2. выписка из Единого реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, содержащая сведения о зарегистрированном обременении объекта недвижимости в виде ипотеки в пользу банка;
3. отчет об оценке завершенного строительством объекта недвижимости;
4. договоры (полисы) страхования риска утраты и повреждения завершенного строительством объекта недвижимости; страхования риска прекращения или ограничения права собственности владельца объекта недвижимости (по требованию банка).
Если у клиента возникли затруднения с предоставлением правоустанавливающих документов на завершенный строительством объект недвижимости, он может обратиться в банк с просьбой продлить срок предоставления документов. В этом случае ему необходимо приложить к заявлению письмо застройщика с объяснением причин задержки оформления правоустанавливающих документов и указанием ориентировочных сроков оформления в собственность объекта недвижимости.
2.4 Альтернативы ипотеки.
На сегодняшний день доступность жилья обеспечивается не только ипотекой. Существуют и другие варианты решения жилищных проблем. Например:
· Жилищный накопительный кооператив (ЖНК);
· Кредитный потребительский кооператив граждан (КПКГ);
· Потребительский кредит.
Жилищный накопительный кооператив – некоммерческая организация, созданная специально для удовлетворения потребности граждан в жилье. Работают ЖНК по принципу кассы взаимопомощи. Для вступления в жилищный кооператив необходимо внести в общую кассу первоначальный взнос, минимальная сумма которого может быть порядка 10000-15000 руб., из документов требуется только паспорт. Далее член кооператива обязан пополнять общую кассу регулярными взносами. При этом он может выбрать для себя наиболее комфортную схему накоплений (сроки и размер вносимых сумм), что действительно делаетжилье доступным. Когда накопленная сумма составит 30-50% стоимости жилья, которое предполагается приобрести, и истечет необходимый период накопления (по закону это минимум 2 года), член кооператива получает из общей кассы средства на покупку жилья для себя. Он может прописаться и жить на приобретенной площади, постепенно выплачивая в ЖНК ту сумму, которую занял для ее покупки. За взятые в ЖНК деньги, член кооператива выплачивает членские взносы, которые составляют 3-7% от оставшейся суммы задолженности. Срок погашения задолженности перед ЖНК не может быть больше полуторакратного срока ожидания кредита. То есть, если гражданин за 4 года скопил в ЖНК 50% стоимости своего жилья и приобрел его, то оставшиеся 50%, полученные в ЖНК, гражданин обязан вернуть в течение 6 лет (1,5 * 4 года = 6 лет). После полного расчета с ЖНК, гражданин получает жилье в собственность и перестает быть членом кооператива.
Преимущества ЖНК по сравнению с ипотекой – это низкие проценты по заемным средствам и значительно меньшие дополнительные расходы при получении займа, минимальный первоначальный взнос, отсутствие необходимости подтверждать свои доходы. Кроме того, можно зачесть имеющееся жилье или жилищный сертификат в качестве взноса в кооператив. Недостатки ЖНК – это ограничение срока займа (чтобы получить рассрочку на 10 лет необходимо выдержать период накопления в 6,6 года (10лет/1,5), на 15 лет – 10 и т.д. Такое ограничение лишает членов ЖНК главного удовольствия, которое дает ипотека – немедленно получить новое жилье, заплатив только часть его стоимости. И наконец, до полной выплаты финансовой помощи, полученной в ЖНК, член кооператива не является собственником жилья и принимает на себя риски, связанные с неуспешной финансово-хозяйственной деятельностью кооператива.
Кредитный потребительский кооператив граждан – это добровольное объединение граждан, созданное для удовлетворения их потребностей в финансовой взаимопомощи. По принципу своей работы потребительский кооператив очень схож с ЖНК. Отличий не много. Во-первых, кредиты могут выдаваться на любые нужды членов кооператива - покупка недвижимости, автомобиля, оплата образования или лечения, начало предпринимательской деятельности и т.п. Во-вторых, при покупке жилья член кооператива сразу становится его собственником и закладывает жилье кооперативу до полного расчета по кредиту. В-третьих, гражданин может получать некоторый процент на средства, которые он предоставил в общую кассу потребительского кооператива. Условия получения кредита на жилье в каждом потребительском кооперативе выдвигаются свои - это и определяет на сколько "доступное жилье" действительно доступно.
Потребительский кредит вполне приемлем как вариант решения жилищных проблем в случае, когда требуемая сумма невелика или когда залог жилья невозможен. Предоставляется такой кредит банками и другими кредитными организациями. Ставки по потребительским кредитам выше и сроки меньше (до 5 лет), чем по ипотечным. Но зато при получении потребительского кредита существенно ниже дополнительные расходы и проще процедура получения.
ВТБ24 предлагает ипотечные кредиты на покупку квартир на вторичном рынке жилья, а так же рефинансирование собственных и приобретенных ВТБ24 ипотечных кредитов, номинированных в иностранной валюте.
После осуществления досрочного возврата кредита банк производит перерасчет ежемесячного аннуитетного платежа или окончательного срока возврата кредита.
