Гражданское право
1.Сделки в гражданском праве (на примере сделок с квартирами)
Жилье является необходимым условием нормальной жизни и деятельности каждого человека и в силу этого выступает как особый объект гражданско-правовых отношении. В последнее время одной из самых актуальных проблем стала проблема жилищной собственности и жилищных правоотношений Актуальность исследуемой те» определяется:
а), проблемой необеспеченности жильем населения нашей страны;
б) повсеместно возникающими сложностями при заключении и оформлении граждане» правовых сделок с недвижимостью;
в), постоянными изменениями и дополнениями нормативно-правовой базы в области жилищных правоотношении
Исходя из этого, целью работы является исследование правоотношений в области жилищного права в настоящий период времени в нашей стране.
Рассмотрение данной темы ставит следующие задачи:
1. Рассмотреть основные гражданско-правовые сделки в сфере жилищных правоотношений
2. Исследовать проблемы возникающие при заключении и оформлении сделок с жилищной собственностью.
3. Рассмотреть вопрос совершения незаконных сделок на рынке жилья.
4. Раскрыть значение и необходимость знаний в области жилищных правоотношений для
населения. В ходе написания работы использовались следующие методы:
• изучение литературы;
• обобщение материалов периодической печати;
• работа с нормативно-правовыми актами в области жилищного законодательства;
• изучение и обобщение нормотворческой деятельности органов государственного управления при регулировании жилищных правоотношений
Основные гражданско-правовые сделки с квартирами
По завершении процесса приватизации квартира становится собственностью лиц, проживавших в ней. Это означает, что ее собственники могут вступать в люб гражданско-правовые отношения, касающиеся этой квартиры, а именно: заключать договоры купли-продажи, мены, дарения, завещать квартиру, отдавать ее в залог и т.д.
Однако следует помнить, что в случаях, когда в приватизированной квартире момент регистрации приватизации жил один человек, а также случаях, когда в квартире ЖСК пай выплачен, приватизированная квартира остается общей собственностью семьи, есть ни один из ее членов без согласия других не имеет права распоряжаться квартир самостоятельно.
Независимо от того, какая сделка совершается в отношении квартиры, j. оформления в нотариальном порядке договора об ее отчуждении требуются определенне документы, причем они будут различными в зависимости от того, какие кварты отчуждаются.
Приватизированные муниципальные квартиры:
1) договор передачи муниципального жилья в собственность граждан, зарегистрированным органом государственной власти;
2) свидетельство о собственности на жилище;
3) справка районного (городского) БТИ об оценке стоимости квартиры
Кооперативные квартиры с выплаченным паем:
1) свидетельство о собственности на жилище;
2) справка ЖСК о сумме выплаченного пая, зарегистрированная орган государственной власти;
3) справка БТИ об оценке стоимости квартиры
Квартиры, приобретенные в собственность по договору купли-продажи,мены, дарения:
1) оригинал договора, зарегистрированного органом государственной власти;
2) справка районного (городского) БТИ об оценке стоимости квартиры.
Квартиры, приобретенные в порядке наследования:
1) свидетельство о праве на наследство;
2) свидетельство о собственности на жилище;
3) справка БТИ об оценке стоимости квартиры.
* При любом отчуждении квартир требуется нотариально удостоверенное согласие второго супруга, независимо от его прописки в данной квартире, за исключением случаев, когда квартира была подарена первому супругу, перешла к нему в порядке наследования или была приобретена им до брака.
Отчуждаться могут не только квартиры, но и комнаты в коммунальных квартирах. В этом случае необходимы следующие документы:
1) свидетельство о собственности на комнату (с указанием ее размера и обш площади коммунальной квартиры),
2) договор передачи комнаты в собственность, зарегистрированный в орга государственной власти;
3) соглашение об определении долей, зарегистрированное нотариально зарегистрированное органе государственной власти,
4)справка БТИ об оценке стоимости коммунальной квартиры (с указанием разме долей всех ее собственников) Для продажи комнаты коммунальной кварти:
необходимо также заявление всех соседей-собственников, что они не возража] против ее продажи, так как они имеют право преимущественной покуп продаваемой комнаты за указанную в договоре цену
Кроме того, если в договоре передачи жилья и свидетельстве о собственности жилище в качестве собственников указаны и несовершеннолетние, то в этом слу1 требуется согласие органов опеки и попечительства на любое отчуждение
Для граждан при регистрации сделок с квартирами необходимо присутствие в( участников сделки, которые должны иметь при себе паспорт, подлинник и коп нотариально заверенных договоров, справки из ремонтно-эксплуатационной организаи об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг.
