Введение.
Ипотека – это залог недвижимости для обеспечения обязательств перед кредитором. При ипотечном кредитовании заемщик получает кредит на покупку недвижимости или другие цели. Его обязательством перед кредитором является погашение кредита, а обеспечивает исполнение этого обязательства залог недвижимости. При этом покупать и закладывать можно не только жилье, но и другие объекты недвижимости - землю, автомобиль и т.д. Недвижимость, приобретенная с помощью ипотеки, является собственностью заемщика кредита с момента приобретения. Термин ипотекав России обычно применяется в связи с решением жилищных проблем.
Самый распространенный вариант использования ипотеки в России - это покупка квартиры в кредит. Закладывается при этом, как правило, вновь покупаемое жилье, хотя можно заложить и уже имеющуюся в собственности квартиру. Ипотечные кредиты выдаются банками, и условия кредитования у всех разные. На государственном уровне в России ипотека находит поддержку в виде разработанного ипотечного законодательства, а так же специально созданных государством ипотечных агентств.
Оформление ипотеки – многоэтапная процедура, включающая сбор документов, прохождение кредитной комиссии банка, поиск подходящего жилья, его оценку и страхование, заключение договора ипотеки. На этом нелегком пути может помочь ипотечный брокер. Так же может потребоваться помощь агентства недвижимости при покупке квартиры в кредит.
Когда ипотечный кредит получен и жилье приобретено, наступает время «расплаты». Погашение кредита может осуществляться как наличными деньгами, так и безналично, либо в строго определенные дни, либо в любой день месяца – эти условия определяются банком-кредитором. Возможность досрочного погашения кредита так же определяется ипотечным банком.
1.Организация ипотечного кредитования.
1.1 Ипотека, классификация.
Ипотечный кредит – это долгосрочный кредит, выдается на срок от десяти и более лет под залог строящейся или покупаемой квартиры. В отличие от кредитов под залог квартиры, ипотечный кредит допускает прописку заемщика и семьи в квартиру. Однако в договоре делается пометка, что в случае нарушения договора заемщик обязан выписаться из квартиры в течение тридцати дней.
Ипотека регулируется Федеральным законом РФ от 16.07.98 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в редакции от 04.12.07 №324-ФЗ).
По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке), одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству и стоимости заложенного недвижимого имущества, другая сторона – залогодатель, преимущества которого перед другими кредиторами, заключаются за изъятиями, установленными федеральным законом (судебные, налоговые издержки). Залогодержателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвовавшее в этом обязательстве. Имущество, на которое установлена ипотека остается у залогодателя, в его владении и пользовании.
Самая низкая ставка по ипотечному кредиту не всегда означает, что выбран самый дешевый кредит. Дополнительные расходы при получении и обслуживании ипотечного кредита могут увеличить его стоимость от 1,5% до 8%.
Банкротство банка-кредитора, выдавшего ипотечный кредит, практически никак не скажется на судьбе заемщика. Он будет по-прежнему регулярно осуществлять платежи в счет погашения кредита, могут измениться только реквизиты (наименование, банк и счет) получателя платежей. Условия договора ипотечного кредитования не могут быть изменены новым кредитором в одностороннем порядке, поэтому заемщику не стоит бояться повышения ставки кредита или других неприятных сюрпризов.
Жилье, приобретенное по ипотеке, является собственностью заемщика кредита и на него не может быть обращено взыскание долгов обанкротившегося банка-кредитора. В этом отношении ипотека лучше защищает интересы заемщика по сравнению с альтернативными способами решения жилищных проблем.
Классификация ипотечных кредитов:
По объекту недвижимости:
¨ земельные участки;
¨ жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящих из одной или нескольких изолированных комнат;
¨ воздушные, морские суда, суда каботажного плавания и космические объекты;
¨ предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
¨ дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
¨ объекты незавершенного строительства.
По целям кредитования:
¨ приобретение готового жилья;
¨ на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт индивидуального жилья, прокладку коммуникационных сетей;
¨ строительство и приобретение жилья с целью инвестиций (для перепродажи).
По виду кредитора:
¨ банковские кредиты;
¨ межбанковские кредиты (паевые инвестиционные фирмы - ПИФ).
По виду заемщиков:
¨ как субъект кредитования (кредиты, предоставляемые застройщиком и строителями);
¨ кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья.
