Главным реаниматором ипотеки назначили Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), которое методично снижало свою учетную ставку по рефинансируемым кредитам вслед на ставкой рефинансирования ЦБ, тем самым побуждая банки также понижать стоимость кредитов.
По данным «ЦБ», с начала года средняя ставка снизилась почти на 22 процентных пункта и в декабре по рублевым кредитам составила 17,58%, а по валютным — 14,36%. Некоторым крупным ипотечным банкам удалось снизить ипотечную ставку сильнее. Например, ВТБ 24, Промсвязьбанк и «Енисейбанк» сделали ипотеку более дешевой: минимальные ставки в этих банках встали на уровне 10,5—13%.
Более того, под конец года ипотеку стало возможным взять даже под 10% — по программе АИЖК в некоторых региональных банках, выдающих кредиты по стандартам агентства, а также у региональных операторов АИЖК. Однако это лишь отдельные программы и минимальные ставки, которые могут себе позволить далеко не все заемщики.
Вдохнуть в ипотеку новую жизнь, по мнению экспертов и правительства, может удешевление ипотеки до 10—11% годовых. По мнению премьер-министра Владимира Путина, доступной ипотеку можно будет называть, когда ставки по кредитам упадут до 10—11%. С ним согласны все банковские эксперты. «В 2010году мы увидим понижение ставок по ипотеке в крупнейших банках на 1—3%, в том числе и Альфа-банке», — отметил руководитель блока ипотечного кредитования Альфа-банка Илья Зибарев. Вице-президент по развитию бизнеса «Промсвязьбанка» Динара Юнусова также отметила, что в банке не исключают возможность снижения ипотечной ставки в 2010 году. Зампред Сбербанка Антон Карамзин сообщил РБК daily, что банк будет корректировать кредитную политику в зависимости от изменений рыночной конъюнктуры и действий ЦБ[17].
«ВТБ 24 также рассматривает возможность снижать ставки по ипотечным программам, но окончательное решение пока не принято», — заявил вице-президент ВТБ 24 Георгий Тер-Аристокесянц. Зампред правления банка «Уралсиб» Илья Филатов отметил, что в конце 2009 года банк несколько раз снижал ставки и планирует продолжить планомерное снижение в следующем году. Зампред правления банка «Возрождение» Александр Долгополов заявил, что банк будет снижать ставки по кредитам, выдаваемым по программе АИЖК, вслед за агентством.
По данным компании «Промсвязьбанк», средняя ставка по ипотечным кредитам в рублях в декабре снизилась на 0,5 процентного пункта, до 17,58%. Ипотека в иностранной валюте подешевела более значительно: в среднем на 0,85 процентного пункта, до 14,36%. По мнению экспертов, ставки по-прежнему довольно высоки, что не способствует росту спроса на ипотеку.
Руководитель блока ипотечного кредитования Центрального банка отмечает, что ставка в 17,5% все еще считается слишком высокой для многих заемщиков, поэтому существенного роста спроса ждать пока не стоит. «Однако в Абакане сегодня реальная средняя ставка по рублевым ипотечным кредитам составляет 14–15% годовых, – говорит Илья Зибарев. – Учитывая динамику снижения ставок, в следующем году ставка может упасть до 13%, что, в общем, вполне приемлемо»[18].
Однако, по мнению премьер-министра Владимира Путина, доступной ипотеку можно будет называть, когда ставки по кредитам упадут до 10–11%. Чтобы стимулировать снижение ставки по ипотеке, Владимир Путин предлагал использовать порядка 150 млрд из 700 млрд рублей Пенсионного фонда, которые находятся под управлением Банка развития.
Впрочем, в части сокращения ипотечных ставок государство уже проявило заботу о некоторых гражданах: Аркадий Дворкович выразил уверенность в том, что в 2010 году ипотечные ставки уменьшатся в среднем на 3%, так что кредит можно будет брать под 10–11%. При этом он подчеркнул, что речь идет о жилье экономического класса и программах, связанных с переселением из моногородов.
Аркадий Дворкович также предупредил, что снизить до 10% ставки по обычным ипотечным программам не получится, так как стоимость денег для банков все еще остается высокой. Впрочем, как отмечают эксперты, под 10–11% годовых ипотеку уже теоретически возможно взять по программе АИЖК в некоторых региональных банках, которые выдают кредиты по стандартам агентства.
Ежегодно в России будет строиться 140–150 млн кв. м жилья. Причем стоимость его не превысит 30 тыс. рублей за 1 кв. м. Такая задача поставлена правительством Фонду содействия развитию жилищного строительства. Правда, за полтора года своего существования фонд успел подготовить бумаги по продаже лишь сотни земельных участков.
В начале декабря 2009 г. Фонд содействия развитию жилищного строительства (Фонд РЖС) детализировал стратегию своего развития на 2010–2014 годы. Что, как и почем строить – определил вице-премьер Александр Жуков, являющийся также главой попечительского совета фонда. Задача максимум – ввод 140–150 млн кв. м жилья в год. Но не в будущем году, а в отдаленной до 2020 года перспективе. Приоритет должен быть отдан строительству жилья экономического класса[19].