Для юридических лиц при регистрации сделок с квартирами необходимы уст юридического лица или его нотариально заверенная копия, свидетельство о регистрац юридического лица, доверенность на представительство юридического лица и паспс доверенного лица.
Договоры купли-продажи жилья, заключенные между предприятиями, таю подлежат регистрации в органе государственной власти.
На практике возникает много вопросов, связанных с выпиской бывше собственника из проданной или подаренной квартиры. Нередки случаи, когда продаве получив деньги с покупателя, отбывает в неизвестном направлении, и покупатель лишает возможности осуществить свое право собственности на приобретенную квартир Покупатель вынужден разыскивать недобросовестного продавца, а иногда и предъявлять суд иск о его выселении. Поэтому в случаях, когда продавец вызывает у покупате. определенные сомнения, целесообразно взять его доверенность на выписку из квартиры, также нотариально заверенное заявление о выписке, адресованное в отделение милищ по месту прописки продавца, после чего можно заняться его выпиской самостоятельно
В любом случае покупатель должен потребовать от продавца выписку из домовой книги ш копию финансового лицевого счета, поскольку кроме собственника квартиры в нем мог быть прописаны лица, не являющиеся собственниками, но обладающие праваи нанимателя, которые могут и не знать, что квартира продана Эти люди сохраняют пра нанимателей, и при переходе права собственности выписать их с занимаемой ими площа;
практически невозможно
Осуществление права собственности на квартиру неразрывно связано с пока ег сохранившейся пропиской
В настоящее время немало случаев, когда жилые помещения используются не ] назначению, а именно: сдаются под офисы, склады и т.д. Договоры аренды или вообще заключаются, или стороны их не регистрируют. Таким образом, собственно арендаторы платят ни налогов, ни других платежей. Как известно, в соответствии с действующ! законодательством собственники жилья при сдаче его в аренду утрачивают право на льго! по его содержанию, обслуживанию и ремонту. Например, в распоряжении мэра Москвы ' мерах по пресечению противоправного использования жилых помещений, находящихся собственности граждан и юридических лиц" от 11 июня 1994г. подчеркивается, ч договор о сдаче в аренду жилых помещений должен заключаться в письменной форме обязательной регистрацией в жилищно-эксплуатационных органах и налоговых инспекция
Следует отметить, что с юридической точки зрения данное распоряжение мэ далеко не безупречно, поскольку нарушает ч. 1 ст.209 ГК РФ, в соответствии с котор< собственник владеет, пользуется и распоряжается своей собственностью по свое! усмотрению при условии, что не затрагиваются права других лиц. Поэтому, если оф» созданный в жилом помещении, не причиняет беспокойства соседям, лишать собственни права собственности на жилое помещение вряд ли правомерно.
В настоящее время появилось много компаний, которые привлекают средст частных лиц, обещая впоследствии предоставить им квартиры. Известно, что государст не способно обеспечить своих граждан относительно недорогим жильем, поэто] последние готовы поверить даже в весьма рискованные обещания. Развитию такого ро бизнеса способствует и то, что до сих пор в нашей стране не получила распространен ипотека (залог недвижимости для получения кредита). Это вызвано, во-первь отсутствием соответствующего законодательства, во-вторых, высоким уровнем инфля^ при котором ипотечные кредиты теряют смысл. Ведь обычно они выдаются на срок от до 40 лет под невысокий процент.
Договор купли-продажи
Под куплей-продажей действующее законодательство понимает договор, по которому од сторона (продавец) обязуется передать имущество в собственность другой сторо
(покупателю), а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за не определенную денежную сумму (ст. 237 ГК РФ). Сам договор купли-продажи устанавливает права собственности покупателя на проданное ему имущество Вопрос моменте перехода права собственности разрешается ст. 223 ГК РФ, устанавливающей, ч право собственности приобретателя возникает с момента передачи вещи, если иное предусмотрено законом или договором. Если договор об отчуждении вещи подлеж регистрации, право собственности возникает с момента регистрации.