Списание денежных средств для полного погашения задолженности по кредиту производится банком в платежный период (согласно условиям кредитного договора).
2.5 Учет ипотечных кредитов.
Примеры задач по выдаче кредитов (ипотеки).
В данных задачах для учета кредитных операций используются следующие счета:
45507 – кредиты, предоставленные физическим лицам, на срок свыше 3 лет.
40702 – негосударственные коммерческие организации.
91312 – имущество, принятое в обеспечение по размещенным средствам, кроме ценных бумаг и драгоценных металлов.
47427 – требования по получению процентов.
45215 – резервы на возможные потери.
70601 – доходы.
70606 – расходы.
99998 – счет для корреспонденции с пассивными счетами при двойной записи.
Выдана ипотека Иванову И.И. в сумме 5 000 000 рублей, под залог имущества на 6 000 000 рублей 1.01.08 на 10 лет, под 25% годовых, сумма процентов за первый месяц – (5000 000 * 25 * 30)/100*366=102459.90р. Ежемесячно с выплатой процентов клиент гасит часть долга 250 000 рублей. Проценты за последующие месяцы – (10 лет * 12 месяцев - 1 месяц) * 102459.90р = 12 192 728.10р.
| № | Вид операции | Дебет | Кредит | Сумма | Примечание |
| 1 | Выдан кредит | 45507 | 40702 | 5 000 000 | 1.01.08 |
| 2 | Начислен резерв по ссуде | 70606 | 45215 | 1 000 000 | Символ 25302 |
| 3 | Учет залога имущества | 99998 | 91312 | 6 000 000 | 1.01.08 |
| 4 | Начисление процентов за первый месяц | 47427 | 70601 | 102 459.90 | 31.01.08, символ 11112 |
| 5 | Вычет начисленных процентов | 40702 | 47427 | 102 459.90 | 1.02.08 |
| 6 | Погашение ссуды | 40702 | 45507 | 250 000 | 1.02.08 |
| 7 | Начисление последующих процентов | 47427 | 70601 | 12 192 728.10 | 31.12.17 |
| 8 | Вычет процентов | 40702 | 47427 | 12 192 728.10 | 31.12.17 |
| 9 | Погашение основного долга | 40702 | 45507 | 12 500 000 | 31.12.17 |
| 10 | Возврат залога | 91312 | 99998 | 6 000 000 | 31.12.17 |
Выдана ипотека Иванову И.И. в сумме 5 000 000 рублей, под залог имущества на 6 000 000 рублей 1.01.08 на 10 лет, под 25% годовых, начислен резерв 10% от суммы кредита (500 000 рублей), сумма процентов за первый месяц – (5000 000 * 25 * 30)/100*366=102459.90р. Проценты за последующие месяцы – (10 лет * 12 месяцев -1 месяц) * 102459.90р = 12 192 728.10р.
| № | Вид операции | Дебет | Кредит | Сумма | Примечание |
| 1 | Выдан кредит | 45507 | 40702 | 5 000 000 | 1.01.08 |
| 2 | Начислен резерв по ссуде | 70606 | 45215 | 500 000 | Символ 25302 |
| 3 | Учет залога имущества | 99998 | 91312 | 6 000 000 | 1.01.08 |
| 4 | Начисление процентов за первый месяц | 47427 | 70601 | 102 459.90 | 31.01.08 |
| 5 | Вычет начисленных процентов | 40702 | 47427 | 102 459.90 | 1.02.08 |
| 6 | Начисление последующих процентов | 47427 | 70601 | 12 192 728.10 | 31.12.17 |
| 7 | Вычет процентов | 40702 | 47427 | 12 192 728.10 | 31.12.17 |
| 8 | Погашение ссуды | 40702 | 45507 | 5 000 000 | 31.12.17 |
| 9 | Возврат залога | 91312 | 99998 | 6 000 000 | 31.12.17 |
| 10 | Восстановление суммы резерва | 45215 | 70601 | 500 000 | Символ 16305 |
Заключение.
Главным преимуществом ипотеки является то, что, вместо многолетнего накапливания необходимой суммы на покупку жилья, возникает возможность уже сейчас жить в новой квартире (или доме). При этом жилье, приобретенное по ипотеке, сразу является собственностью заемщика ипотечного кредита. В новом жилье можно зарегистрироваться заемщику и членам его семьи. Безопасность операции обеспечивается страхованием рисков утраты права собственности на квартиру и ее повреждения, а так же потери заемщиком трудоспособности. Кроме того, у ипотеки есть еще ряд «плюсов»: заемщику ипотечного кредита предоставляется имущественный налоговый вычет, который фактически снижает процентную ставку по ипотеке за счет того, что заемщик не будет платить подоходный налог с суммы, потраченной на покупку жилья и с процентов по ипотеке; длительный срок кредитования делает платежи по ипотеке не слишком большими и, следовательно, не слишком обременительными. Для определенных категорий лиц приятным сюрпризом может оказаться существование в их регионе социальной ипотеки.