лицом и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор (ч. 4 ст. 684 ГК).
В отличие от договора найма и коммерческого найма договор найма жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда и договор социального найма являются бессрочными, т. е. не содержат условия о сроке. На первый взгляд это правило является разумным, поскольку расторжение этих договоров по мотивам, связанным с истечением срока, не допускается, а перезаключение договоров, как показала практика прошлых лет, когда законом предусматривался срок данных договоров, было бы простой формальностью. Но путем установления срока договора социального найма и договора найма жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда; и перезаключения этих договоров каждые пять лет можно было бы обеспечить проверку выполнения сторонами договорных обязательств, что содействовало бы выявлению случаев их нарушения, например обязанностей жилищных организаций в отношении ремонта жилищного фонда, устранения неисправностей сантехнического и иного оборудования и т. д., а также обязанностей нанимателей по выполнению текущего ремонта, использованию жилых помещений по прямому назначению и т. д. В итоге произошло бы повышение авторитета этих договоров и их роли в обеспечении жилищных прав граждан и сохранности жилищного фонда. Так же это позволило бы проверить «малоимущество», т.к. пять лет это довольно продолжительный этап, за который может измениться финансовое благополучие нанимателя.
§ 7. Плата
По договору найма жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда социального использования в соответствии с Основами жилищного законодательства СССР размер платы за пользование жилым помещением (квартирной платы) устанавливается Советом Министров СССР (ст.55 ЖК).
Данная статья, касающаяся установления платы за жилое помещение, устарела. Теперь следует руководствоваться ст. 15 Основ и Постановлением Правительства РФ "О совершенствовании системы оплаты жилья и коммунальных услуг и мерах по социальной защите населения" от 02.08.99 N 887. Указанными актами предусмотрено, что плата за жилое помещение и коммунальные услуги должна устанавливаться в размере, обеспечивающем возмещение издержек на содержание и ремонт жилья, а также на коммунальные услуги.
Если оплата жилья и коммунальных услуг по договору найма не производится в течение шести месяцев, граждане подлежат выселению в судебном порядке с предоставлением жилого помещения, отвечающего санитарным и техническим требованиям, по нормам общежития. Законодательными и правовыми актами субъектов Российской Федерации этот срок может быть изменен с учетом особых обстоятельств.[18]
Наниматель обязан вносить квартирную плату ежемесячно не позднее десятого числа следующего за прожитым месяца (ст. 56 ЖК).
Относительно договора найма жилого помещения в ст. 682 ГК говорится, что размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер.
Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором (ст.682 ГК).
Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом (ст.682).
В договоре социального найма размер платы за жилое помещение определяется Постановлением Правительства г. Москвы (п.40 П.Пр-ва Москвы № 46).
Размер платы за жилое помещение по договору коммерческого найма определяется согласно методике в денежном выражении (п.40 П.Пр-ва Москвы № 46).
Увеличение платы за жилое помещение возможно по соглашеню сторон, а также в связи с изменениями суммы оплаты одного квадратного метра по договору найма в соответствии с решением уполномоченного на то государственного органа.
Перерасчет платы за жилье производится не чаще одного раза в квартал.
Сроки внесения платы оговариваются сторонами в договоре.
Таким образом, мы можем сделать вывод, что все четыре договора отличаются друг от друга источником, в котором устанавливается плата за жилое помещение по соответствующему договору.
Глава II. Права и обязанности сторон по договору
В этой главе я рассмотрю и сравню права и обязанности наймодателя и нанимателя в договорах найма, коммерческого найма, найма жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда и в договоре социального найма.