Пока же итоги почти полуторагодовой деятельности фонда, созданного в мае 2008 года, более чем скромные. За 2009 год фонд подготовил документы только по сотне участков общей площадью более 2257 га. «Это создает условия для строительства 5 млн кв. м жилья», – считает вице-премьер.
5 млн кв. м – это около 10% всего возводимого жилья в России в 2009 году. В 2010 году фонд планирует удвоить свой показатель – до 12 млн кв. м. А с 2012 года не менее трети жилья должно быть построено на земельных участках, которые вовлечены в оборот Фондом РЖС, уточнил вице-премьер.
Своими жилищными условиями не удовлетворены 60% российских семей, говорится в стратегии развития Фонда РЖС на 2010 - 2014 годы. Для 32% семей жилищная проблема стоит достаточно остро и требует решения в ближайшие три года. Каждая четвертая семья имеет жилье, находящееся в плохом или очень плохом состоянии, отмечается в материалах фонда. По подсчетам Фонда РЖС, общая потребность населения России в жилье составляет в настоящее время 1,6 млрд кв. м. Таким образом, для решения «квартирного вопроса» в стране необходимо увеличить жилищный фонд, составляющий ныне 3,1 млрд кв. м, на 46%,
Жуков признался, что в ходе реализации нацпроекта «Доступное жилье» «существующие земельные ресурсы для городской застройки, ориентированные на жилье, исчерпаны». Так что строить теперь придется чаще на тех землях, которые находятся в федеральной собственности, но используются неэффективно[20].
Таких полузаброшенных участков фонд планирует найти не одну сотню.
По словам гендиректора фонда Александра Бравермана, в 77 субъектов России, в том числе и в г. Абакане уже поступило «1383 предложения по земельным участкам». Так что земля под застройку в России все-таки имеется.
До конца года фонд объявит более 25 аукционов, а еще 25 участков уже передано субъектам для застройки. Это поразительный результат, если учесть, что к сентябрю фонд передал в регионы всего один земельный участок. «Более 2 тыс. га земли вовлечены в оборот для целей жилищного строительства, в первую очередь жилья экономкласса, малоэтажного жилья в частности», – уточнил гендиректор Фонда РЖС.
Браверман подчеркивает, что его фонд выводит на рынок принципиально новый продукт – земельные участки с инфраструктурой. Кроме того, фонд берет на себя обязательства проталкивать через административные барьеры (Минэкономразвития, Минрегионразвития, Росимущество) всю необходимую документацию по землеотводу и застройке.
Еще одна новация – финансовое обеспечение освоения участков.
Совместно с АИЖК фонд РЖС будет выдавать девелоперам гарантию выкупа до 25% жилья эконом-класса в случае, если его не удастся реализовать по рыночным ценам.
«Конечно, перед нами стоит задача максимально занулить выкуп нереализованного жилья», – пояснил Браверман. Нереализованное по рыночным ценам жилье поступит в фонд и будет распродаваться по специальной схеме. На основании гарантий фонда РЖС АИЖК будет фондировать банки. Те, в свою очередь, смогут выделить потенциальным покупателям квартир ипотечные кредиты под низкий процент – 11–11,5% годовых в рублях. Это действительно очень привлекательный процент и, как надеются в фонде, низкая стоимость ипотечного кредита подтолкнет упавший спрос на новостройки[21].
Правда, не совсем понятно, под какие средства фонд РЖС будет давать гарантии. По словам заместителя гендиректора фонда Павла Бородина, на 2010 год «из госбюджета фонду выделен ноль». Видимо, фонд рассчитывает заработать денег на продаже земли с аукциона: планируется освоить 2 тыс. га земли, из них 1000 га в 2010 году будет реализовано на аукционах. Но в этом случае закладывается конфликт интересов: если фонд заинтересован в том, чтобы распродать федеральные земли подороже, это обернется удорожанием себестоимости квадратного метра.
Тем не менее предполагается, что союз фонда РЖС с АИЖК и банками будет взаимовыгодным, пояснил «Газете.Ru» Браверман. «Силовых методов применять не будем, никто «наклонять» банки не будет», – сказал он, уточнив, впрочем, что речь идет в первую очередь о госбанках.
Но и это не все. Фонд РЖС, как известно, был создан по инициативе президента, а Дмитрий Медведев поставил задачу снизить стоимость квадратного метра жилья до 30 тыс. рублей. Этого можно добиться, уверен вице-премьер Жуков, с помощью фонда РЖС и предлагаемых им финансовых инструментов. «Я задавал губернаторам вопрос о ценовой планке, и мне подтвердили, что продавать жилье экономкласса в регионах при отсутствии социальных обременений вполне реально по 25–32 тыс. рублей за квадратный метр», – говорит Жуков.