По степениаффелированности заемщика:
¨ сотрудникам банка;
¨ сотрудникам фирм, клиентам банка;
¨ клиентам риелтовских фирм;
¨ лицам, проживающим в данном регионе.
По способу рефинансирования:
| № | Способ рефинансирования | Вид кредитного института |
| 1 | Выпуск ипотечных облигаций | Ипотечные банки |
| 2 | Накопления заемщиков, государственные субсидии | Строй сберкассы |
| 3 | Собственные привлеченные и заемные средства | Коммерческие банки |
| 4 | Продажа закладных | Коммерческие банки |
По способу амортизации долга:
¨ постоянный ипотечный кредит;
¨ кредит с переменными выплатами;
¨ кредит с единовременным погашением, согласно особым условиям.
По виду процентной ставки:
¨ кредит с фиксированной процентной ставкой;
¨ кредит с переменной процентной ставкой (завышенная ставка, при строительстве объекта, затем средняя ставка, после сдачи объекта).
По возможности досрочного погашения:
¨ с правом досрочного погашения;
¨ без права досрочного погашения;
¨ с правом досрочного погашения, при условии штрафа.
Инструменты ипотечного кредитования. Способ погашения долга.
Виды платежей:
¨ постоянные (аннуитетные) ипотечные платежи. Заемщик ежемесячно выплачивает равную сумму, часть которой идет на погашение кредита и часть на уплату процентов. Это основной вид погашения ипотечных кредитов;
¨ «шаровые» платежи – предусматривает крупный итоговый платеж по долгу.
Виды «шаровых» платежей:
1. неосуществление процентных выплат до истечения срока кредита;
2. выплата одних только процентов, а затем «шаровой» платеж;
3. частичная амортизация с итоговым «шаровым» платежом;
¨ платежи с фиксированными выплатами основной суммы долга. Ежемесячно выплачивается равная доля основного долга «плюс» начисленные проценты («Сбербанк» часто использует такую форму);
¨ нарастающие платежи. Например: первые 3 года платежи могут быть низкими, а затем, в течение последующих лет, они достигают уровня, позволяющего полностью, амортизировать кредит;
¨ платежи с индексацией непогашенной суммы долга. Непогашенная сумма долга переоценивается в реальных суммах, с учетом инфляции. Этот метод применяется в странах Запада с низкой инфляцией. В России из-за высокого роста инфляции этот метод не применяется.
1.2 Развитие национальных систем ипотечного кредитования за рубежом.
Во всем мире технологии инвестирования в жилищную сферу строится на трех основных принципах:
·Контрактные сбережения;
·Ипотечное кредитование;
·Государственная поддержка.
Контрактные сбережения. Во Франции по сберегательному счету можно накапливать до тридцати пяти тысяч евро и после этого получить льготный кредит 60 тысяч евро под 3,75% годовых, при этом каждый год к целевому вкладу прибавляется государственная премия в размере две тысячи пятьсот евро.
Ипотечное кредитование. Наиболее совершенной является американская двух-уровенная система ипотечного кредитования. На первом уровне формируются закладные по ипотечному кредитованию, на втором уровне – на сумму закладных выпускаются ипотечные облигации, которые размещаются в дальнейшем среди частных инвесторов. Например: 31.01.08. в России было выпущено 10 000 000 ипотечных облигаций, номиналом в 1 000 рублей, с ожидаемой стоимостью купона 8-8,5% годовых.
Государственная поддержка. Основной формой государственной поддержки являются государственные гарантии. В настоящее время федеральное законодательство США разрешило использование бюджетных средств для приобретения ипотечных облигаций, тем самым, прировняв их к государственным обязательствам. Из-за такой самоуверенности в том, что государство все спишет, банки США стали выдавать непокрытые ипотечные кредиты. В результате разгорелся кризис, который стоит на сегодня в США сто сорок пять миллиардов долларов. Этот кризис вызвал недоверие к ценным бумагам у частных инвесторов, в результате на всех фондовых рынках мира начался обвал ценных бумаг.
Основные принципы ипотеки, вытекающие из закона «Об ипотеке»:
1. Гласность или публичность – доступ каждого заинтересованного лица в информации, содержащейся в регистрационной ипотечной книге;
2. Специальность – возможность установления ипотеки только к определенной недвижимости и в определенном объеме;
3. Достоверность – записи в публичных книгах означают, что в отношении данного имущества нет иных прав и ограничений, кроме обозначенных (права трех лиц);